EB5建筑项目里什么样的第三方监管工程最靠谱？
浏览次数：7282    添加时间：2016/11/1    来源：John Shen

一般第三方监管工程是被强制规定或是任意选择的呢？谁有资格选择？会不会狼狈为奸呢？我们来听听ALC区域中心执行长John Shen与德聪建筑管理公司副总裁Jim Gamble的解说吧！

在前不久IIUSA主办的EB-5行业年会上，德聪集团（Tetra Tech, NASDAQ: TTEK）建筑管理副总裁，建筑施工监理专家Jim Gamble先生在“投资人的资金保护”（Investor Fund Protection）这个专题讨论中提供了专家意见，详细解释了第三方的施工监理和完工担保服务怎样对EB-5资金在使用过程中进行严格监管，彻底杜绝EB-5资金的挪用或误用，并保证建筑施工在任何情况下均可完成。

在美国建筑管理领域，施工监理和完工担保并非新生事物，但EB-5项目完整引入这套保障措施却是最近这一两年才开始的。这一套服务使EB-5投资人不再为建筑过程可能出现资金被挪用而担心。同时，如果投资项目使用建筑就业，由于移民局对就业的确认以建筑完工为标志，该服务还能100%确保这些就业的到位，从而帮助EB-5投资人顺利解除条件，取得美国永久居留权。

资金监管制约的对象是建筑商和企业主

第三方施工监理的目的，是确保资金按照计划规定合理使用，防止资金使用方把资金用于不该使用的地方，杜绝欺诈和资金误用。在施工过程中，资金使用方首先是建筑商，而往往企业主（开发商）也具备支配和使用资金的条件。因此，资金监管制约的对象通常就是建筑商和企业主。

德聪的第三方施工监理体系就是应出资方的要求，在项目资金被建筑商或者企业主使用前，按照计划使用目的进行严格审核，资金使用后通过定期施工验收，票据收集核对，确认每一分钱都被正确使用。值得注意的是，在任何一个EB-5项目上，EB-5投资人、区域中心、资金使用方虽是相对独立的三方，但根据项目的所有权结构和出资模式不同，三方之间可能会存在复杂的利益关系，在面对资金监管这一程序的时候，各方之间可能产生利益冲突。

举例说，如果区域中心的所有人也同时是开发商或项目公司的股东，尽管在法律上区域中心代表了出资方（EB-5投资人），但由于利益冲突，区域中心并不一定甘心情愿聘请德聪这样的第三方机构对资金使用进行严格监督，因为这样做等于给自己日常的工作平添了很多手续和麻烦。在当前的EB-5操作实践中，只有与资金使用方完全没有股权利益关系的区域中心最有可能积极代表EB-5投资人，全力推动设立制约资金使用方的监管体系。

第三方监管机构须有专业判断能力和监管经验

对任何新建项目来说，要做到有效审核资金的使用，确保每一分钱在使用上都符合项目规划以及提交美国移民局的商业计划书要求，进行审核的第三方机构首先必须具备以下两个特点：

1) 监管机构本身必须首先是专业建筑公司，熟悉建筑施工相关的法律规定和具体操作流程，掌握完成各种规模建筑施工所需的专业知识，并有多年成功的建筑管理经验。因专业能力不足，律师，金融机构，财会审计机构都很难胜任这个工作。

2) 监管机构必须有一个实操经验丰富且分工合理的团队。不同的团队成员能在不同的监管岗位上发挥作用。从预算分析到原材料成本和人工成本价格，从施工验收的每个细节到建筑程序，用时和工效的管理，这里需要不同的专业知识及综合的判断能力，一个人是很难同时具备的。

举例来说，具体某一建筑环节应该占用多大资金量算合理？不同建筑分包商的工作职责区分在哪里？建材定货的正常渠道都有哪些？市场上原材料价格一般在哪个范围浮动？监管机构的成员对这些问题都要做出精确的判断，在专业性上不能输给该项目的建筑商。这样一来，如果建筑商或者企业主在资金使用上做了任何“手脚”，监管机构都能做到明察秋毫。

注意，有些项目找到金融或财会审计机构进行资金的监管，由于不具备建筑施工的专业判断能力，这样的监管并不能找出在建筑施工层面出现的问题。“财务审计”和“工程监理”是两个完全不同的概念，不能混淆。
　
1966年成立的德聪集团是美国最成功的综合性建筑服务公司，在全球拥有400多家办公室和分支机构，超过16,000名专业服务人员。经过整整50年的探索实践，德聪集团的资金监理，施工验收和完工担保服务（Fund Control, Inspection, Completion Commitment）已经相当成熟完善，经常受聘于以银行为主的借贷机构，对建筑贷款使用进行全方位监管。

监管协议的结构

项目是企业主（开发商）的项目，建筑商是企业主挑选的。由EB-5投资人或者区域中心聘请的德聪监管团队要对建筑商和企业主进行监督，除了须得到区域中心的授权外，还必须同时取得企业主的认可和授权，建筑商则更需要无条件接受监管。在德聪的操作中，涉及到这四方“责权利”的监管结构需要一份比较复杂的四方协议来处理。

这个四方协议的核心环节是要求所有建筑使用资金，包括全部EB-5 资金，在建筑商使用前必须经过德聪和资金提供方的严格审核过滤。通常如果没有监管体制，资金使用申请只需要企业主过目就可以放行了。但是如果德聪接手，所有进入项目的资金都必须经过德聪设立的一道独立审核程序，完全批准后才可以放款到项目。

按照四方协议，德聪有权纠正资金使用申请中不合理的任何数字，取消不合理的资金使用项。德聪还可以根据施工进度、剩余原材料和资金，降低甚至取消某些多余和重复的资金使用项。另外，如果出现不该直接发放给建筑商的款项，德聪有权决定转发放给应该发放的对象，比如分包商或者供应商。总之，不必要的花费，哪怕一分钱，也必须“砍掉”；必要的花费放行但需要通过现场施工验收等手段事后确认该花费真正使用在了应该使用的地方。这样做就避免了不必要的过渡放款，有效杜绝了资金被误用的可能。

在这份协议中，作为监管机构，德聪的施工验收的责任规定如下：

a. 监管机构须按要求对项目施工进展进行现场验收。
b. 监管机构在验收前要对项目规划和具体支出明细进行审核，事先明确施工进度应该完成的程度。
c. 监管机构须在收到借贷机构发出的施工检验请求7-10天内完成验收。验收报告须包括：
1) 验收时建筑商完成施工总量的大致比例和建筑进展情况
2) 支出明细中每一分项在验收时的大致完成比例
3) 施工现场照片

通常，德聪每个月至少需要进行一次常规施工验收。在某些特殊情况下，区域中心可以要求德聪进行常规施工验收之外的突击验收，以保证随时了解项目最新情况，把控资金的正确使用。

完工担保－资金监管的延伸，建筑就业的终极保障

从2004年开始，德聪在资金监理和施工验收服务的基础上，成功推出了完工担保服务。对使用建筑就业的EB-5项目来说，这一延伸服务给EB-5投资人带来了一项意想不到的重要福利：建筑施工不能完成的风险消失了，项目需要的建筑就业将100%到位，投资人转永久绿卡的最大隐患消除了。

由于德聪在建筑施工上拥有丰富经验，具备足够的专业资源，加上整个项目的资金使用又完全掌握在自己手里，德聪完全有能力在建筑施工出现任何问题的时候，“斜刺里杀出”，接管项目的施工并将其顺利完成。目前德聪提供的完工担保服务是建立在不增加初始预算的基础上，收费也比普通的建筑保险费（Construction Bond）低，几乎所有建筑商和企业主都可以承受。

为完成完工担保服务，德聪必须在资金监管的细节部分掌握更多的主动权，因此在四方协议中增加了以下九项权利：

＊ 监管机构须彻底理清在项目初始阶段建筑商列出的每一小项资金使用的目的
＊ 监管机构有权将批准资金直接发放到建筑商管理下的具体分包商或原料供应商
＊ 建筑商须同意每个月提供一切监管机构需要的资金使用文件和单据
＊ 建筑商在建筑协议中注明建筑发包权必要时可转移给企业主，借贷机构或指定代理
＊ 借贷机构须在建筑预算之外再预留10%资金以满足项目预算应急需要
＊ 监管机构有权在建筑商施工计划改变之前提出异议并改变该计划
＊ 建筑商在施工费用意外增加时必须第一时间通知企业主，借贷机构和监管机构
＊ 建筑商必须将自己的具体盈利通知其它三方并取得各方批准
＊ 监管机构有权审核建筑商签约的分包商协议

以上这九项条款都可以看作是防范资金挪用和滥用的升级版条款。“监管机构有权将批准资金直接发放到建筑商管理下的具体分包商或原料供应商”和“建筑商必须将自己的具体盈利通知其它三方并取得各方批准”，这两项条款无疑彻底堵死了资金被挪用的任何可能。外行也明白，对建筑商来说，如果想做手脚挪用资金，一定要把领到的建筑施工专用资金发放给无关的机构或者个人。如果监管机构有权直接把资金发放给建筑商下一层的分包商甚至供应商，等于彻底断绝了建筑商把资金发放给无关机构或个人的可能。这样一来，建筑商的盈利也完全透明化了。事实上，如果想彻底杜绝资金挪用和错用，资金使用方盈利透明化是必要条件！正因如此，这份四方协议最终还顺理成章加入了“建筑商盈利应通知另外三方并取得一致批准”这一强制性条款。

对EB-5项目来说，完工担保的价值和意义可能超过了对资金使用的监管。如果说，资金使用监管只能保证资金不被挪用，那么完工担保就是对投资结果最彻底的保护。投资人希望看到的，不只是当初的投资能按照规定目的，专款专用进入项目，而且在项目开发结束时当初的投资已经能成功转换为商业价值，为资金的顺利返航打好基础。有了完工担保，这个梦想就变成了现实。

如果项目使用建筑过程产生的就业计算EB-5总就业，不管是直接，间接还是衍生的建筑就业，都会随着建筑完工而“永久”到位。使用了完工担保，这部分EB-5就业的风险就彻底不存在了。对EB-5行业来说，这才是具有实际意义的突破性贡献。

原文作者：John Shen RCH集团，ALC区域中心执行长。


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