如何投资美国法拍屋Foreclosure
浏览次数：9105 添加时间：2013/2/27 来源：Frank Tsang臧煜卓

自罗斯福新政以来的美国房地产场循环周期一般是4-7年。2000年以来由于多年信贷过宽松导致流动性过剩，令美国房地产市场经历了长达7年上升时间。2008年，在经历了信贷狂欢和非理性化高价之后，炽热的市场最终崩盘。

截止到2012年，美国已经经历了5年的下跌和低位徘徊，本次周前所未有的持续了12年。USLawChina认为目前美国正面临一难得的机遇。长下跌周期的结束意味着长上涨周期的到来，目前美国正处于这个周期转折点，也正是投资美国房地产市场最好的时机。

投资美国房地产，最好的一个选择就是投资美国的法拍屋(Foreclosure）。在美国，当人们无法每月按时支付房贷时，可以在银行给予的一定宽限期内向银行申请亏本出售(Short Sale)，也就是将房产以市场的价格或是略低于市场价的价格出售。这种房子在出售的时候，通常销售所得不足以偿还银行贷款，银行仍须承担部分损失，一般来讲银行会根据屋主的经济状况决定是否同意业主亏本出售，此时屋主仍拥有房屋的所有权。

宽限期过后，如果屋主仍不能及时还贷，那么屋主抵押给银行的房屋的赎回权将被取消，这种情况之下的房屋就被称为法拍屋(Foreclosure)。遇到这种情况时，屋主的房屋将被公开拍卖(Public Auction)，并且此时屋主已不再拥有该房产的产权了。

购买法拍屋的好处就是“划算”，在美国持有一套房产每年都需要一定的成本，包括各种税费、维护费等。银行收回大量的法拍屋以后便会急于脱手，因此很多法拍屋的价格将会非常低廉。许多法拍屋是状况非常好的豪宅，但价格或许仅为市场价格的一半，甚至更低。投资者如果可以在适时的时候购入这种房产，然后等到美国房地产回暖之后再出售，将会获得非常大的收益。在等待房产回暖期间，还可以将房子出租出去。

自金融危机以来，美国失业率飙升，失业导致还不起房贷。因此在过去的几年间，美国法拍屋的数量不断上升。据悉未来六年内违约房屋将在800-1000万栋之间。加州29%的法拍屋由第三方(投资者)购得，其余71%仍将继续留在银行系统内。而银行系统内仅有40%的法拍屋再次被市场消化。根据上述数据，可推断成交的法拍屋数量=所有法拍屋数量*29%+所有法拍屋数量*71%*40%=所有法拍屋数量*57%。据此，以1000万栋法拍屋测算，未来六年内约有570万栋法拍屋会被投资者购走。平均每年100万栋，如果以每栋15万美元价格计算，未来市场上每年将有1500亿美元的法拍屋可供投资。

投资美国法拍屋对于投资者来说，确实是很诱人，但是好的投资并非就是没有风险的。相反投资美国法拍屋风险很大，除了房屋的状况可能欠佳外，购买法拍屋还需要大量的时间和耐心，同时购屋之后还可能需要面临法律问题。购买法拍屋最大的一个风险是前屋主不愿意搬离。一旦遇上这样的情况，只能是诉诸法院，由法院驱逐原来的屋主，不过这个程序一般需要耗费比较久的时间。

只要是投资就是会有风险的，对于好的投资者来说只能是先预测风险然后尽量去规避风险；而不能因为有风险就不去投资。那么如何尽量减少投资美国法拍屋可能会面临的各种风险呢？答案是拥有一家专业的投资美国房地产公司辅助。USLawChina投资美国法拍屋顾问团由中国律师、美国律师、美国房地产顾问及美国专业房产经纪人组成，可以辅助您解决投资美国法拍屋可能遇到的各种难题，以帮助您尽量减少或者是避免日后可能遇到的各种风险。USLawChina投资美国法拍屋顾问团可帮助您挑选好的法拍屋；可以安排您到美国实地考察；可以帮助您管理房屋(包括出租、出售、缴纳各种费用等)，还可以帮您解决可能面临的各种法律问题。如果您需要了解更多有关美国法拍屋投资信息或者是对USLawChina投资美国法拍屋顾问团有任何疑问的话可以随时跟我们联系，联系方式为：

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作者：Frank Tsang臧煜卓
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