EB-5也开始割韭菜了吗？
浏览次数：4530    添加时间：2016/9/18    来源：Frank Tsang臧煜卓

2016年九月中移民局公布了最近3个月有关EB-5的季报告，令人忧心的是在申请I-829去除条件式身份的申请上，批准的数量大幅降低，而拒绝的申请案却大幅提高，这些申请案都是在大约2010年左右在市面推销的美国移民投资项目，而在六年当中，许多区域中心已被关闭，这意味着投资人连申请去除身份的机会都没有了，而能够提出申请的案子又大幅度的被拒，显然，如笔者所说，EB-5项目的良莠不齐已开始产生不同的结果了。读者请参照下面移民局公布的两个数字参考。

许多投资人道听途说，各种说法信息混在一起，到头来是一头雾水，每家都说自己的项目好，提出自己的投资计划，是否会实现计划，顺利运营，资金将来会不会滥用，就业人数是否能照计划达到标准，是否能实现正常还款，项目是否被高估预算，子女是否可以顺利跟随。个个都是困扰投资人的问题。

在莫衷一是的情况下，部分投资人出现了羊群效应及自我催眠，一味的跟随高大上的中介或项目，以为知名的就一定是武林正义之师，要选大中介，大项目、大地标、大区域中心，选中项目签约后，开始自我催眠，中介顾问所强调的几点奉为圭臬，说服周边的亲朋好友一起跟投项目，一些典型的术语如下：
1. 我们项目有I-924预批准，没有I-924预批准的项目都很危险。
2. 我们项目已经有I-526获批，可以加速你的申请批准。
3. 我们的就业人数是几千人，但只用百分之60（甚至更低）的就业率就可以让所有投资人获得永久绿卡。
4. 我们项目的资产远超过贷款金额，地产在那里，价值就在那里，没什么好担心的。
5. 我们的管理团队都是专业管理多少年的团队，绝对会赚钱，要不然做这项目就没意义了。
凡此种种，不再赘述。

投资人应该看看过去的失败案例、失败原因：证券欺诈、资金挪用/滥用占首位，就业不达标、改变商业计划等，小则投资本金打了水漂，大则绿卡身份失效，人财两失。

目前移民局登记的有800多个区域中心，每年只能有3000多个申请家庭可以赴美，造成无论I-526还是I-829的申请案都在静静的排队审查，美国参众议院都有议员提出立法的漏洞及改革的方向。那么要怎么看待目前项目情况呢？

首先了解这里面利益团体的角色，整个环节有区域中心，土地持有人，项目运营方，建筑施工方，设备原材料供应方，建筑设计方，预算审核方，工程监管方，移民律师，移民中介，以及出资的金融贷款方，投资人，项目营运方。按理说，大家都是为项目运营方做事或出钱，他是大老板，大家各尽各的职责，拿该拿的钱，在最快的时间内把项目做完，预算越低越好才对。但是这个制度规定必须要创造就业，创造10人就业就可以为一个投资人办理全家移民签证，另外，投资人一定要是风险投资，所以运营方开始要设计方出一份最高预算的报告，土地低进高卖的方式转给有限合伙，土地差额加上无法计算价值的知识产权当做有限合伙的债权投资，工程验收拨款口袋鬆鬆，因为移民法规定是花越多钱计算越多的创造就业，就因为这样，原本互为利益冲突的各方，都结合一起分食这块大饼。没有人为了绿卡申请不下来或资金亏损、还款无门要负责。

某些预算高、工期长、投资人众多的高大上项目，必须先向移民局申请924预审，获得批准后，代表这个项目的“商业计划”是满足移民局要求的，那么运营方再自己申请区域中心或是借牌后开始向海外的中介招募投资人，投资人申请后，由于项目已经获得924预批准，所以只要提供工程进度符合原先计划的内容，就可以获得批准，在配额排到后，申请人就可以在领事馆办理全家移民。因此，大项目才是中介的最爱，一来有预审通过，二来投资名额多，三来，预算高，分红多，四来，不用天天换项目学习，五来，没有责任，中介只收了服务费，也没有参股。

笔者在这里断言，未来还有像Jea Peak等大的区域中心项目会陆续出事，理由很简单，这些法律就是这些利益团体在背后制定的，明知不对，但无法修法，不是拖延就是搁置，投资人的权益无人问津，包括家里小孩超龄无法跟随移民的现象，这是多么令人憎恨的移民法啊！

投资人要弄清楚，预算是谁来审批的，同样200个房间的酒店，花费超过10倍以上，你认为一个房间的租金可以提高10倍吗？一个会议室，一个超市的租金可以多收10倍15倍吗？项目建筑和运营期间的各项花费从美国SEC调查报告中看出，什么稀奇古怪的名目都有，这些五鬼搬运法不是在稀释资产及获利吗？这还不是打算在6年之后申请破产保护吗？当我跟许多投资人当面说了这些规定和猫腻之后，大部分的投资人都说，要是我是老板，我也会这样做的。

总结：个别项目里的利益团体不应该有多重角色，预算及投资风控要当地的第三方专业评估，工程款项也要第三方建筑专业验收及拨款建议，再加上等预算的完工保证，资产抵押还要加上自然人的资产抵押，清偿还款要排第一顺位，当然，创造就业的人数要越保守越好，各位想想，一个工人的花费包括薪水，管理，福利等人事成本一个月算5000美金，10个人就是5万，一年60万就没有了。

希望今天所说的一切，能为投资人提供一些选择项目的基本原则，其他说的再好，只要违背了原则就不能考虑。


作者：Frank Tsang臧煜卓
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