印第安纳州万豪广场套房酒店EB5项目的整体分析及项目亮点
浏览次数：5338    添加时间：2016/7/20    来源：Frank Tsang臧煜卓

本分析报告从官方的项目贷款资料，批准书，协议，等方面进行查证，如有不足之处尚请见谅。

1. 酒店计划：印第安纳州万豪广场套房酒店(TownePlace Suites by Marriott)位于印第安纳州马里恩县（Marion County）的印第安纳波利斯市（Indianapolis），占地0.72 英亩，共五层，拥有客房143 间。酒店设施完备，有早餐室，健身房，商务中心，洗衣房和室外泳池等。酒店定位为长住型酒店，致力于兼顾舒适与经济，为顾客提供最佳的住店体验。酒店地理位置非常方便，无论是休息、工作或享乐的空间都非常宽敞，让旅客感受现代时尚的空间布局、灵感四溢的设计风格以及合理价格的同时，享受到更加怡然自得的舒适住宿环境，是商务出差人士的最佳选择。

2. 总资金需求及EB5资金占比：酒店建设的资金需求为1728 万美元，EB5资金及名额： 其中500 万美元将来自10 名EB-5 投资者，占总资金来源29%，还款为第一顺位。

3. 环境及投资可行性评估：酒店位于印第安纳州的印第安纳波利斯市。印第安纳波利斯是美国印第安纳州的首府，也是该州最大的城市，美国第十二大城市，在中西部面积仅次于芝加哥，是美国发展最快的地区之一。酒店区位优势明显，交通便捷，周边企业众多，商业发展潜力浓厚，靠近目标市场。酒店房间状况最优，较周边酒店具有竞争优势。酒店建成后入住率无忧，保障充足现金流。

4. 连锁集团背景：万豪国际集团（Marriott International, Inc.）是全球首屈一指的国际酒店管理公司，拥有遍布全球74个国家和地区的超过4000 家酒店和 21个品牌。万豪国际集团的总部位于美国马里兰州贝赛斯达。万豪酒店及万豪度假酒店乃享誉全球的万豪国际旗下之旗舰品牌，拥有逾70 年历史，酒店遍布全球多个旅游热点，为各地旅客带来极尽难忘的住宿体验。

5. 预算及风控：通过美国中小企业局的多重金融风控审批。代表美国联邦政府的中小企业局将对企业的资信状况，抵押偿付件，未来现金流进行严格审查和分析，符合要求的企业才能获得贷款，并且，美国中小企业局 SBA所提供的贷款485 万美元（28%）为第二顺位还款，另外的非EB5 金融机构568 万美元（33%）；借款企业本身提供的现金投入175 万美元（10%）；EB5 投资金额500万美元（ 29%）为还款第一顺位。项目由纳斯达克上市公司（NASDAQ: TTEK）美国著名的建筑施工行家德聪集团（Tetra Tech）提供的“等预算完工担保”，确保项目100%顺利完工，绝无烂尾楼。这样一来，建筑施工的风险就完全消失。

6. 就业模式：项目预计创造的总就业人数将达到188.62人，完全能满足10个投资人所需要的100 个就业。并且，由于所需的100个就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业，完全不需要依赖任何经营所需的直接就业，投资人在申请临时绿卡转换正式绿卡阶段，就创造就业达标这个关键问题来讲完全不存在风险。

有关就业人数的解释请参考：

评估SBA 504 项目就业人数是否达到I-829审查标准

7. 还款方式及担保：酒店建设的资金需求为1728 万美元，其中500 万美元将来自10 名EB-5 投资者。除了中小企业局的严格风控外，贷款担保人优秀的信用评级，以及酒店客观的未来现金流都为项目还款提供了保障。SBA 504 贷款条例中明确规定，如果企业迟付或止付应还贷款，银行或贷款机构有权没收并拍卖企业已经购买下的固定资产并通过债务清偿找回贷款损失。投资人的EB-5 资金在清偿顺序上拥有第一优先权，SBA 所提供的贷款，在清偿顺位上位居第二，在EB-5 资金之后。因此，SBA 504 贷款项目的资金追偿机制便成为了EB-5 的“安全垫”。

8. 区域中心历史及开发商背景：目前全美拥有11个区域中心，涵盖全美14个州及华盛顿特区。 American Landing Center （ALC）过去完成近40个项目及300多位EB5申请100%批准记录，得到加州州长办公室的确认。项目的开发管理工作将由Hillcrest 开发有限公司（Hillcrest Development,Inc）承担。Hillcrest 开发有限公司有超过30 年的商业酒店和餐饮地产的开发经验，所管理和开发的商业地产总价值超过1 亿6千万美金。公司的总裁Al Hill 先生毕业于北伊利诺伊大学，于1974 年创办了该公司，有超过35 年的建筑施工经验，超过20 年的酒店开发经验，参与过超过120个项目的建筑施工。

项目亮点：

预算合理无注水：该项目的预算属于正常的土地价值及建筑预算，没有注水的成分。

第三方资金监管：项目由纳斯达克上市公司（NASDAQ: TTEK）美国建筑施工行家德聪集团（Tetra Tech）担任所有项目资金使用的第三方监管机构及施工监管，制度上杜绝了资金滥用/挪用。

有关第三方监管的解释请参考：

美国中小企业局与投资移民项目（三）完工担保 就业人数 还款机制

估值将为EB-5贷款数额的数倍：酒店建成后的估值将达到1850 万美元，稳定经营后的估值将达到1930 万美元，是EB-5 贷款数额的数倍。利息收入花在投资管理，项目监工验收，资金发放，完工保障，进度追踪等上面，降低绿卡及资金还款的风险。
 
 
作者：Frank Tsang臧煜卓
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