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美国投资移民项目的资金监管、完工担保的相互关系与重要性
浏览次数:2950    添加时间:2016/4/21    来源:Frank Tsang臧煜卓

USLawChina呼吁所有移民投资人要注意市场上众多移民投资项目的风险,其中资金被滥用,工程无法完工,是投资项目上很大的致命伤。看看最近JayPeak 佛蒙特州区域中心、之前的芝加哥会议中心、富腾投资基金、南卡的牛肉工厂、路凯国际能源等项目,都是资金被不当滥用或挪用,而遭美国证监会(SEC)起诉并冻结资产,或是项目申请破产,造成EB-5人才俩失的惨况。

今天,我们就拿一个现成的项目来做分析,新泽西州希尔顿欢朋酒店( Hampton Inn) SBA 7(a)贷款项目,项目建设总资金需求为1070万美元,其中250万美元将来自5名EB-5投资者。除了必须经过美国中小企业局严格风控审查外,贷款的担保人必须是优秀的信用评级,以及项目客观的未来现金流都为项目还款提供了保障。酒店建成后的估值将达到1150万美元,而EB-5,250万美元的资金是还款的第一顺位。资产价值是EB-5贷款数额的4倍以上。

重点是这个项目的建设资金监管是如何做到的。投资人和资金出借方、项目营运方(企业主)更是关心,这不但是企业主的资产,也是企业主的成本,如果乱花钱,成本就增加了。由于新泽西州希尔顿欢朋酒店是美国中小企业局SBA 7(a)的贷款项目,而每一个 SBA 504贷款和 7(a)特许贷款项目,只要有建筑施工,按照美国借贷中心(ALC)区域中心的要求,相关方必须共同签署《资金管理,施工验收和完工担保协议》的四方协议(Funds Control & Inspection Services Agreement with Completion Commitment)。按照该协议,项目的资金,都必须经过企业主,德聪集团专业建筑监理团队和借贷机构的三层核查,确认建筑商使用资金的正确性和合理性,才能投入项目使用。

美国借贷中心(ALC)的 EB-5项目将投资移民的资金注入以上项目的第一贷款,保证了 EB-5资金准确高效用在应该被使用的地方,而德聪集团除了主要负责资金使用审核外,也需要负责施工验收并提供等预算建筑完工担保。《协议》的具体做法是,通过企业主,建筑商和借贷机构的三方授权,让德聪集团利用其专业经验和资源对建筑商使用资金(通常是每个月一次的申请)进行严格监管,并在建筑施工出现问题时全面接手项目,在不增加预算的前提下保证完工。
从而最大程度保证了就业人数的创造和移民身份的获批,也从根本上杜绝了资金滥用。

阶段性建筑资金使用申请和审批流程
按照《协议》规定,建筑商要使用资金进行建筑施工,必须提交阶段性(通常是每个月一次)建筑资金使用申请( Construction Draw Request,以下简称“申请”),经过企业主,德聪集团,ALC贷款中心的批准,才会拨款到建筑商的银行账户里。
一份长达 21页过滤后的申请,除了列出建筑商提出的最初申请,还附上了德聪集团做的施工验收报告,建筑商签字的申请,建筑商付款申请,企业主核准后的签字,企业主放款授权,资金重新分配使用方案等一系列附加文件,清晰梳理出所有发现的问题,书面证据,责任方,解决方案和最终决定。
到底资金的申请及在审批流程中会发现那些的问题呢?,而这些问题无论企业主,金融机构,贷款区域中心都不容易发现的。

【问题 1:有些费用重复申请】
经过对这份申请进行严格逐项审核,德聪集团监理团队从上百项申请花费中挑出了一共十项(第 11项,第 61项,第 97项,第 98项,第 103项,第 104项,第 130项,第 132项,第 133项和第 143项)花费曾经出现在以往的申请上。经过逐一反复确认,这些花费项属于“重复申请”,最终被德聪集团监理团队清除出这份申请的清单。

【问题 2:有个别费用不应该支付给建筑商】
经过极其细致认真的分析,德聪集团监理团队又在这份申请中发现了一个问题:第 36项花费属于材料押金,按照建筑施工资金管控的基本原则,这笔押金应该直接付给材料供应商,而非建筑商。
德聪集团的资金监管不仅着眼于资金使用是否合理合规,也同时需要确认支付对象是否正确,对不应该支付给建筑商的花费,不管是应该付给下层建筑分包商的,还是直接付给供应商的,都不得支付给建筑商。坚持这项原则就从根本上杜绝了建筑商以分包商或者供应商名义申请资金“套利”的可能。鉴于此,德聪集团监理团队又果断把第 36项花费从清单中剔出。

【问题 3:有个别费用建筑商手里还有剩余资金和材料,需要消减资金批准额度】
更复杂的问题来了,申请中第 138项是关于水暖空调( HVAC)的购买安装费用。在这里,德聪集团监理团队通过对以往资金申请记录的核查和现场验收,做出了以下判断: 1)建筑商手里还有一定量剩余资金可以使用在这一项花费上, 2)施工现场还有大量剩余原材料没有使用完。基于以上判断,德聪集团监理团队果断按比例消减了此项花费的数额,从而做到资金效率最大化,材料使用最优化,同时还防止了建筑商利用手里剩余资金和材料进行“套利”。
一份长达 几十页过滤后的申请,除了列出建筑商提出的最初申请,还附上了德聪集团做的施工验收报告,建筑商签字的申请,建筑商付款申请,企业主核准后的签字,企业主放款授权,资金重新分配使用方案等一系列附加文件,清晰梳理出所有发现的问题,书面证据,责任方,解决方案和最终决定。

【总结】
以上的这些做法最大程度保障了所有建筑使用资金,包括作为第一贷款一部分的 EB-5资金的合规合理使用,铲除了资金浪费,过度使用和任何可能的资金滥用或挪用,保障了建筑施工在预算范围内的顺利完成,也通过杜绝“金融欺诈”有效支持了 EB-5投资人的移民申请,更为未来资金的回收创造了最佳的条件。
而有效的建筑工程进度,资金监管,再加上等预算的完工保证条款,至少说明了,项目完工及创造就业的可靠性,虽然,此项目只需5个投资人,但ALC区域中心宁可花更多的时间与金钱来保证项目的完工,移民法要求资金投入的风险,却不要求项目的完工保证,在未来的修法当中或许会对企业主或建商有一系列的要求,但新泽西州希尔顿欢朋酒店项目的ALC区域中心已先行为投资人做到了资金管理,施工验收和完工担保的一切安全手续了。

有关新泽西州希尔顿欢朋酒店的介绍,请参考:http://www.uslawchina.cn/EB_xm.asp?ebid=108


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http://www.uslawchina.cn/ad_alc_suoqu.asp?jf=j,区域中心将派专人和您联系。


作者:Frank Tsang臧煜卓
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