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美国中小企业局与投资移民(二)SBA 504 贷款风控及审批
浏览次数:2303    添加时间:2016/10/5    来源:Frank Tsang臧煜卓

SBA 504贷款项目的审批标准与流程是非常严格的一种流程,包括了以下的步骤:

CDC的审批原则:完全遵照SBA标准操作流程 SOP 50 10 5的要求,对申请企业进行七道审核,审核内容主要包括:
1. 资产负债财务分析,
2. 根据损益记录做的还贷能力分析,
3. 对比行业均值做的财务趋势分析,
4. 针对企业主和管理团队做的个人信用和行业经验分析,
5. 抵押资产估值和清偿能力分析,
6. 企业信用分析等,
7. 贷款担保人信用分析。
当CDC内部审核通过后,CDC会把所有申请企业信息提交SBA做最终批准,这个过程如果顺利大致需要两周左右。一般来说,CDC内部批准的申请及少有被SBA推翻的情况,原因是CDC审核标准就是SBA一手制定的。第一贷款借贷机构的审批原则并不需要采用SBA的标准,往往是该银行或金融机构自己制定的内部标准。SBA一旦批准一个项目,批准书会通过CDC发给申请贷款企业和第一贷款借贷机构。贷款的审批也就彻底结束了。
一般而言,贷款的批准预算总额是由所开发/购买的固定资产的商业价值决定的,并经中小企业局审核后最终书面确认。也就是说,为了预防预算注水,CDC与各借贷机构必须根据有专业资质(有效的地产评估执照)的商业估值公司提供的固定资产估价报告中的估价值确定放贷总额。

SBA 504贷款的批准涉及到三道不同的贷款批准程序
1. 第一贷款借贷机构的批准,(EB5 资金与金融机构的资金共同担任这部分的贷款)
2. CDC的内部批准,(金融机构担任过度贷款到完工后,属于第二顺位还款 )
3. SBA最终批准。(金融机构在完工后,取代第二顺位的过度贷款)
需要明确的是,没有SBA对具体项目的最终书面批准书(SBA Authorization),申请贷款企业就无法按照SBA 504贷款的规定得到两个贷款中的任何一个。通常,第一贷款借贷机构的审批与CDC的审批是同步进行的,根据项目的复杂程度,第三方文件(可行性分析,环境报告,估价报告,建筑合同,建筑担保合同等)到位速度,以及申请企业的配合程度不同审批的时间长短也有很大差别,最快的审批程序大致需要2个月,慢的情况下5-6个月也属于正常。

SBA 504 贷款中政府第二贷款及其过渡贷款
在每一个批准的SBA 504贷款中,CDC都要代表美国政府提供第二贷款给获批企业。第二贷款的总量不得超过批准预算的40%。这个第二贷款的资金本身并不是直接来源于美国政府的联邦预算,而是美国政府利用自己的政府信用在金融市场上筹集来的。具体做法是,在SBA批准了一个504贷款后,美国政府会正式在金融市场上针对长期机构投资人 (退休金公司,保险公司,大型基金等) 募集用于第二贷款的资金,并以政府名义100%担保第二贷款的企业还款。未来在企业违约,迟付或止付应还贷款的情况下,美国政府归还长期投资人还未回收的贷款本息。由于美国政府使用政府信用担保,这部分第二贷款的募集从来不缺乏投资人。

然而,由于这个第二贷款的资金募集过程需要一定时间,通常至少90天,因此在贷款交割日时资金还无法到位。美国政府的解决方法是,使用某个借贷机构的资金做为过渡贷款,先替代政府的第二贷款完成贷款交割,在此后的几个月内,当第二贷款的募集完成后,由CDC一次性“置换”出过渡贷款,实现政府第二贷款的最终到位。为此,在SBA批准504贷款的时候,SBA就已经在批准书上直接指定了一家借贷机构提供过渡贷款,并颁发债券(Debenture)给该机构,保证资金到位后完成兑付。通常这个短期的过渡贷款因为是美国联邦政府的债券而没有任何风险。

对于需要开发固定资产的504贷款项目,SBA规定政府贷款“置换”过渡贷款的时间必须在建筑施工完工之后。

SBA 504 贷款的过户及违约清偿
通常在SBA批准了一个504贷款后一两个星期内贷款就要完成过户交割,如果是开发建设新的固定资产,在贷款交割日,借贷机构同样会得到企业签署的贷款协议和待开发固定资产的抵押文书。在贷款交割后,企业启动建筑施工,并按照建筑施工的实际资金需要每个月分批接受不同来源的所有贷款款额。通常借贷机构会聘请第三方资金管控公司对每一笔汇款的具体用途进行严格审核,并取得相应收据备案,监督企业按照项目实际需求使用资金。企业在建筑开发过程中的贷款还款通常是通过贷款交割日强制要求企业预留足够数额资金来保证的,因此企业在建筑开发过程中不存在迟付或止付贷款的问题。如果企业在建筑开发完成后违约,迟付或止付应还贷款,借贷机构同样有权依法没收并拍卖企业已经开发完成的固定资产并通过债务清偿找回贷款损失。

SBA 504 贷款违约的风险
由于504贷款审批风控极其严格,获批贷款的企业现金流充足,发展速度快,在504贷款的还贷过程中违约率极低。由于每个项目都有价值充足的固定资产作为贷款抵押,同时还有资产实力雄厚的贷款担保人,在贷款违约情况下完成资产没收清偿找回贷款损失也相对容易。这使得504贷款项目成为美国最安全的金融投资手段。
SBA公布的2004年到2014年间504贷款的违约率统计。经历过2010年的高峰之后,当前的违约率已经下降到1%以下。美国权威机构统计的中小企业违约指数(SBDI)。看得出来,进入2015年后,贷款迟付91天到180天(符合没收清偿条件)的比例只有千分之三。

有了这样微乎其微的违约缴款,反倒是符合美国移民法在投资规定中------资金必须投入一个风险的项目。也就是任何一个保证还款的项目都会被移民局拒绝申请,投资人要自己衡量哪个项目才是风险最小的项目。ALC区域中心的审批还排除了SBA504投资项目没有建筑资产的项目,因此,截止到2016年6月的加州州政府官方记录如下:
在2015年完成项目数(13),总完成项目数(40),创造直接就业数(896),间接/衍生就业数(2146),投资额(1.43亿),年度及历史526申请数(120及 302位),以及526批准率(100%)共八项指标均排在全加州第一位。

下一篇,将介绍项目创造就业人数及工程的监管关系。


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作者:Frank Tsang臧煜卓

资料参考来源:RCH 区域中心控股集团

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