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密西西比假日酒店EB5项目的整体分析【项目亮点】
浏览次数:2308    添加时间:2016/8/31    来源:Frank Tsang臧煜卓

本分析报告从官方的项目贷款资料,批准书,协议,等方面进行查证,如有不足之处尚请见谅。

1. 酒店计划密西西比假日套房(Holiday Inn & Suites Starkville)占地2.03 英亩,共四层,拥有客房117 间,酒店修成后将是斯塔克维尔市第一家假日酒店,也是该市第一家提供全方位服务的酒店。酒店设施完备,有餐厅,健身房,会议室,多媒体室,大厅工作区,洗衣房,室外天台和室外泳池等。酒店地理位置非常方便,酒店房间空间宽敞,让旅客感受现代时尚的空间布局、灵感四溢的设计风格以及合理价格的同时,还能享受到怡然自得的舒适住宿环境,是商务出差人士和休闲旅游度假的最佳选择。

2. 总资金需求及EB5资金占比酒店建设的资金需求为1940 万美元,EB5资金及名额: 其中300 万美元将来自6 名EB-5 投资者,占总资金来源15%,还款为第一顺位。

3. 环境及投资可行性评估密西西比假日套房酒店选址于密西西比州奥克蒂比哈县(Oktibbeha County)的斯塔克维尔市(Starkville)。酒店区位优势明显,交通便捷,周边企业众多,商业发展潜力浓厚,紧邻密西西比州立大学,靠近目标市场。酒店房间状况最优,较周边酒店具有竞争优势。酒店建成后入住率无忧,保障充足现金流。

4. 连锁集团背景:洲际酒店集团InterContinental Hotels Group PLC (IHG)成立于1777 年,是目前全球最大及网络分布最广的专业酒店管理集团,拥有洲际、皇冠假日、假日酒店等多个国际知名酒店品牌和超过60 年国际酒店管理经验。假日酒店在全球已开设了1600 多间饭店,其不仅保持着全球最具规模的单一饭店品牌的地位,同时也是世界上最广为人知的饭店品牌之一。

5. 预算及风控通过美国中小企业局的多重金融风控审批。代表美国联邦政府的中小企业局将对企业的资信状况,抵押偿付件,未来现金流进行严格审查和分析,符合要求的企业才能获得贷款,并且,美国中小企业局 SBA所提供的贷款487万美元(25%)为第二顺位还款,另外的非EB5 金融机构765 万美元(40%);借款企业本身提供的现金投入388 万美元(20%);EB5 投资金额300万美元( 15%)为清偿第一顺位。项目由纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK)美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)提供的“等预算完工担保”,确保项目100%顺利完工,绝无烂尾楼。这样一来,建筑施工的风险就完全消失。

6. 就业模式项目预计创造的总就业人数将达到81.34人,完全能满足6个投资人所需要的60 个就业。并且,由于所需的100个就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖任何经营所需的直接就业,投资人在申请临时绿卡转换正式绿卡阶段,就创造就业达标这个关键问题来讲完全不存在风险。有关就业人数的解释请参考:《评估SBA 504 项目就业人数是否达到I-829审查标准 》
http://www.uslawchina.cn/new_content.asp?xw_id=4255

7. 还款方式及担保酒店建设的资金需求为1940 万美元,其中300 万美元将来自6 名EB-5 投资者。除了中小企业局的严格风控外,贷款担保人优秀的信用评级,以及酒店客观的未来现金流都为项目还款提供了保障。SBA 504 贷款条例中明确规定,如果企业迟付或止付应还贷款,银行或贷款机构有权没收并拍卖企业已经购买下的固定资产并通过债务清偿找回贷款损失。投资人的EB-5 资金在清偿顺序上拥有第一优先权,SBA 所提供的贷款,在清偿顺位上位居第二,在EB-5 资金之后。因此,SBA 504 贷款项目的资金追偿机制便成为了EB-5 的“安全垫”。

8. 区域中心历史及开发商背景项目的开发管理工作将由Cottonmill 酒店开发有限公司(Cottonmill Hotel Group LLC)承担。酒店的总裁Mark Nicholas 先生在商业地产开发方面有着丰富的经验,尤其是商业酒店的开发。酒店建成后,将由HP 酒店管理公司(HP Hotel
Management, Inc.)负责酒店的运营和管理。HP 酒店管理公司是全美前50 的酒店管理公司,获得过超过100 个行业奖项,目前在美国8 个州管理超过30 家酒店。根据美国三大信用公司提供的信用报告显示,密西西比假日套房酒店的主要负责人Mark Nicholas 信用记录良好,无拖欠款记录。

所属区域中心:美国借贷中心American Landing Center (ALC)过去完成近40个项目及300多位EB5申请100%批准记录,得到加州州长办公室的确认,见官网链接:http://www.business.ca.gov/Portals/0/InternationalBiz/EB5/2015_EB5%20Survey%20Results.pdf

项目亮点】

预算合理无注水该项目的预算经由美国中小企业局(SBA)批准与认可,属于正常的土地价值及建筑预算,没有注水的成分。

第三方资金监管项目由纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK)美国建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)担任所有项目资金使用的第三方监管机构及施工监管,制度上杜绝了资金滥用/挪用。
有关第三方监管的解释请参考:
《美国中小企业局与投资移民项目:完工担保 就业人数 还款机制》
http://www.uslawchina.cn/new_content.asp?xw_id=4294

物保+人保的担保模式:抵押资产和个人担保超过EB5资金的数倍,流动现金流支付还款的可能性高,还款风险非常低,投资人数少,容易退场。

仅使用建筑就业就业计算不使用直接聘请的雇员,而是用预算消化的方式计算建筑过程中的间接及衍生就业,不用担心雇员不足而造成未来申请永久身份(I-829)被拒的原因。不使用经营就业,在绿卡方面无需担心经营风险。

 
作者:Frank Tsang臧煜卓
本文如需转载,请勿删减,并请注明出处:USLawChina美国法律联营网
 

 
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