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【ALC六个新项目发布之三】NO.45俄亥俄州希尔顿欣庭套房酒店(SBA已批准)
浏览次数:2484    添加时间:2016/9/14    来源:RCH走进美国

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房地产、酒店业,是EB-5项目的重中之重,无论你是否喜欢,酒店项目颇受EB-5投资者青睐,原因主要有三:
  1. 房地产项目,特别是酒店业,就业创造多,故而更容易满足I-829阶段的就业要求;
  2. 房地产项目,通常有地皮和建筑物担保,而且相对容易变现,还款有一定优势;
  3. 房地产项目,符合中国投资者的特别偏好,起码大多数的中国EB-5投资者的资金来源,主要来自房产增值以及投资房产的成功历史;

随着EB-5项目的不断标准化运作,出现了大批不同的投资项目。业内人士都一致得出结论,即花费型的就业机会是最可靠的。而以房地产业尤其备受青睐。而其中又以酒店业脱颖而出。

目前随着美签10年签证开放,美国逐渐拥有了世界范围内旅游业的优势地位。而酒店业也成为美国地产投资最为耀眼的明星投资项目。随着业态的稳定发展,各大酒店业巨头都将项目的一部分资金来源开发到EB-5项目的运作中。强强联合增强了EB-5项目的成功几率。

在这一种全新的商业互利模式催动下,酒店业解决了融资难的问题,而EB-5的广大投资人则因为酒店需求的大量就业岗位从而轻易完成了I-829所需求的产业发展及就业问题。这种投资合作的模式吸引着包括美国希尔顿集团、万豪集团等巨头企业在美国旅游业崛起的今天大规模占领着市场份额。酒店所属的地产项目、建筑类的项目由于花费的金额比较大,可以产生大量的可靠的间接就业机会。

相比其他行业来说,房地产项目具有“有形”的特点,其估值和今后经营预期比较容易被理解。其他实业行业,例如制造业和科技行业等等,投资人很难判断该行业的竞争和产品前景,无法判断这些行业的潜在风险。因此,中国EB-5投资人都不约而同地选择了房地产类型的项目



俄亥俄州希尔顿欣庭套房酒店(Home2 Suites by Hilton) ALC独家SBA504贷款第45号项目发布

项目概述
希尔顿酒店集团(NYSE:HLT)是全球酒店业的领导企业。希尔顿酒店集团目前在全球80多个国家总计有2,800多家酒店、配置了495,000套房间,并在全世界拥有15万名员工。希尔顿拥有、管理或连锁经营一系列最知名酒店,其中包括Hilton, Conrad, Double tree, Embassy Suites, Hampton Inn, Hampton Inn& Suites, Hilton Garden Inn, Hilton Grand Vacations, Home2 Suites, Homewood Suites by Hilton 和 the Waldorf-Astoria Collection 等著名酒店品牌。 

Home2 Suites是希尔顿酒店集团旗下相对较新的品牌,酒店遍布全球多个旅游热点,为各地旅客带来极尽难忘的住宿体验。殷勤亲切的服务和完备周全的设施,赢得每位住宿客人由衷的好评。首家欣庭套房酒店于2009年在美国北卡州开业,在公司的核心经营思想指导下,加之早期成功经营的经验为基础,欣庭套房酒店很快得以迅速成长,并取得了长足的发展。新加盟的酒店从一开始就能以其设施豪华而闻名,并以其稳定的产品质量和出色的服务在酒店业享有盛誉。



俄亥俄州欣庭套房酒店占地2.69英亩,共四层,拥有客房107间。酒店设施 完备,有早餐室,健身房,商务中心,洗衣房和室内泳池等。酒店定位为长住型酒店,致力于兼顾舒适与经济,为顾客提供最佳的住店体验。酒店地理位置非常方便, 无论是休息、工作或享乐的空间都非常宽敞,让旅客感受现代时尚的空间布局、灵 感四溢的设计风格以及合理价格的同时,享受到更加怡然自得的舒适住宿环境,是旅游和商务出差人士的最佳选择。



项目优势
政府多重金融风控审批。俄亥俄州希尔顿欣庭套房酒店(Home2 Suites byHilton) SBA504贷款项目较之一般的EB-5项目具有更加严格的金融风控程序。为了获得EB-5资金,它不仅要符合美国移民局对EB-5项目法律和就业的普遍性要求,还要通过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。代表美国联邦政府的中小企业局将对企业的资信状况,抵押偿付件,未来现金流进行严格审查和分析,符合要求的企业才能获得贷款。

酒店未来现金流有保障。酒店建设的资金需求为1098万美元,其中200万美元将来自4名EB-5投资者。除了中小企业局的严格风控外,贷款担保人优秀的信用评级,以及酒店客观的未来现金流都为项目还款提供了保障。酒店建成后的估值将达到1240万美元,稳定经营后的估值将达到1340万美元,是EB-5贷款数额的数倍。酒店已完成过户,2016年6月已开工。

两倍以上固定资产抵押,EB-5资金处于清偿第一顺位。SBA504贷款条例中明确规定,如果企业迟付或止付应还贷款,银行或贷款机构有权没收并拍卖企业已经购买下的固定资产并通过债务清偿找回贷款损失。投资人的EB-5资金在清偿顺序上拥有第一优先权,SBA所提供的贷款,在清偿顺位上位居第二,在EB-5资金之后。因此,SBA504贷款项目的资金追偿机制便成为了EB-5的“安全垫”。

项目选址优势明显。酒店位于俄亥俄州托莱多区域的莫米市。酒店所在地是美国吉普轿车的发源地,并且是美国五大湖区最大的港口。酒店区位优势明显,交通便捷,周边企业众多,商业发展潜力浓厚,靠近目标市场。酒店房间状况最优,较周边酒店具有竞争优势。酒店建成后入住率无忧,保障充足现金流。

完全使用建筑就业,项目完工即成功创造就业。项目预计创造的总就业人数将达到70.8人,完全能满足4个投资人所需要的40个就业。并且,由于所需的40个就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖任何经营所需的直接就业,投资人在申请临时绿卡转换正式绿卡阶段,就创造就业达标这个关键问题来讲完全不存在风险。

“等预算完工担保”,保证项目100%完工。项目有纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK)美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)提供的”等预算完工担保“,确保项目100%顺利完工,绝无烂尾楼。

资金需求与来源
酒店开发商Forever房地产控股有限公司(Forever Real Estate Holding LLC)将目光锁定在俄亥俄州的莫米市,并计划在此兴建希尔顿欣庭套房酒店。项目资金总需求量约为$1,098万美元。资金结构为:美国借贷中心(“ALC”)提供的EB-5 第一贷款200万美元(占总资金来源18%),和非EB-5金融机构提供的第一商业贷款349万美元(32%),SBA中小企业局的第二贷款329万美元(30%),以及借贷企业本身提供的现金投入220万美元(20%)。需要说明的是:美国借贷中心提供的第一贷款200万美元,系来自4个EB-5投资人的投资款汇总,每个投资人的投资金额为50万美元。



 
创造就业分析
俄亥俄州希尔顿欣庭套房酒店的就业计算分析将借助以往移民局批准的多个酒店项目的成功经验,从酒店所需的直接就业和建筑产生的间接和衍生就业入手,按照美国移民局批准的RIMS II标准方式计算出总共就业人数。

A. 由于建筑带来的间接和衍生就业:根据不少于$826万资金投入建筑施工来计算,这部分产生的间接和衍生就业总数将在42人。(注意:因建筑施工不满两年,直接就业将不能计算在内)

开发完成后项目正式开始经营产生的就业:按照移民局认可的当地同行业就业规模,经营将需要新增12个直接就业岗位,并因此而刺激产生至少16.8个间接或衍生就业岗位,从而在经营产生的就业人数将达到至少28.8个。

因此,本项目的总就业数将会达到70.8人,能满足7 位EB-5投资人对就业的需要,按照美国借贷中心的贷款计划,本项目将募集4位EB-5投资人参与贷款,就业的总人数是完全符合美国EB-5项目就业要求的。所需的40个就业将全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖经营所创造的直接就业。投资人在I-829申请临时绿卡转换正式绿卡的时候轻易满足移民局对就业数量达标这个关键点的要求,继而为获得正式绿卡上了一道强有力的保险。

第三方资金管控及施工监管
美国借贷中心所有EB-5项目全部有第三方监管机构做最全面的资金管控及施工监管。首先,第三方监管机构需有效监控资金的使用,并确保资金的使用符合美国移民局以及相应行业机构的要求,所以此第三方机构必须具备以下三个特点:

1) 其本身应该是大型建筑公司,熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。
2) 曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目,对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。例如,具体建筑环节占用资金比例的合理范围、不同建筑分包商的具体职责、建材定货的正常渠道以及市场上原材料价格浮动范围等。
3) 必须掌握建筑公司的资金发放权,同时也有充分的授权可以随时进行现场施工检验,并有权对建筑公司的所有帐目,收款和放款的单据,甚至盈利多少进行
财务审计。

经过反复的实践和摸索,美国借贷中心最终选定了纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK),美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)担任所有项目资金使用的第三方监管机构。

具体来说,每个月建筑商都会向企业主提交当月的资金使用申请并就使用目的进行解释说明,由企业主批准并放款。一般情况下,企业主不会对自己聘请来的建筑商提出的资金使用申请进行严格的审核。但是,在选定德聪集团担任所有项目资金使用的第三方监管机构之后,所有与建筑施工有直接利益关系的参与方,需要达成一个共识,并签署一份协议。


签署以上协议的一共有四方:

1) 企业主,也就是项目的所有人,同时也是借到EB-5贷款的公司
2) 企业主雇佣来完成建筑开发的建筑商,也是资金的直接使用者
3) 代表EB-5投资人的区域中心,即美国借贷中心
4)区域中心选定的第三方资金使用监管机构,即德聪集团

此四方协议囊括的内容众多,但其核心环节为:在美国借贷中心操作的每一个项目进入到了施工阶段时,建筑商在使用包含EB-5资金在内的全部资金之前,必须经过德聪集团的严格审核过滤。在通过四方协议取得企业主认可后,美国借贷中心要求德聪集团直接受理建筑商的资金使用申请,且只能批准申请中提出的合理部分。倚仗德聪集团丰富的行业经验作出准确的第三方专业判断,从而避免不必要的过度放款,杜绝资金被放任使用的可能。

建筑完工担保
以上四方协议中除了对建筑施工资金进行了充分管控之外,还有一项最为重要的功能,也是在中心所有EB-5项目移民申请中的起到最关键作用的功能:建筑完工担保。这样一来,建筑施工的风险就完全消失了。经就业分析显示,该项目所需就业全部来自于建筑过程中的非直接就业,即全部就业随施工过程结束自然到位。所以项目建筑的顺利完工至关重要!

项目选址
酒店地理位置


俄亥俄州希尔顿欣庭套房酒店选址卫星图


详细地址:1701 Toll Gate Drive, Maumee, Ohio 43537

俄亥俄州希尔顿欣庭套房酒店位于俄亥俄州卢卡斯县的莫米市。莫米市位于托莱多经济区。托莱多(Toledo)位于美国俄亥俄州北部伊利湖畔,是卢卡斯县的县治所在,托莱多市城市总面积约为84.1平方英里(217.8平方公里),人口约120 万,其中白人占70.23%、非裔美国人占23.55%、亚裔美国人占1.03%。美国托莱多市(Toledo)建于1833年,是美国俄亥俄州第三大城市、著名的美国“五大湖”区港口城市,著名的“美国制造业带”的核心。托莱多连接着美国西北部地区和加拿大东南部地区一半以上的工业市场。

托莱多吉普墙

托莱多交通便利,周围有底特律国际机场和托莱多快速机场。底特律国际机场距离托莱多45分钟车程。可直达北京、上海、广州、香港,以及日本东京、韩国首尔等城市。

底特律国际机场

托莱多港是美国五大湖区最大的港口,是距离北欧最近的美国主要港口。距托莱多港南40英里处,CSX 公司正在建造一个大型多式联运枢纽,这将成为美国最大、最高效的内陆多式联运港,国家级口岸之一。托莱多港有美国第八外贸区,也是伦敦金属交易所处理和储存设备的地方。在公路交通方面,以托莱多为核心的24小时公路交通圈,覆盖占美国60%以上消费市场。托莱多至美国主要城市的时间分别为:至底特律45分钟、至芝加哥4小时、至纽约或华盛顿9小时。

托莱多港

俄亥俄州希尔顿欣庭套房酒店的具体地址是1701 Toll Gate Drive, Maumee, Ohio 43537。酒店所在位置交通非常便利,位于80/90号高速公路和20号公路交界处。

管理团队
项目的开发管理工作将由 Forever 房地产控股有限公司(Forever Real Estate Holding LLC)承担。Forever 房地产控股有限公司的总裁Manoj D Desai先生在商业地产开发方面有着多年的经验,尤其是商业酒店的开发。酒店建成后将由第一酒店管理公司(First Hospitality Group, Inc)进行管理。第一酒店管理公司于1984年成立,是全美最大的酒店管理公司之一,目前所管理的酒店达到56个,地理范围覆盖全美。根据美国三大信用公司提供的信用报告显示,俄亥俄州希尔顿欣庭套房酒店的主要负责人Manoj D Desai和Hemant D Desai信用记录良好,无拖欠款记录。

SBA 504贷款风险评估
按照SBA504贷款的标准放贷条件,该项目须经过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。此项目的土地及商业建筑价值将全部用于两个贷款的风险抵押,美国借贷中心的EB-5资金属于第一贷款的一部分,将占据第一清偿顺位,美国中小企业局的第二贷款处在第二清偿顺位,为投资人的第一贷款创造资金的“安全垫”。项目基本条件符合504贷款的资格要求,详细情况请见下表:


抵押商业地产估值
酒店优越的地理位置,准确的市场定位,配套的设施,全方位的服务将吸引大量前往当地休闲度假顾客,商业前景乐观。酒店已于2016年6月开工,酒店建筑施工期为18个月,开业时间预计在2018年。根据世界领先的房地产估值及咨询公司HVS咨询有限公司提供的估值报告(请参附件-3),酒店开业经营后估值将达到1,240万美元,稳定经营后的估值将达到1,340万美元,是EB-5贷款额的数倍。

现金流和财务预测
为了预测酒店建成后投入使用的现金流及财务状况,酒店开发商对酒店项目地点,竞争状况,市场分析、财务预测、游客流量等方面的因素进行了综合考虑,现简要罗列于下:

1、项目所在区域拥有丰厚的历史、多样化的景观、以及多姿多彩的活动
2、未来经济增长势头乐观,市场需求强劲
3、酒店区位优势明显,交通便捷,周边企业众多,商业发展潜力浓厚,靠近目标市场
4、酒店房间状况最优,较周边酒店具有竞争优势
5、连锁知名品牌,带来网络效应

在前述宏观市场分析的基础上,综合酒店周边商业及竞争者的经营数据,酒店开发商对建设完工后的未来五年的财务运营状况进行了保守的预测,详见如下表:


 综上所述,俄亥俄州希尔顿欣庭套房酒店SBA504项目是优质EB-5投资移民项目,将EB-5资金以政府平台方式投入到美国中小企业,促进经济发展,积极创造就业。而投资移民申请所需就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需任何完全不需任何经营产生的直接就业,消除了投资人永久绿卡获批的不确定性。

SBA504货款严格的风控准则,和独特的资金结构,要获得EB-5资金和政府贷款的企业须经过多轮次风控审批,只有“仅凭未来现金流就足以还贷”的极少数优质中小企业才能接受贷款。成倍的抵押资产,和第一顺位的清偿顺序,更是给EB-5投资人提供了最大限度的资金安全。而其标准化的金融产品特性,也给投资人搭建了几年后合理自然的退出方式。

SBA504贷款和EB-5资金的完美结合,真正意义上解决了绿卡和资金安全的双重保障。
 

来源:RCH走进美国

 
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