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开发商认罪伏法,移民局矫枉过正,投资者梦牵“美国之路”|经验与教训
浏览次数:2323    添加时间:2017/1/8    来源:EB5Sir 美国EB5一点通

1月4日,周三,美国时间,一度EB-5行业影响最大的Path America(美国之路)欺诈案,基本了结。开发商,即区域中心老板,Lobsang Dargey,在西雅图地区法院(U.S. District Court in Seattle)认罪,即两项欺诈罪和对政府隐瞒信息罪,将面临最长为10年的监禁

关于Path America案件的始末,请参考:

SEC狂扫EB-5,2个月第3单 | 特大新闻
SEC Vs. Path America(美国之路)| 最新进展
法院判决,开发商失去控制权 | SEC诉Path America最新进展
EB-5本金和绿卡或现转机|SEC vs 美国之路
曙光初现,或成EB-5经典判例|SEC vs 美国之路

虽然开发商认罪伏法,新开发商接盘继续。但是,近一年半的时间,对于EB-5投资者而言,该案件走到了一个非常关键的节点,关系着近170户家庭的“美国之路”能否继续。

AAO,移民局上诉办公室,最近发布了一系列新的上诉判决,披露出了我们所关心的问题。

第一份文件,日期为2016年11月2日,标号为MATTER OF P-A-K-, LLC的上诉判例,虽然按照惯例公司和人名等关键信息都被涂抹掉,但是通读该案例,应该是运作Path America第二个项目,布达拉塔的KingCo区域中心,被关停上诉之后的AAO判决。

很遗憾,上诉办公室支持移民局EB-5办公室关停区域中心的决定。

主要理由:该区域中心不能证明其能促进经济发展。

首先,SEC的起诉书,已经披露该区域中心,非法将投资者资金转移到其他项目,购买个人住所、花到赌场等个人开销。虽然,SEC的起诉尚未结案,但是被告并未否认相关事实,故而178名EB-5的投资,并不能证明被区域中心用于项目开发,即所谓的进经济发展。

其次
,现区域中心接管方,也不能证明,其在将来会促进经济发展。AAO的文件,对于该项目接管方案中的一系列不确定性,譬如:是否能有80%的EB-5投资者同意参与重组方案,高达一亿的建筑贷款能否落实,接管人能否将被转移出去的资金收回重新注入该项目等等,提出质疑。

最后,AAO认为,即便该项目还能顺利进展下去,至少在当前,一直未能证明其在持续促进经济发展。

故而,移民局关停区域中心,合理合法。

第二份文件,日期为2016年12月14日,有一系例相类似文件,选一份标号为MATTER OF Q-L-的上诉判例,同样按照惯例公司和人名等关键信息都被涂抹掉,但是通读该案例,应该是该项目投资者的I-526被拒,上诉之后的AAO判决。

这份文件,很简单,只有5页,指出

1. AAO,在2016年11月2日,驳回区域中心被关停的上述;
2. 区域中心关停的影响,就是,投资者不能没有区域中心而获批I-526申请。而一旦,更换区域中心,就是Material Change(实质变更),就必须重新递件。

故而,AAO支持移民局EB-5办公室的决定。

再联想,去年10月份IIUSA洛杉矶大会上,在移民局EB-5办公室副主任Juila发言之后,该项目拯救方案的代理律师,Robert Divine上前提问:移民局能否给充分的时间,让失败项目尚未证明完全失败之前,先不要匆忙下决定,你先关停区域中心,再以区域中心关停为由拒绝投资者的申请,操之过急。可怜前移民局代理局长,被前下属无情打压。

也就半年时间,移民局的决定,超出了EB5Sir个人的理想期望。正如Robert Divine律师,所指出的那样,AAO对于区域中心关停的判决,提出很多对于项目今后运转的质疑,但是并未给充分的时间与耐心,交给接管方解释澄清并证明该项目能够继续顺利运转下去。一刀下去,关停区域中心,并因为区域中心已经关停,而拒签所有EB-5投资者的I-526申请(预计至少有178名中的80%钱继续参与在项目中)。

在排期已经相当漫长的情况下,这位2014年5月所递件的EB-5投资者,顺利的话1-2个月就能登陆美国的一户家庭,就此梦断“美国之路”。

至此,Path America项目接管方的A计划已告失败

据个人了解,项目接管方,尚有B计划和C计划:B计划,就是到法庭起诉,诉神Ira Kurzban或将参与诉讼;C计划,就是换用新的区域中心,重新递件。

B计划将费时费力,虽有诉神参与,但是结果未卜。C计划,看似美好,但是丧失优先日,一切重来。

移民局下此重手,对于无辜投资者,确实矫枉过正

最后,还有一种可能,就是D计划,移民局或将于近日发布EB-5新法规,据其披露可能会涉及,为项目失败的投资者保留优先日的条款。但是,新法规,具体条款何如何时以及能否生效,都是未知。

因此,近178户人家的美国之路,尚在一系例的未知之中。

英美法系,判例为重,Path America的案例无论如何发展,都将给我们为了今后类似案件的发展,指明方向。在最近,PDC被SEC起诉的案例中,我们已经并将会看到Path America案例的影响,这点,留待日后讨论。

谈了经验,来谈教训。一年多来,常有区域中心的美国人问我,为何一个美国新移民,经验欠缺的开发商,能够短时间内,成功为其人生最大的房地产项目,招募到250多EB-5投资者。而我一个好端端的项目,在中国融资尽然这么辛苦。

是,为何???

14年5/6月的北京,在一个业内某公开展会上,我听了一场Path America的演讲后,回来写了这篇文章:热点分析 | 买房可以移民美国吗?

当时,Path America中国代表的演讲主题是买房移民。也就是,至今,还是能经常听到,有的投资者在谈起,有些项目方给出的,给房子做担保办移民的条件。

所有,诱惑之物,必有蹊跷。一个能够通过正常合法手段融资的项目方,为何愿意冒此风险,请给自己一个理由先。Path America的教训,已经足够深刻,还怀着侥幸心理,想一试身手的投资者,我也不会拦你。

下面摘取了网络一篇文章的介绍,个人不保证下面文字的真实性,但是与以前读到的英文报道,应该差不太远:

洛桑达吉演绎了从白手起家到一夜暴富,从成功的开发商到诈骗犯,梦碎美国,他的人生更是充满传奇:

据民间传言,故事追溯到上个世纪70年代,曾经有这样一个藏族小男孩,他出生在川西北高原的一个藏族村寨的一头猪旁边,每天过着衣不蔽体的清贫生活。

十三岁时父母送他进了寺庙,成为了一名喇嘛。在那里,他憧憬着自己的梦想和未来,像搭建佛塔一样,将来建造很多很多的房子。

十八岁时,他用十四个月的时间徒步走到拉萨然后又辗转进入印度,五年后通过TRP协助来到西雅图。

当时他一点英语也不会说,一身喇嘛长袍,全部家当是一张四百美元的支票,但是洛桑有极高的语言天赋,在很短的时间掌握了英文,并且他痛下决心,励志五年内拿到绿卡,成家立业。

洛桑的第一份工作是在西雅图Sprint电话公司做手机销售服务,每天上班穿着西装,下班穿着僧袍。

最后,他还俗放弃了僧人身份,并在2004年与网球名将阿加西的妹妹结婚成家,退出Sprint电话公司,开始了他的创业史。

2008年,他的软件公司倒闭,于是豪赌从BECU借款在西雅图北边城市Everett 改造地产,做房屋开发商而一举成名。

2012年,38岁的他已经成功开发了Everett的布达拉村公寓,并以拉萨的布达拉宫命名。以佛塔命名的Pagoda村也开始动工,作为Everett市的宠儿。

洛桑是一个极其聪明的投机主义者,他找到了成功的诀窍 -- 那就是用区域中心吸引EB-5投资移民,这些EB-5移民客户全部来自中国。

洛桑达吉甚至说服华州副州长布拉德-欧文赴中国宣传他的“美国之路”Path America LLC 公司并为其站台,邀请西雅图市长穆雷出席西雅图贝尔顿区40层高的布达拉大楼(Potala Tower)工程的奠基仪式。

愿该项目投资者,能够收获一个美好结局,也希望所有的EB-5投资者能够抵御各种诱惑,那谁说的,贪婪和恐惧是投资的最大敌人。


来中国13年推行美国法律服务后,Frank 本人的心得就是---中国投资人真的是有钱就是任性,投资那么一大笔钱到没有利润的项目,却不请律师帮你把关,造成这心态的原因是1.律师费会不会白费了,2.根本不相信律师。这要怪谁?



文章来源:EB5Sir 美国EB5一点通

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