近年来，很多中国人涌入美国房市抄底。但是，由于不了解美国的税法，常常遇到一些法律上的麻烦。本文就要谈谈这个问题。

从税法上讲，外国人是指区别于美国公民、美国居民(绿卡持有者)和美国税法居民(在美国居住183天以上的外国人)的个人。投资房地产涉及的税务主要包括：因拥有权而支付的房地产税，出租、出售房地产时产生的所得税，房地产买卖时的过户税。

房地产税(Property Taxes)是地方政府(郡、市、镇)向房地产的所有者征收的税收。无论是美国公民、居民或外国居民，每年都要向当地政府缴纳房地产税。房地产税的金额大，是房屋开支的主要构成部分，投资者在购买前应该了解清楚房地产税的金额。

房地产的出租收入(Income Tax on Rental Income)是外国人在美国的房地产的出租收入，可以分为经营收入和投资收入两种，有着在税法上的不同处理。如果外国投资者购买不动产后没有亲自参与经营管理，只是按时收租，那么出租收入被视为投资收入(Investment Income)。外国投资者雇用的物业管理公司必须依法预扣出租收入(不是利润)的30%并及时上交给国税局，这称为毛收入法(Gross Income Method)。如果物业管理未能尽其扣缴义务，国税局可以向其追讨外国投资者的税款、罚款和利息，甚至提出刑事诉讼。如果没有物业管理公司，房客则承担了扣缴义务。毛收入法严重的限制了外国投资者的现金流量。

经营收入(Business Income)是投资者经营房地产的收入。如果投资者参与管理，那么出租收入无须被扣缴30%，只需按照房租收入减去各种开支、费用、税收后的净利润来缴税(Net Income Method)。为此，外国投资者必须每季度需要估计利润并预缴相应的税款，年终向国税局申报当年的盈利(亏损)状况，并计算补税或退税的金额。国税局允许只有投资收入的外国投资人选择使用净利润法。通过申报W-8ECI表格，外国投资人可以避免被扣缴30%的毛收入。

外国人出售其在美国拥有的房地产，要就利润缴纳所得税(Income Tax on Capital Gain)。如果房地产拥有不到一年，适用10~35%的累进税率；如果超过一年，适用15%的长期资本利得税率。为了防止外国卖家逃税，法律规定买家在向外国卖家购买房地产时，必须从成交价中预扣10%并在20天之内国税局申报8828表格。买家将8828-A表格交给外国卖家作为扣税的证明。如果买家没有从购房款中预先扣缴这笔税款 ，那么国税局可以要求买家支付外国卖家的欠税，再支付最高可达一万元的罚款。如果买家买的是自住屋，且房价少于30万元，则买家可以免除扣缴的义务。在房屋成交的次年年初 ，外国卖家要向国税局申报1040NR 表格, 并在附表D上申报上一年房产交易的利润，并将所收到的8828-A表格附上作为预缴税款的证明。如果之前预扣的税款多过应缴税款，外国卖家可以获得退税，反之补缴剩余的税款。除了联邦所得税，在绝大多数州，外国卖家还要就其利润缴纳州所得税。

美国多数的州，都对房地产交易征收过户税(Real Estate Transfer Tax)。加州、纽约、佛罗里达等中国投资者钟情的州都征收房地产过户税。以纽约州为例，每500元征收2元的过户税。同时，纽约市也向卖方征收房地产过户税，住宅过户税率为50万元之内的1%，50万元之上1.425%，商业楼宇的过户税率为50万元之内的1.425%，50万元之上的2.625% 。纽约市的买家如果有房屋抵押贷款，还要缴纳贷款金额2%~2.725%的房贷登记税(Mortgage Recording Tax)。


文章来源于：拉斯维加斯华人信息网