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在美国买房,如何选择房屋中介和房产律师?

更新日期:2012/3/20

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买房子可能是一个人人生中最大最重要的交易了,尤其是中国人在美国买房,不熟悉当地的环境、规定,要如何找到合适的人来帮助完成房产交易,保障自己的权益呢?USLawChina通过本文向读者介绍美国房产买卖中,房屋中介和房产律师各自的作用、收费方式、及注意事项,让读者对美国买房如何选择中介有更好的了解:
 
现在美国的房产中介逐渐分成两大类:买房中介和卖房中介。买房中介旨在通过他们对此行业的了解,对小区、售房者、订约者等详细情况的熟知来帮助买家在房产交易大战中获得合理房价(几乎所有的售房者都有卖房中介人,他们的工作就是将房产抬到最高价)。在有的州还要求必须有买房中介以此来确保买卖双方的公平交易。
 
除此之外,买房中介和买家可能也会聘请房产律师来参与交易过程以保障他们的利益。这些律师是房地产法方面的专家,他们能够对可能发生的法律问题提供专业的建议。无论你是选择买房中介还是请一名律师,你都要为他们的服务付费。随之而来的问题就是:哪一种专业人员更加合适呢?什么情况下应该聘请律师呢?

 
州法
有的州要求由买房中介准备购房协议,但是有的州规定只有律师才能准备购房协议。因此,你要先了解清楚房屋所在州的法律。
 
选择房屋中介
房屋销售在传统上对卖方比较有利,因为卖方有自己的卖房中介,不过卖房中介有时又想同时做房屋购买中介。因此要警惕所谓的双方代理,因为你不知道最终在代理人的脑中谁的利益才是最大化的。别不好意思问你的中介人是不是两头代理,你应该积极地去了解中介人到底代表的是谁的利益。
 
寻找买房中介的时候要记住,在房地产繁荣的时候他们有较高需求,而在市场低迷的时候,买房中介的需求就非常低啦,你可以利用这一点来和中介协商一个较低的中介费然后从容地寻找合适的房子吧!

 
雇用买房中介
买房时,为什么要选择一个好的买房中介是显而易见的——购房是件大事,但是选择合适的房源的过程却有事繁重的,所以有一名买房中介人陪你一起走完全部过程并且处处留心你的利益对你而言无疑是一种解脱和保障。买房中介在协商谁来支付维修金,寻找合适房源,以及作为中介机构日常活动的其它事项方面大有裨益,但是这些事情对于大多买家可能就非常陌生啦! 
 

如何支付房屋中介
在比较典型的合同中,房屋中介是通过佣金方式支付——一般是房屋售价的5%左右,由卖方支付。在常见的双方都有中介的情况下(买方中介和卖方中介),中介共同分割由卖方支付的5%的佣金。
 
有的买家更愿意自己支付中介佣金,这样就能让中介更加多为自己考虑。因为在自称代表买家利益的中介在收到卖家的付款时会自然而然产生买卖双方利益的矛盾冲突。不管你是否选择自己支付房产中介,你都别不好意思,直接问清楚中介人到底代表的哪方。
 
在购房市场强大的时候,你可以按你的意愿尝试和代理人协商给付较低的佣金。在价格低迷的情况下,在房产购买上你本身就已经非常有价值了。但是对于要为你找到最合适的房子的人来讲,你支付他一个很苛刻的价格可能会削弱他们为你好好工作的积极性。
 
保持信息更新掌握工作进度
无论你选择谁,你都应该对所有程序了如指掌。当谈及房屋、小区、房产价值,但你感到不舒服或不想要的时候,不要让中介给你带来压力。尤其是在下跌的市场,买方的地位至高无上,你应该确保你的中介确切地知道你想要什么。 
 
此外,你应该在搜寻房产方面保持积极态度。有大量的商业网站,不仅提供待售房屋列表,而且给出房屋的市场价值、最后销售日期和价格等详细信息。浏览www.zillow.com或者www.trulia.com ,你将能够对一个合理的出价到底有更清楚的认识。你甚至可能会发现一些你的中介不知道或者不想让你知道的房屋信息。让你的中介知道你所掌握的信息,不仅能够扩大你的选择范围,而且能使你的中介人保持警惕,因为他们发现他们的顾客已经有能力自己去找房子啦!

 
聘请律师的原因
在许多州,法律并不要求购置房产必须要有房地产律师的参与。但是,置办房产是一项非常重要的投资,实际的销售相当标准化,有大量的格式化条款需要填写许多内容。
 
在有关房产购置法律问题的案件中,只有执业律师才能提供法律建议,代表你出席法庭(虽然你也可以,但是你始终代表你自己)。比如在有留置权或其它法定财产负担而你却想将房客赶出再把房子出租给其它人的情况下,一个经验丰富的律师可以根据对案件事实的调查分析指导你应如何继续或者你是否应该继续。查找美国房产律师:
http://www.uslawchina.cn/sc_search.asp#sc_search 
 

法律审查和保密
律师在审查合同方面对你非常有帮助。尤其是在你没有房屋中介的时候,你应该让律师帮你审查合同来确保你没有签署不公平地偏向卖家的条款。
 
此外,律师收到严格的职业保密规则的约束。在一个案件中如果你不想让别人知道你在干什么,你的律师就不会将这些内容曝光。你可以和一个非常坦率的律师交谈而不用担心他会以任何方式泄露你的信息。

 
如何支付律师
和房产中介不同,律师的支付方式是按小时计算的,这在聘请律师来帮你购买房产时就出现了一个大问题——律师费用从每小时200美元到每小时400美元不等。此外也有律师是针对某些服务收取固定费用的,诸如准备或者审查结束文件,你也可以在刚开始就告诉你能支付给律师的确切时间。关于费用的事情应该在一开始就和律师沟通清楚,以免以后发生误会,而且你也应当用书面的方式写下来。
 
底线
无论是你请代理还是请律师或者两者兼有,要牢记你一定要掌控购房的所有过程,他们只是在那为你提供服务而已,把你的要求和期望跟他们讲清楚,然后达成书面协议。在这个过程中保持积极主动,先发制人吧!
 
更多关于美国房产交易的介绍,请点击:
http://www.uslawchina.cn/flt/flt_fdc.html
 
 
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