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更新日期：2016/8/11

前段时间的新闻恐怕大家略有耳闻，西雅图一买家花了42万7千美金，击败40多位竞争者抢到了一栋房子，却是一栋地板塌陷、屋子长霉的危房，甚至还担心空气是否有毒。

如今美国的房市越来越让人看不懂，房价究竟离谱到何种程度？真的要拿着现金才能抢得赢别人吗？到底该不该买学区房？

今天，我们就请到了西雅图知名房产经纪人宁彧来为大家答疑解惑：

华人资讯：你好，能和我们的读者做个简单的自我介绍吗？

宁彧：大家好，我叫宁彧，我是一个国际人。我出生在南京，后来在上海同济度过了美好的大学4年，接着去悉尼大学读研究生，在悉尼生活了差不多4年。
因为老公毕业被美国公司录取，所以我们搬来了西雅图，一眨眼在西雅图也生活了快4年啦。
我目前是华盛顿州持牌房屋经纪人，比较熟知北美房产市场动态，擅长于房屋销售大数据分析，致力于为海内外顾客提供最佳的房屋买卖服务。

华人资讯：房屋经纪人和房产中介有区别吗？

宁彧：严格意义上说只是翻译的问题，正规的中介都是持有房产执照的。业内会用经纪人和中介来区别持牌人是否加入了全美房产经纪人协会。
这是美国最大的房产经纪协会，我们公司要求大家必须加入此协会，说直白一点就是自己花钱让更多的组织监督你，尤其是职业道德上的。就类似于国内的工会，有困难有抱怨有投诉找组织，哈哈哈。

华人资讯：你在西雅图做房地产2年多，不算从业时间很长，你觉得自己算得上经验丰富吗？

宁彧：房地产行业往大了粗分有商业地产和住宅地产，换个角度分可以是自住地产和投资地产，再比如土地开发买卖和二手房买卖，所以我不敢说自己对美国房地产行业经验丰富，但对于一般的西雅图二手房屋买卖和一些住宅投资房的交易我觉得我算经验丰富啊。
我的客户跨度很大，预算上来说有30万美金的也有300万美金，年龄上来说有20岁出头的年轻人也有6、70岁的中老年人，国籍上来说有美国的中国的英国的斐济的等等。所以大家对房屋的要求和期待完全不一样，而我自认为正是有了跨度很大的客户群，使我在短期内迅速成长，快速获取经验值。
我们公司有些老经纪一年成交量很大，但他们说在10几、20年的职业生涯中没有高端房产交易的记录，所以你问他们水边豪宅的水岸大小是什么他们并不一定知道，你可以问问我。

华人资讯：据说外国的年轻人不爱买房呀，你能分享一下年轻人买房的故事吗？

宁彧: 可以啊。因为我和我先生从澳洲来，我们的朋友大多是中国人和澳洲人。而我是一群澳洲朋友里年龄最大的(其实刚步入而立之年)，我发现我需要经常和他们念叨买房比租房划算。
而中国过来读书的或者刚工作的来找我买房，不用我说什么他們就开始计划买个啥样的房子然后自己住一间其他2间租给同事或者同学。这应该是文化的差别吧，中国人的房子情节好像是在血液里的。
有个英国90后在我一聚会就唠叨买房比租房划算的理论下终于在2015年年底买了套小独栋。前两天又出来聚会还没等我唠叨，他就和我说他有三个房客的租金收入基本承担了他的房贷和地税还有每月账单，等于他目前免费住房子。
他说他盘算着等邻居卖房子的时候把邻居的房子买下来然后再做进一步打算。2015年买房和2016年买房还是有很大区别，他要是现在买房首先房价涨得厉害，而且他都不一定能抢得到，就算买下来了估计租金也不能完全承担他的房贷了。所以你说他要感谢我不?哈哈哈。

华人资讯：现在西雅图的房子要靠抢的吗？

宁彧: 当然。以前买房子大家去看房，谁给卖家购房意向，卖家就和谁谈。现在大多卖家都只开放3到7天让大家看房，7天以后抽一天统一看意向合同然后选择一个最好的合同。买家知道有竞争对手，当然大家都想方设法抢下自己喜欢的房子啦。
来找我咨询的客人我都会问一个问题：你贷款有银行预批书吗？你现金买房的话钱能45天内打进信托账户吗？如果你答案是没有或者不能，那你不要找我看房子，因为浪费彼此时间和精力，尤其是你看到一个特别喜欢的但资金没搞定，其实自己也不舒服。
我有的国内客户半信半疑，但来西雅图看房以后特别有体会。所以别人问我买房最重要的是什么？我总回答：是钱到位，有钱就打款，没钱赶紧办贷款。

华人资讯：那西雅图房市行情这么好，那房产经纪应该都挺忙的吧，你忙得过来不？

宁彧：正是因为忙不过来，所以我一般接待的活跃客户不超过3组，不算上各种只是口头咨询的。所谓活跃客户就是资金到位或者贷款到位然后经常和我一起去看房子的客户。
我得假设三组客户同一天要求我看房子，那我每组客户安排3个小时，一天9个小时就这么过去了，所以我觉得再多接待几组客户我真心忙不过来。
通常一组活跃客户和卖家有了双方的合同以后，我就会立马接待下一组客户，所以同时期我的客户可能有4到5组。
其实大多数时候大家不会心有灵犀地同时要求我看房，但我要确保自己的服务质量嘛，而且我刚刚做了妈妈，虽然我喜欢工作但是我也特别希望我还是有相对充分的时间在家里陪伴宝宝。

华人资讯：恭喜你升级为妈妈了，想必你们家小宝宝一定非常可爱。现在有很多父母买房的时候都会考虑孩子上学的问题，这个问题你怎么看？

宁彧：学区房是个永恒的话题。有句成语叫做“孟母三迁”，我的中国来的客户基本上都会要求好的学区房，这是人之常情，美国人家里有孩子的也这样。但不同的是，在美国上学不是看你是否拥有这个学区内的房产，而是看你是否住在这个学区里面，所以租房子也算。
我对西雅图的各个学区，周围环境交通，学校等级都做了研究，因为客人会问啊，这算是在客户要求下迅速进步的一种表现吧，哈哈。
我个人倒不是很赞同一定要住在最好的学区，当然了，最实际的问题是买房的预算，还有就是我觉得宁做鸡头不做凤尾也挺好的。同样的房子换个学区可能房价要差2、30万美金甚至更多，这些钱省下来住个大点的房子，或者用来给孩子做以后的教育基金，我觉得挺好的。
当然了，这么有争议的话题也没有定论，公婆都有理，自己权衡就好啦。

华人资讯：确实，国内的学区房也是很贵的，看来哪里的学区房都不便宜。我知道你刚刚说了买房子最重要的是钱到位。但是我还是想问你除了钱到位以外最重要的是什么？为什么？

宁彧：除了钱到位以外，第二重要的当然是找个像我这样的靠谱经纪人啦，哈哈哈。
因为对很多第一次买房卖房的人来说，整个流程除了经纪人以外还会牵涉到产权公司，第三方信托公司，房屋检查师，房屋评估师，贷款银行等等，这时候好的经纪人就是你的桥梁。
他会帮助你协调各个方面的工作，帮你和这些不同的机构和专业人士打交道，确保你买卖最后的顺利完成。举个例子，你想象一下一个卖家收到30个买家意向合同，几百页的纸在面前，他们是什么感觉。这样火的房子，一天内有十几组买家来看房子，几天内一共来了几十组感兴趣的买家。
如果卖家没有一个得力的经纪人，他们要不分早晚地接听无数电话，最后要和几十位经纪人写邮件或者打电话说抱歉我选择了另一个买家。

如果卖家没有一个得力的经纪人，他们如何可以迅速地推广自己的房子，在几十个买家里选择最合适的买家？相同地，就拿我来说，今天早上上市的新房源，如果卖家提出5天后统一看买家们给的意向合同，但保留提前接受买家的合同的权利，我下午就会安排买家客户去看房，然后迅速做出判断是否值得购买，给出参考价格，用合同中各种附加条款来保护买家各项权利，绝不让客户错过好房。这也是我为什么只接待3组活跃客户的理由之一，我要确保我目前提供服务的买家不会错过好房子。
我身边有太多房产经纪人，他们可没空今早出来个房子下午就可以带你看。所以我说为什么在选择经纪的时候要着重考虑你选择的经纪人是否以你的利益为先，对你们的合作非常认真负责，而不是看他卖出去多少房子，有多大牌。找到一个好的经纪人，他们会和你解释清楚二手房买卖或者新房交易的各种流程和需要注意事项，帮助你们买到合适的房子。

华人资讯：那如何找到负责又靠谱的经纪人呢？

宁彧：除了朋友介绍，也可以自己在网站上搜索，现在有很多美国买房网都为经纪人和客户提供了交流平台，然后有些网站也有让客户评价的功能。我觉得很多经纪人从职业道德和工作态度以及经验来谈，都非常不错和靠谱。
但说白了，人和人之间是否能谈得来还是要看大家的性格还有沟通。一个你和他说话都没有愉悦感的人，我觉得你们的合作恐怕也不会愉快。还有一种就是让经纪人提供他服务过的客人邮件或者电话，你可以做一下调查，看看别人对他的评价如何，是否有依有据。
 

来源：西雅图华人资讯

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