美国房屋的Short Sale可以理解为“亏损出售” 。也就是说﹐房主欠的贷款远比房屋的价值要多。例如﹕房主欠款$50万﹐可房子只值$30万。贷款银行是房屋的实际拥有方﹐因此银行同不同意Short Sale是出售过程中的关键。

银行同不同意Short Sale，同意什么价钱卖﹐有时要等几个月才会有消息。因为银行会考虑几个因素﹐首先当然是屋主的信用状况﹐包括有没有其它担保人可以首先求偿﹐还要了解屋主无法偿还的原因是什么。例如﹕被裁员﹐离婚﹐疾病等等不可预见的事件.可能屋主还是有心要维护自己的信用﹐那银行的风险或许较小。如果财务危机来自不当投机﹐那么银行的风险就很大。

A．法拍屋的种类
1.银行亏本出售房(Short Sale)
房主已长时间未缴纳贷款，但银行还未把房子收回，允许房主出售房屋，所得的费用用于偿还贷款。通常以低于场价的价格卖给第三方。由于销售所得不足以偿还贷款，银行需要承担部分损失，所以银行需要根据屋主的经济情况决定是否同意业主亏本出售。此时房主仍拥有房屋的产权。

2.拍卖房(Foreclosure)
在一定宽限期内，屋主仍然不能还清拖欠的贷款，银行或者贷款方通过法律手段收回房产，并以公开拍卖的方式(Public Auction)卖给第三方套现。此时屋主已不再拥有该房产的产权了。

购买这一阶段的法拍屋是风险最大的。买主需要按规定在竞拍后支付现金，而且可能没有足够的时间去完成产权查验和房屋检查。如果原业主在这时又可以还清贷款，他可以优先赎回自己的房子。

还有，公开拍卖会上的竞价会抬高房价，而导致售价较高。目前很多拍卖房都不能成功拍卖出。

3.银行持有的房屋(Real Estate Owned by the lender，简称REO)
所谓的REO法拍屋(Real Estate Owned，又称 Bank Owned)，即买房者断供后，被银行没收后重新上市的房子。银行或者借贷方通过法律手段收回房产，并没有在拍卖会上成功售出的房产。银行会把这些房产交给房屋中介机构销售。一般来说银行会保证产权的完整性，并对房屋进行必要的维修,不过仍然有很多这样的法拍屋房屋情况处于不好的状况，买主一定要请专家来检查房子。

B. 购买法拍屋的好处
购买法拍屋的好处显而易见就是“划算”。法拍屋的售价都低于市场价。而且银行收回了大批法拍屋以后急于脱手，所以很多法拍屋的价格非常低廉。
对于一些目光敏锐，而且有现金的投资客是非常好的入手时机，很多状况非常好的豪宅法拍屋，价格仅市场价的一半甚至更低，若这时以低价购入，将来市场回暖时售出即会获得非常大的收益。

C. 购买法拍屋的风险
1.房屋的状况可能欠佳
有些法拍屋的业主已经离开很久，房屋疏于养护，或者是业主破产无力养护；有些业主意识到房子被银行收走，不再关心房子的状况，甚至恶意糟蹋房屋以泄愤。因此相当多的法拍屋状况并不好。所以，很多法拍屋都需要重新装修才能入住。这也是一笔可观的费用。

2.购买法拍屋需要大量时间和耐心
亏本出售状态的法拍屋(Short Sale)
通常是卖家先在市场上以低价挂牌，在有买家愿意购买以后向银行申请批准，银行需要承担房屋销售以后不能抵消的那部分贷款，所以等待批准的时间可能会很长，也有可能银行最终不同意以这个价格出售，让购房者等待许久但最终还是一无所获。

拍卖中的法拍屋(Foreclosure)
在拍卖中，买家将看中的房子拍下来(还未过户)，这时原业主若又能够承担贷款，想要把房子赎回来，他就拥有优先购买的权利，于是买家只能花费很多精力拍下来的房子只能拱手相让。

3.房屋可能涉及法律问题
购买法拍屋的最大法律风险是原来的业主不肯搬离。原来的业主房子被拍卖了，经济上也破产了，破罐子破摔，他不搬家，银行只好诉诸法律，由法庭驱逐他。驱逐的法律过程漫长，费心费力。另外，法拍屋还可能隐藏其它法律问题，比如原业主拖欠的税款、工程款等，这些费用有可能会转移给新的业主。

D. 什么样的人适合购买法拍屋？
1. 现金充裕
银行或者借贷方希望资金快速回笼，所以希望买家用现金成交，这样便可以快速过户。所以拥有充足现金的买家会有更多的机会抢购到自己中意的房子。

2. 人在当地，或者有亲戚朋友帮忙
买家最好人在当地，因为好的法拍屋房源一定是第一时间被当地人抢购一空的，不会在市场上停留太久。另一方面，人在当地也方便实地调查房屋的情况，避免买到质量存在问题的房屋。

3. 购买法拍屋的过程与其它挂牌房源有很多不同之处，若没有丰富的经验很可能遭遇巨大的风险，不仅没有捡到便宜还可能麻烦无穷。另外，发现了优质的法拍屋需要立即抉择，机会一定是稍纵即逝。