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房市崩盘？明年房价恐暴跌20%，这5大都会区最危险
浏览次数：1443 添加时间:2022/9/1
(文章来源：法拉盛同城Flushing58)
美国房地产市场似处于崩溃边缘，不少专家发出悲观警告指出，若出现经济衰退，美国明年房价平均会暴跌高达20%，因为有部分地区的房地产价格被高估达72%，一旦出现跌势，这些地区的房市将首当其冲。
目前经济专家正在争论美国是否已陷入经济衰退，因为国内生产毛额(GDP)已连续两个季度呈现负增长，这符合经济衰退的传统定义。
穆迪分析公司(Moody's Analytics)每季都会评估当地经济基本面(包括当地收入水平)，能否支撑当地房价。
穆迪首席经济学家赞迪(Mark Zandi)早在今年5月就已看淡美国房地产前景，在财富杂志(Fortune)8月24日最新一期里，他更对美国未来房地产市场更加悲观。
他惊人地警告，如果真的出现经济衰退，全美房地产价格将平均暴跌20%。这个说法对于在泡沫时期购置房屋的人来说，实在非常可怕。
赞迪如此评估的一个理据是，全美413个最大的局部房地产市场里，有183个被高估25%以上，有些甚至高估达75%。
被高估的地区主要在西部及阳光地带。洛杉矶、奥兰多、西雅图，印第安纳波利斯等城市的房价给高估30%；休士顿房价被高估约34.5%。
这些地区一向非常受置业者欢迎，不少人明知存在泡沫仍然入市，可是一旦房市转向走低，将会跌得最惨。
联准会(Fed)为了控制通货膨胀而不断升息，预计到年底将再度上调至3.4%，多数专家指出，升息除令美国陷入衰退之余，也让房贷成本变得愈来愈昂贵，卖家难以放售，而买家又不愿入市，房地产自然前景堪虞。数据证实自联准会今年初升息以来，全国房屋销售已明显放缓。
根据房地美(Freddie Mac))的数据，自1月以来，抵押贷款利率几乎翻了一番，截至上周，30年期贷款的利率已升至 5.13%。
除了赞迪之外，金融经济咨询公司Pantheon Macroeconomics的首席经济学家谢泼德森 (Ian Shepherdson)
同样认为，房价最糟糕的时刻尚未到来。
他说，7月新建单户住宅的销售量，创下近七年来的最低水平，经季节性因素调整后为 51万1000套，下降12.6%。
惠誉评级(Fitch Ratings)的预测稍乐观，预计房价将最多下跌15%，曾准确预测2008年房地产市场崩盘的经济学家席勒(Robert Shiller)认为，房价很有可能下跌10%左右。
供给少、需求强、数年低房贷利率，加上新冠肺炎封锁，使得全美房价涨到十年来高点。
房贷公司房利美(Fannie Mae)表示，长期房价高于应有价格约15%，未来若衰退，房市泡沫势将破裂，而这五大都会区首当其冲。
消费者事务(Consumer Affairs)民调显示，在人口前50多的大城市中，33%受访者认为奥斯汀将会是全美房市首崩之处。
奥斯汀去年人口约96万4177人，居民年龄中位数约34岁；疫前家户收入为4万6217元，人均收入5万4414元。
奥斯汀7月房价中位数为65万元，每平方呎364元，年增18.2%；房屋售价中位数为130万元，待售房屋平均在市场上停留41天。
若房价跌15%，中位数价格会跌至55万2500元。
亚特兰大是第二个房市可能崩盘之处，26%受访者认为可能近期就会跌。
亚特兰大去年人口约49万6461人，居民年龄中位数约33岁；疫前家户收入为6万6657元，前年家户收入中位数为6万4179元。
亚特兰大7月房价中位数为43万5000元，每平方呎267元，年增8.7%，房屋售价中位数为39万5000元，上市房屋平均40天成交。
若房价跌15%，中位数价格会跌至36万9750元。
近15%受访者认为贝克斯菲尔德房市会崩盘，该市去年人口约40万7615人，居民年龄中位数约31岁；前年家户收入平均6万5687元，但2019-20年的人均收入为2万7309元。
贝克斯菲尔德7月房价登录中位数为38万元，每平方呎221元，年增20.6%，房屋售价中位数为36万元，上市房屋平均46天易主。
若房价跌15%，中位数价格会跌至32万3000元。
23%受访者认为洛杉矶房市会跌，该城去年人口约384万9297人，居民年龄中位数36岁；前年家户收入平均6万5290元，人均收入3万7143元。
洛杉矶7月房价中位数为100万元，每平方呎654元，年增4.4%，房屋售价中位数为94万8000元，上市房屋平均49天转手。
若房价跌15%，中位数价格会跌至85万元。
23%受访者认为阿布奎基的房价会修正，该市2019年人口约56万513人，居民年龄中位数37岁；疫前家户收入为5万5567，人均收入约3万2216元。
阿布奎基7月房价中位数为33万2500元，每平方呎188元，年增14.7%，房屋售价中位数为35万8892元，待售房屋平均在市场上停留51天。
若房价跌15%，中位数价格会跌至28万2625元。
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