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在美国当房东是否需要一本房东宝典(二)？
浏览次数：7341 添加时间：2017/12/15 来源：Frank Tsang臧煜卓

六、租屋的维护和维修

1. 租屋的可居住性
可居住性有时可以解释为有关房屋是否适合居住，安全性以及卫生条件的最低标准。

(1) 明示的可居住保证
租约明确写明房东保证房屋可居住并且提供维修。这样的保证就可称为明示的可居住保证。在租约签订的时候，房客要确保租约上列明了现在所要维修的东西。租约也要包括这样一个条款：房东同意将来如果需要也会给予修理。

(2) 默示的可居住保证
自从二十世纪六十年代后期，法院规定每个租赁合同都要包括一个默示的（就是说没有写明但是双方都明白的）的保证，就是住房条件良好，并且房主继续保持这样的良好状态。假如房客放弃了这一保证，那么这样的租约视为非法(illegal)，不可实施。几乎所有的州法院都制定了这一规定。各州的立法机关和市政当局通过了要求房东维修房屋这一法案，并且制定了租约的默示保证。

2. 房东维护和维修的责任
房东有责任保持房子可居住或适于居住。房东必须保持房子在结构上是安全的，包括地板、屋顶以及楼梯；保持供电、供热以及水管系统能安全使用；提供必要的冷热水；检查有没有害虫（比如蟑螂）的出没。但是，如果这些问题是由于房客自己的疏忽造成的，例如由于房客缺乏家务管理导致害虫出没，那么维修费可能是要房客来付了，如果没付的话，房东可以从押金中扣除。

根据各州的情况，假如房东没有履行他或她的法律责任，房客可以有一些选择，包括：
• 少付房租
• 扣交所有房租直到问题解决
• 自己做必要的修理，并拒付一部分房租来付维修的费用
• 雇别人来修理并把修理费用从下个月的房租中扣除
• 打电话给当地的建筑物检查员，让他们命令房主修理，或者
• 干脆搬出房子，即使租约还未到期

房客也可以起诉房东要求退还一部分的房租。

3. 对琐碎小问题的维修
大多数房客遇到琐碎的问题（像漏水的龙头、旧的油漆、破的玻璃或者旧的地板）会怎么办呢？

首先是问题的本质。在法律上，纯粹装饰性的修理是没有要求的。实现你的小修理的权利比大修要难的多，他们可能会通过一些方法让房东关注这些小问题，比如写一个书面的修理请求，请求调解服务结构进行调解，把房东告到当地的建筑物或住房机构，或者向小额索赔法庭起诉房东。

4. 维修和扣除
所有的房客都有责任保持住房干净和卫生。此外房客还须妥善使用公共地方和设施，像大厅，车库和游泳池等。

“维修和扣除”是一项法律，它允许房客雇佣某个人来做出必要的维修，然后从房租中扣除所花的费用。一些州法或当地法只适用于为了保证房子可居住而做出的维修，例如坏掉的炉子和漏水的房顶的修理。

七、房东进入租屋

房客有隐私权。房东在没有得到事先许可的情况下不能进入房客的房间，除非真的发生了紧急情况，比如火灾或者浴室水溢满。

房东在因为其他原因（比如进行修缮或向潜在房客展示该房屋单元）而进入房客的房间之前，必须提前通知房客。

八、租屋的环境危害、危险条件和犯罪

1. 环境危害
(1) 铅危害
根据联邦法律，租用房屋不能有含铅油漆。尤其是年份已久的建筑，75％的住宅仍受其害。无论房屋的新旧，都要注意剥落的油漆和油漆粉尘。

(2) 其他危害
除了铅之外，如果由于其他环境危害品（例如石棉）的裸露而使房客的健康出问题的话，房东也要为此负责。职业安全与保健管理总署发布的规定中，对1981年之前建的房子的石棉的检测、维护和裸露有严格的标准。

2. 房客在租屋受伤
（一）什么情况下房东对房客或来访客人在租屋内受伤负责
要让房东负责，房客必须证明房东有疏忽行为，且其疏忽导致了伤害。房客必须证明以下几点：
(1) 房东对致使伤害的因素有控制能力
(2) 事故是可以预测的
(3) 解决问题(或至少给予适当的警告)不是特别昂贵或麻烦
(4) 严重伤害很可能是由于没有解决问题而造成的
(5) 房东没有采取合理的措施避免事故
(6) 房东的过失、疏忽导致房客的意外事件，以及
(7) 房客确实受伤

（二）房屋所有者如何把与修理维护有关的经济损失及法律问题最小化
保持房屋的良好状态会给房东避免很多麻烦。

案例：以前把房子租给房客，有一天收到法院的通知，有人起诉我。实际上每个房东应该有购买房屋保险，房客主要是想向保险公司要钱。房客的小孩摔断脚，地板上有一枚凸出的钉子，他被绊倒后受伤了，因为我是房东，所以房东要起诉我。当然过去看了，因为我们懂法律，先去房子拍照。确实有一枚钉子在地板，也不太清楚怎么会凸出来。小孩摔断脚送去医院就诊，有一大叠账单，全部需要支付。我们有购买房屋保险，保险公司也会出面解决，后来去调查当时小孩怎么去医院就诊，由救护车送去医院，就去调救护车的资料，结果调查显示从公园送去医院。后来请救护车司机作证，他是从公园的滑梯抱起小孩送去医院。所以小孩是在外面受伤，结果房客想找人赔赔偿这笔医疗费，就想找房东了，说小孩是在房子里受伤。后来我们把调查结果发出去，房客的律师不见了，房客一家也不敢出庭了。当然这个案子一定会撤销，而且会起诉房客。

3. 犯罪
在很多城市，入室行窃和在住房遭袭击是很普遍的事情，房客更是深受其害。当然，最好就是避免犯罪和法律诉讼，而直接加强安全设施。

当然，最好就是避免犯罪和法律诉讼，而直接加强安全设施。为了确保让一个无知的或难处理的房东关注这件事情，下面就是明智的房客要做的：
• 查看州和当地的法律
• 让你的房东对安全做出承诺
• 自己评估状况
• 和房东会面
• 向政府获得帮助
• 违反租约然后搬出
• 自己解决问题然后要求归还费用
• 保护你自己

这些安全问题常常是房客搬走的原因，不管是真的还是假的。你只要找到发生什么情形让你觉得这地方对你有威胁而不安全，就可以提出搬家且不算违约。

九、房屋管理人

1. 雇请房屋管理人
如果你好好考虑写一份职位描述，并且做些努力来招募和雇用一个好的管理人的话，你就会避免一些问题。

案例：我是找其中一个房客，一个月少收他两百房租，由他去帮我向其他房客收取房租。大家都是给支票，哪些人晚付了，需要他帮我去催交然后罚款。也会请他带新人去看空屋，甚至一些工人来修理或置换，都由他来操作。等于就是一个住宅的经理。

2. 房屋管理人协议
一旦你决定要把管理人的工作给某人的话，你们需要做些讨论。当所有的雇用条款和条件都协商好了以后，你和管理人要签订一份房产管理人协议。

3. 房东的责任
（一）房东作为雇主的责任
无论你是用减少的房租还是用固定的薪水来作为管理人的报酬，作为一个雇主，你有特定的法律责任，例如，按照法律支付最低工资和加班费。如果你没有支付社会保险费用或是没有履行其他的法律责任的话，你可能会遭受经济处罚的。

（二）你对管理人的行为所负的责任
根据不同的情况，你要为管理人或管理公司的行为承担法律责任。简言之，房东了解法律但是他的管理人（或管理公司）不了解法律，那么房东也会在未来房客或是现有房客提出的诉讼中受影响。

（三）通知房客
很多州的法律，都要求房东告知房客有关管理人的姓名和地址，还要告诉他们管理人是经授权可以代替你接受法律文件的，例如终止租赁通知或驱逐诉讼中的法院文件。

4. 雇佣关系的终止
除非你承诺（口头或书面的）要雇用这个管理人一个固定的时间，否则你就有权在任何时候终止她的雇用。但是你不能以非法的理由解雇管理人。

如果你解雇了一个管理人，可能就想让他搬出你的租屋，特别是有专门的管理人租屋，或者解雇是出于（或因为）你的憎恨。要简单的让被解雇的管理人搬出租屋主要取决于你是否把管理人协议和租赁协议分开。

十、合租、转租和转让

1. 合租
当两个或两个以上的人同时地签订同一个租赁协议或是租约，或者他们共同订立了同一个口头的租赁协议，那么他们就是合租人并且分享相同的法律权利和义务。但一个合租人的违反规定的行为（例如不付房租）会影响到所有人的租赁。

无论你是出于爱心还是想找个人来代替那个提前搬走的人，在新人搬进来之前，要和你的房东一起协商。大多数房东坚持新来的室友要成为合租人，和你有同样的权利和义务。

合租人可以根据他们自己的个人意愿来决定平均的或是不平均的分配房租。但是这并不会影响到房东。每个合租人都独立地对全部房租向房东负责。在法律上，房东可以要求所有的合租人为某个人的违反规定的行为负责并且用适当的通知来终止所有人的租约。

2. 转租和转让
转租是允许房客以房东的身份将房产租给第三人。转让是第三人合法的取代房客而承担所有租约权利和责任。换句话说，就是第三人彻底地接替了原房客。房东要在租约或是租赁协议中明确写明是否同意转租或是转让，如果同意，房客提前多长时间给出通知让房东考虑。

十一、驱逐房客

1. 什么是驱逐
驱逐就是让房客带着他的财产搬离租屋或公寓，只有在房东向法院起诉了，证明房客有不当行为，而且该不当行为可以作为终止租约的证据的时候，才能合法实施。

2. 驱逐通知
州法对于那些想要终止租约的房东有非常详细的规定。关于终止租约通知和驱逐文件的书面形式以及送达方式，每个州都有他们各自的程序。情况不同，要求终止租约的通知也不同。虽然各州都有不同的说法，但最基本的通知写法有三种：
(1) 交租或是搬离租屋通知
(2) 改正错误或是搬离租屋通知
(3) 无条件搬出通知

3. 驱逐程序概述
房东必须严格的按照州法的规定和程序。否则，如果房东没有给房客发出通知或是没有向法院重新递交文件，那么他的驱逐诉讼程序就会被耽搁。如果你没有严格的按照州法的规定，即使房客给了你一张曼德拉的空头支票来交租，在某些情况下，你也可能败诉。

4. 驱逐诉讼如何进行
当终止租赁通知上的最后期限结束的时候，你的房客并不会自动被驱逐。在几乎所有的州，你必须提起一个驱逐诉讼，在你胜诉之后，郡治安官或者执法官会实际上驱逐那个在收到终止通知后拒绝搬走的房客。整个过程需要几周或者几个月，这取决于房客是否在法庭上对驱逐提出异议。

5. 驱逐过程持续的时间
在超出通知中所规定的搬家期限以后，房东就可以提起诉讼，指控房客非法侵入和非法居留。法院将会以“简易或快速诉讼”的方式受理案子。在传票以及对房客的控告书送达之后，法院将会在缺席处理程序或是审讯之后做出判决。审讯可能是在提出诉讼的两周后就开始了。在某些州，法官可以在审讯完毕就立即下令驱逐。但是，通常法院会给房客时间搬家，一般是一到四周的时间。

6. 非法的驱逐
(1) 自行驱逐
房东如果在法律上走捷径，例如换锁或是停止水电煤气的供应，以达到把房客从租屋赶出去的目的，那么房东就要被处罚。

(2) 报复性驱逐
如果房客依法行使任何权利或是寻求救济，房东就不能实施报复。这些受法律保护的权利包括：向有责任保证法规实施的政府机构申诉，抱怨房东违反法规、没有修理，以及组织或加入房客协会。

十二、租赁的终止

1. 租约到期
(1) 租约到期时如何终止租赁
租约到期的时候，房东并不需要什么理由来终止租约，除非租约规定要有一个书面通知或是自动续租。但是非续租租约会受到不动产使用期限保障法或有关报复行为方面的法律的管理。

在租约到期的时候，房东如何终止租约，这取决于租约的形式。

(2) 滞留房客
租约到期后仍留在房子的房客被称为是滞留房客，房东可以提出驱逐诉讼或是同意继续租用，也就是续组。根据租约条款和法律规定，续租将被视为按月的或是租期一年的。此外，租约和法律的某个条款可能会赋予房东在房客滞留期间收取双倍租金的权利。

2. 房客终止租约
房客免除租赁责任的方式有三种：由于房东有法律上规定的不正当行为（而终止租约，房内有新的房客入住，或者房东房客签订终止协议。

3. 房东终止租约
房东可以以正当理由终止租约并强迫房客搬出。最常见的理由就是未交房租，损坏房子，违反租约的规定和条款。最常见的违反条例就是发出噪音打扰了其他房客，养宠物，让没有在租约中提到的人入住。通常房东在驱逐之前必须要给房客一个简短的时间来改正错误。

4. 房客放弃居住
假如房客在租约到期之前搬出房子，并不代表租约的终止。租约是保证房客以付给房东租金的方式使之有权占用房子的一种合同，不管房客是否住在房里。

注意：租约一般不会因为房东卖掉房子或是房客死亡而终止。大多数预先印好的标准租约合同都会有一段关于继承人和执行人的说明。

十三、争议的解决

1. 协商
试着在没有律师和诉讼的情况下解决与房客的纠纷。

2. 调解
如果协商不能奏效，考虑由中立第三方进行的调解，来自政府出资计划的第三方只需很少甚至无需花费。如果你们的纠纷涉及到钱财，并且始终不能达成一致，那么可以去小额索赔法庭。

3. 仲裁
仲裁是代替法庭来解决争议的方法。仲裁者代替法官来做出最终决定，但却不像可以上诉的审讯判决那样，仲裁做出的决定通常是具有法律约束力的，并且无须进行司法审查。

仲裁的主要好处就是保护隐私。通过仲裁解决的争执将不会拿到公开的法庭上，并且媒体或外界不会得到在这个程序中透露的任何信息。另一好处就是用时短，仲裁的过程没有法庭程序那么正式，所以很快就能解决。最后，仲裁最有可能对双方相互都有益处。和法官不同，仲裁者可以自由的进行和解，而严肃地对法律条款的解释是永远也不可能做到的。

4. 诉讼
如果房东因为房客不支付租金或违反租约而起诉房客，房客也有一些法定权利，通常包括：在被诉的程序中获得适当的通知，有机会对未付租金进行补偿或对违反租约进行补救，以及上诉的权利。

如果房客担心可能会被驱逐出去，可以与律师或当地的房客协会进行讨论。

如果房东违反租约，不退还房客的押金，毫无根据地扣减押金，或者不进行修缮等，那么房客也有权起诉他/她。在起诉之前，最好与律师商讨。

十四、表格/信件样本（中英文）

• 《租赁申请表》
• 《根据信用报告资料而拒绝的通知》
• 《按月租赁协议》
• 《定期租约》
• 《联合签署人协议》
• 《入住信函》
• 《进入租屋的通知》
• 《违反租约或租赁协议的警告信》
• 《租赁协议修改本》
• 《终止租约的协议》
• 《搬出信函》
• 《退还全部押金的信函》
• 《退还部分押金的信函》（《押金明细单》）
• 《加州驱逐诉讼起诉书》
• 《加州驱逐诉讼传票》

更多信息，欢迎收听我们网上讲座《在美国当房东是否需要一本房东宝典？》
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如需具体指导如何填写相关申请表格、信函通知等，详情可以查阅我们DIY平台的电子操作指南：《美国房东宝典》

作者：Frank Tsang臧煜卓
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