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投资移民的资金与工程监管及完工保证的做法
浏览次数：3645 添加时间：2017/5/12 来源：美国法律联营网

美国作为中国人移民目的地首选国，每天我们都接到众多的询问，如何选择靠谱的移民投资项目？项目选择，永远是EB-5的最最最重要事宜。项目的来源及尽职调查非常重要，资金监管到该用的地方，预算把关，工程进度把关，运营把关，资金流把关，退场机制及运作更要把关。

美国中小企业局–SBA（The U.S. Small Business Administration）（进入SBA官网：https://www.sba.gov/ ），是美国联邦政府根据1953年通过的《中小企业法》创立的一个小型而独立的联邦政府机构。其任务是支持中小企业发展，向中小企业提供咨询协助以及资金帮助，包括直接提供政府贷款服务。同时兼具保护中小企业、维护有竞争力的自由企业，维持和增强国家的整体经济，以及协助受灾后的小区的经济复苏的功能。SBA在美国全国拥有90个区域、地区办公室和分支机构。它正是通过这个网络和金融合作伙伴及资金合作伙伴提供各类服务。

简要说明美国中小企业局SBA504贷款的规定：
SBA 504贷款的资金使用目的：只能用于开发或购买企业发展所需要的固定资产。典型的固定资产包括办公室，商业店铺，酒店，生产厂房，仓储等。少量生产设备只要符合10年以上折旧期的要求也可以作为贷款购置对象。如果企业申请504贷款目的在于买卖固定资产取得投资盈利而非自用，比如贷款申请企业本身就是房地产开发商，则不符合该贷款的基本资格要求。同时，SBA也严格规定任何赌博行业的企业不得申请504 贷款。

美国移民DIY直播间特邀美国法律联营网执行长Frank与RCHG/ALC中国区市场总监Xinyi为大家开讲，投资移民的资金与工程监管及完工保证的做法（SBA504 贷款资金监管体系介绍）。

美国移民DIY直播间地址：
https://m.qlchat.com/live/840000084195534.htm?from=groupmessage&isappinstalled=0

集合直播间目录，每期讲座都可以反复收听。

以下内容为讲座整理的文字部分，特此与各位分享：

American Lending Center(ALC)投资移民项目主要通过EB-5结合SBA504贷款。

我们挑选移民项目的时候，主要问两个问题：
1，移民项目能不能最终达成10个就业名额，最终让我拿到绿卡？
2，最终能不能彻彻底底，安安全全拿回50万投资款？

ALC经过七年与德聪的合作，已经建立了一套非常严格，专业，标准的监管模式。下面依次为大家解答。

问题1、为什么选择德聪集团作为资金和施工的监管机构？

美国借贷中心所有EB-5项目全部有第三方监管机构做最全面的资金管控及施工监管。首先，第三方监管机构需有效监控资金的使用，并确保资金的使用符合美国移民局以及相应行业机构的要求，所以此第三方机构必须具备以下三个特点：1）其本身应该是大型建筑公司，熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。 2）曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目，对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。例如，具体建筑环节占用资金比例的合理范围、不同建筑分包商的具体职责、建材定货的正常渠道以及市场上原材料价格浮动范围等。 3）必须掌握建筑公司的资金发放权，同时也有充分的授权可以随时进行现场施工检验，并有权对建筑公司的所有帐目，收款和放款的单据，甚至盈利多少进行财务审计。经过反复的实践和摸索，美国借贷中心最终选定了纳斯达克上市公司（NASDAQ: TTEK），美国著名的建筑施工行家德聪集团（Tetra Tech）担任所有项目资金使用的第三方监管机构。

问题2、德聪集团如何可以独立地行使监管职能，在协议中如何体现它在项目建设和资金监管中的地位？

协议为四方签署：企业主、建筑商、借贷机构、监理机构德聪集团都需参与，德聪集团除了负责资金使用审核外，也负责施工验收并提供等预算完工担保。

具体做法为：通过企业主、建筑商和借贷机构的三方授权，让德聪集团利用其专业经验和资源对建筑商使用资金进行严格监管，并在建筑施工出现问题时全面接手项目，在不增加预算的情况下保证完工。

问题3、德聪集团是如何对资金进行监管的？

在美国借贷中心操作的每一个项目进入到了施工阶段时，建筑商在使用包含EB-5资金在内的全部资金之前，必须经过德聪集团的严格审核过滤。

德聪集团直接受理建筑商的资金使用申请，且只能批准申请中提出的合理部分。倚仗德聪集团丰富的行业经验做出准确的第三方专业判断，从而避免不必要的过度放款，杜绝资金被放任使用的可能。

有一些移民的项目中也提出有项目监理单位，但仔细调查可能是企业主或建筑商单方面聘用的，在项目管控上难以做到严格到位，保护投资人的利益。也有项目会提到项目有保险，但保险是在项目发生了风险后给企业主和建筑商提供的保护措施，对投资人关心的项目完工并达成就业名额要求无直接联系，这是投资人需密切关注的。

问题4、德聪担保如何做到项目等预算完工担保？保证投资人的就业名额100%达成？

由于德聪集团的主业就是建筑开发，有完成项目施工所需的丰富经验，专业资源和工作动力，加上整个项目的资金使用又完全掌握在德聪的手里，故而他们完全有能力在建筑施工出现任何问题的时候，在不增加一分钱预算的前提下，接管项目并确保施工100%完成，绝无“烂尾楼”。

完工担保责任大体上分为以下9项：
1）监管机构须彻底理清在项目初始阶段建筑商列出的每一小项资金使用的目的
2）监管机构有权将批准资金直接发放到建筑商管理下的具体分包商
3）建筑商须同意每个月提供一切监管机构需要的文件和单据
4）建筑商在分包协议中注明发包权在必要时可转移给企业主，借贷机构或指定代理
5）借贷机构须在建筑预算之外再预留10%资金以满足项目预算应急需要
6）监管机构有权在建筑商施工计划改变之前提出异议并改变该计划
7）建筑商在施工费用意外增加时必须第一时间通知企业主，借贷机构和监管机构
8）建筑商必须将自己的具体盈利通知其它三方并取得各方批准
9）监管机构有权审核建筑商签约的分包商协议

美国借贷中心所有项目全部采用建筑完工担保与（只使用）建筑阶段产生的就业相结合的策略，确保EB-5投资人需要的就业100%全部到位，全部EB-5资金安全运转！

问题5、建筑就业里的直接就业、间接就业、衍生就业概念。
在经济学上，建筑就业的产生是资本支出（Capital Expenditure）造成的。由于建筑开发过程本身需要雇佣建筑工人，这些施工现场需要的就业岗位就是建筑就业中的直接就业。与此同时，大批量建筑原材料的使用有效推动了生产和运输这些原材料的产业，在这些产业中创造了新的就业岗位，这些岗位构成了建筑就业中的间接就业。最后，直接和间接就业的人群在消费中又推动了消费场所的新就业，而这些新就业又组成了建筑就业中的衍生就业。

目前除了极个别石油项目，所有EB-5项目的建筑就业都采用“建筑成本”（cost of construction）的方法计算就业。这也是移民局通常最为接受的建筑就业计算方法。这种方法是从建筑预算出发，根据建筑预算总额计算出相应的直接，间接及衍生就业。这里的建筑预算包括以下两部分建筑花费：1）建筑硬性花费（construction hard costs）和 2）家具，固定装修和设备（FF&E, Furniture, Fixtures & Equipment）。注意，除了以上两种费用，其它在建筑过程中的花费，比如设计费，规划费以及政府的各种收费等都不可以算作建筑预算的一部分，对创造就业完全没有帮助。

请注意，美国移民局的现行政策规定，除非建筑施工过程持续两年以上，否则移民局不会考虑接受任何建筑就业中的直接就业。这是一项硬性规定，它等于彻底拒绝了施工期短于两年的中小型项目和部分大型项目使用直接就业的可能。在当今的EB-5项目中，大部分项目的建筑开发时间都短于两年，因此能使用直接就业的建筑项目屈指可数。当然按照投资移民的就业定义，每个投资人资金所创造的十个就业岗位原则上都应该是“长期的”（permanent）就业，而非“临时的”（transient）或者“季节性的”（seasonal）就业，因此建筑就业中的直接就业在建筑施工期短于两年情况下不能算数也还算合情合理。

所幸的是，建筑就业中直接就业所受到的限制在间接就业和衍生就业上并不存在。建筑就业中的间接和衍生就业虽然同样是根据建筑预算独立计算出来的，但没有最低年限规定。因此，如果建筑开发过程短于两年时间，尽管不能产生任何直接就业，但建筑预算（建筑硬性花费，家具，固定装修和设备）的执行仍然可以产生间接就业。建筑预算资金越多，产生的间接就业数量也就越多。同时，间接就业的产生又催生了衍生就业。

建筑就业总结：建筑预算决定就业。只有建筑周期长达两年或更长时间，移民局才允许计算直接就业。但是只要执行建筑预算，不管是否有直接就业，一定会产生一批间接就业和衍生就业。

问题6、经营就业的两种计算方法。

不管有没有建筑开发过程，企业必须最终进入经营状态。对于有建筑开发施工过程的项目，经营状态通常是在施工结束后正式开业那天开始的。而对于没有建筑开发施工过程的项目，经营状态是从EB-5资金进入项目那天就开始了。

经营就业的计算方法按照当前EB-5项目使用的普遍程度划分，基本有两类：1）“预测收入”（Revenue Forecast）方法和 2）“直接就业”（Direct Jobs）方法。以下分别简单介绍一下。

1）“预测收入”方法是目前EB-5项目中使用最多的经营就业计算方法。它指的是以未来企业总盈利来计算经营状态下企业产生的直接，间接和衍生就业。这种方法的特点是，所有就业能否到位全部看未来的年度盈利是否达到最初批准的商业计划书中预测的数字。盈利达标那么这三类就业就算全部到位，万事大吉。而盈利一旦“脱靶”，I-829的提交就必须伴随复杂的合理解释，是否获批就要听天由命了。对于选择了使用这类就业方法项目的投资人来说，必须关注未来企业的盈利，而在提交I-829的时间点企业是否达到当初商业计划书的盈利预期则可能是能否顺利拿到永久绿卡的关键。

2）“直接就业”方法也是目前EB-5项目中较为流行的经营就业计算方法，使用程度仅次于“预测收入”方法。这种方法是从企业主提出的未来新创造的工作岗位（直接就业）数出发，根据当地该行业的就业参数（Multiplier）计算出未来“应该”产生的间接和衍生就业数字。这种方法的特点是，就业能否到位全看企业主是否能在规定时间内创造出足够的直接就业。而一旦直接就业数字未能达到当初的计划，因为就业参数不变，间接和衍生就业的产生也将相应减少，就业达标就越发困难。当然，如果企业主能主动配合，及时“调整”直接就业人数，就业达标也就基本没有问题。

经营就业总结：经营就业主要有两种计算方法：预测收入方法和直接就业方法。前者看企业收入是否达到盈利预估，后者则看直接就业能否到位。不管哪种方法，在I-829阶段，就业是否到位都存在一定程度的不确定性。

问题7、两种就业计算方式提供证明资料的难易程度比较。

EB-5就业是否到位，能不能被接受，是通过在投资人的I-829申请中向移民局提供就业到位的书面证据来完成的。而不同类别的就业需要提供的书面证据也截然不同。

建筑直接，间接和衍生就业：建筑预算执行完毕，全部花费使用在了建筑硬性花费，家具，固定装修和设备上。项目方须提供主要发票和花费清单。注意，能否算上建筑直接就业还要看施工周期是否超过两年。

经营就业按“预测收入”方法：企业经营状态下年度报税记录和财务报表（损益表）。

经营就业按“直接就业”方法：企业雇佣正式全职员工的工资记录单（Payroll record），向州政府提交的季度雇员报告及雇员纳税记录。

对于怎样比较各种就业的实现难度，前移民局内部的首席EB-5经济学家Scott Wagner有着如下的经典评述：“最容易实现的就业是花钱去实现的就业（建筑就业），难度比较大的就业是挣钱再去创造的就业（经营就业直接就业法），最难实现的就业无疑是挣钱一定要达到一定标准才能创造出的就业（经营就业预测收入法）。”

向移民局提交的就业证明材料来看，建筑就业无疑是最容易满足的，只需要准备建筑预算花掉的发票即可，建筑施工一旦完成就万事大吉了。而经营就业两种方法都不容易：如果用直接就业法就需要提交雇员报告和工资单，而企业首先需要创造足够收入把雇员工资之外的很多经营基本花费付清才能谈雇佣新人，这种情况下所有就业完全由企业能否创造足够收入而且雇佣足够员工决定。如果用预测收入法就更加危险了，因为企业不仅要创造收入，还要不管宏观经济环境和微观管理手段如何变化，必须在具体时间点达到一个几年前预测的固定收入数额，这种方法还不可能像直接就业法那样，在提交I-829材料前的最后一个季度由企业主“临时抱佛脚”突击增加雇员人数，总之太多不定因素会影响企业是否收入达标。

就业难度比较总结：建筑就业是最容易实现的就业，是“花钱创造就业”。任何经营就业都是“挣钱创造就业”，因而不易。直接就业法要求企业首先创造出足够盈利才具备聘用新员工的基本条件，明显比建筑就业更难。而预测收入法则要求企业盈利必须达到固定数值才能满足就业要求，盈利毫无弹性空间，风险和变数只会更大。

问题8、为什么ALC的项目只要完工，就业人数就已经永久完成？

德聪集团的“等预算完工担保”，保证项目的100%完工，只要项目完工即成功创造就业。所需就业全部来自建筑阶段产生的就业，完全不需要依赖经营所创造的直接就业。投资人在I-829申请临时绿卡转换正式绿卡的时候轻易满足移民局对就业数量达标这个关键点的要求，继而为获得正式绿卡上了一道强有力的保险。

我们再做个简单的总结：
绿卡风险，其实也就是在整个EB-5的申请审批过程中，移民局拒绝申请人移民申请的风险。决定性的环节并不是I-526（外国企业家移民申请）申请或者调整身份申请（在领事馆面试获得移民签证或在美境内申请I-485）的审核阶段，而是最后的I-829（解除有条件绿卡条件的申请）审批。

申请人最终获得I-829批准，拿到“永久绿卡”，最重要的是找到一个能充分保证就业到位的项目，同时再有一套完善的监管制度确保资金不会被挪用。

建筑就业比经营就业更容易实现，而且不存在“维持“问题。按照经济学的花费模型（Expenditure Model），只要项目的建筑施工顺利完成，就会有一定数量的“就业”被创造出来。这部分的就业是由建筑花费作为输入数据计算产生的，无须雇用任何员工（比如计算实际参与建筑施工的工人人数）或实现一定的盈利目标来加以证明。同时，建筑就业一旦创造出来，就永久存在了，将来任何时候这个就业完成的数字都不会再有变化。在I-526申请阶段，移民局的经济学家会根据项目经济报告中建议的计算模式反复核实建筑就业，确认其准确性。在建筑施工完成时，如果项目方的确按照先前的预算计划逐项花掉了相关的费用，就能向移民局证明建筑就业已经彻底到位了。建筑就业本质就是花钱创造就业。

经营就业还有一个挑战更大的“维持”问题。由于I-829解除条件申请的提交往往是一个连续的过程，对申请人数多的大项目而言，这个时间跨度很大，可能超过3年甚至4年。而项目必须要向移民局证明在这几年期间，直接雇员人数或者营业额“始终”保持在商业计划书预测的数字以上。任何经营中断，比如停业，破产等都可能导致移民申请被拒。

目前很多项目自称提供“完工担保”，无外乎以下两种情况：1）开发商宣称自己对项目的建筑完工进行“自担保”，2）开发商的母公司或者姐妹公司出具担保函，对开发商的项目进行担保。注意以上两种情况的“担保”实际上都不具备充分的法律效力，执行性完全无法保证，更多的意义在于“声援和支持”。第三方专业建筑公司与企业主，建筑商通过签署商业协议确认的完工担保才是EB-5申请人规避完工风险最需要的。

美国借贷中心的每一个项目在正式招募投资人之前都会聘请德聪集团对建筑施工进行严格的专业第三方尽调，在德聪签署建筑完工担保协议的前提下才为EB-5申请人提交I-526移民申请，从迈出移民程序第一步时就确保EB-5申请人所需就业最终100%到位。

要做好建筑资金的监理工作，预防资金的挪用，这个第三方监管机构必须是对建筑行业资金使用非常熟悉的建筑服务公司。目前市场上一些其它项目选择的“资金监管机构”不是律师事务所就是银行，都不具备建筑监理的专业知识和经验，无法有效发现潜在资金使用问题。

聘请专业第三方建筑服务公司担任资金监管机构，通过商业协议要求建筑商接受监督，透明化盈利，从而有效实现了资金100%的正确使用，系统性杜绝了资金挪用的现象。

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投资移民的资金与工程监管及完工保证的做法浏览次数：3645 添加时间：2017/5/12 来源：美国法律联营网

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