投资移民

2018年5月还值得申请投资移民吗(一)？
浏览次数：6953 添加时间：2018/5/8 来源：Frank Tsang臧煜卓

每个行业都有自己的生态，不管是教育、工程、电子商务、制造业、运输；或者律师、会计师、医师、建筑师、药剂师，这些都是一个江湖。

EB-5这个江湖，他是一个跨国投资行业，包含了金融、移民政策、资金、美国监理机构、领事馆、银行、中介、律师、广告行业，等等。

上周的讲座提过，现在投资人损失严重，包含了很多情况：
1. 子女超龄
2. 项目二投
3. 还款延误
4. 子女失去美国教育和融入当地文化的时间
5. 项目延迟开工，花费增高
6. 家庭成员长期分居而造成离异
7. 亲子关系淡泊
8. 签证被拒，原机遣返，签证撤销
9. 提前赴美签证或第三国护照，费用惊人，劳师动众，顾此失彼。
10. 因故造成不良记录，影响EB-5的面谈，全家被拒，百忙一场。

这些都是因为排期过长和法律的不完整而造成目前的状态。

另一个现象，现在各种EB-5相关提案，以及很多会议和谈判，从利益方真实大饼，相关条件转换到口径一致解决排期。因为不解决排期问题，根本就没有办法继续维持EB-5市场。

现在市场的变化，从以中国为主的招募来源转向了其他亚洲国家或其他国家。当然其他的国家不能和中国比，中国是人口大国。其他国家还有语言问题，所以造成市场费用大，但是招募名额却很少。很多大项目已经没有办法完成招募名额，项目经常胎死腹中，这样恶性循环的结果造成项目失败，必须退款，甚至很多区域中心被撤销牌照，陆续退出了EB-5市场。

而且EB-5的排期问题经常造成各种诉讼的增加，有SEC起诉的，有FBI参与的，美国移民局提告的，投资人一些个人甚至集体诉讼，区域中心对项目的起诉，项目员工检举项目，等等。

最近美国政府的官员，众议院里面移民和边境委员会主席Davie及主要幕僚提出过去在考量法案的时候，是1万个名额造就10万个就业人口，甚至以上。现在移民法，连配偶、小孩加在一起是1万个名额。Davie提出是美国政府欺骗了投资移民申请人，尤其是中国的申请人，过去三年，中国投资移民非常多。

美国政府官员和国会议员，甚至提议如果不修改法案，就要停止EB-5投资移民。这几年还一直在持续在修法，因为50万金额最容易招到投资人，不提高金额的原因是怕招不到投资人。各种现象加起来，现在还是进场的好时机吗？

美国各地城镇一些公共建设非常缺乏，几乎是落后，20年以后被中国追上。很多IPO公共计划，让私人集团来参与。而且一些EB-5联邦贷款项目，在悄然增加，譬如南加州圣地亚哥市政府，把公共工程融资招募工作也提出变成EB-5项目。

美国时间5月4日，苹果股价再创新高。将近30年前移民法，那时就规定投资金额为50万美金，过去这一年投资人数急剧减少，市场观望气氛非常浓厚，是否这像股市一样，这是一个买方市场的最佳入手机会？配额问题一旦解决，会有多少能量爆发？到时候又要排队？总之先进先排队，这是不变的定律。如果将来配额增多了，一定是城市乡村派，不能再集中几个大城市，我们可以看到很多城市有公共工程，有IPO，包括一片沙漠的美墨边境的自贸区，度假区，绿能区，全部会慢慢开发。这需要很多很多的资金进入，到时候会有很多区域中心抓这些项目，需要给投资人很好的条件。现在是EB-5最黑暗的时候。

EB-5项目已为美国GDP贡献了数十亿美元、支持了好几万个美国就业并为联邦、州、地方政府创造了数亿美元的税收收入，而且这一切没有花费美国纳税人一分钱。

据移民局官方统计，截止到2018年4月1日，全美国获批的EB-5区域中心大大小小总共超过850家，如何在这超过八百多家区域中心里挑选出最安全最可靠的项目，全家成功拿到永久绿卡并完全收回投资款，是所有EB-5投资人最关注的问题。

现在每家区域中心还有不同的项目，投资人在选择项目的时候，最关注绿卡安全和资金安全。投资人把绿卡安全摆在第一位，并且现在大家都知道，EB-5资金占比低于第一顺位比较理想。绿卡安全，就是移民局批准与否，尤其是到最后去除条件式I-829。投资移民先给你2年条件式绿卡，审批I-526时主要看你个人是否有问题，资金来源是否有问题，再来看项目的商业计划而已。等到去了美国，去除条件式I-829的时候，看你到底钱有没有投进去，有没有创造就业等等。在后面I-829时拿到绿卡才算真正的成功。资金安全，对投资人来讲，我不求暴利，我可否拿回我的投资金额。

很多项目为了投资移民，为了来圈钱，他自己弄了一个区域中心，或者自己做了一个预算，然后挂靠一个区域中心，来中国，来全世界招募。也有一些项目方，刚开始并不是走投资移民路线，企业主根本就不知道什么是投资移民，他其实是向美国联邦政府申请贷款。美国现在有很多联邦政府贷款，最大最有名的是中小企业局，还有一些农业局，能源局等等。相关符合他们条件的项目，他们给予优厚的贷款。这些贷款往往由联邦机构担任第二顺位，第一顺位由金融机构担任。如果EB-5资金和银行，金融机构放在第一顺位，当然会比较有保障，因为这些联邦贷款需要很严格的审核。

ALC美国借贷中心是首家使用EB-5资金监控报告和建筑完工担保，确保项目100%完工并完成所有就业的地区中心。EB-5资金作为第一顺位贷款，政府资金第二顺位，ALC的政府贷款项目在行业中独树一帜，引领潮流。

“政府贷款项目审核”，“高级贷款结构保护”及“第三方监管和完工担保” 这些都是ALC美国借贷中心独创的EB-5投资利益。

政府贷款项目审核：
在立项审批上，ALC美国借贷中心与其它美国移民局指定的区域中心存在以下的区别：美国借贷中心的项目是将EB-5资金和美国中小企业局（SBA）504贷款项目相结合，将资金借贷给有发展潜力并符合资格的美国中小企业，通过创造就业，为投资人完成美国永久居留权的申请。任何SBA 504项目若想获得EB-5的第一贷款，不仅要符合美国移民局对EB-5项目法律和就业的普遍性要求，更必须经过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审核。申请贷款的企业几乎必须达到经营零风险，且经确认凭其未来现金流即可产生足够收入还贷才能成功获得EB-5贷款。

为美国中小企业局完成风控审核的第三方贷款评审机构“认证发展公司”（CDC）对于所有申请企业需要完成一系列严格的审核，基本包括：

• 资产负债财务分析
• 根据损益记录进行的还贷能力分析
• 对比行业平均值进行的财务趋势分析
• 企业主和管理团队的个人信用和行业经验分析
• 抵押资产估价和清偿能力分析
• 企业信用和担保人信用分析

在一切审核通过之后，“认证发展公司”CDC以政府的名义提供企业所需第二贷款，在清偿顺位上位居EB-5资金之后，为投资人的第一贷款创造资金的“安全垫”，为EB-5资金保驾护航。

高级贷款结构保护：
SBA 504贷款结构：
SBA 504贷款是由美国中小企业局设计的一种为符合资格的中小企业提供长期，固定利率的资金用来开发/购买商业经营所需固定资产的购物贷款。这个贷款实质上包括了两个性质和资金来源完全不同的贷款：批准预算至少50%来自银行或贷款机构的第一贷款，批准预算最多40%来自于中小企业局提供的第二贷款。第二贷款由CDC（Certified Development Company 认证发展公司）负责从二级金融市场融资借出，代表美国联邦政府贷给批准的企业。另外，批准预算中至少10%资金必须来自借款企业。SBA 504贷款项目的具体资金结构请参考下图：

SBA 504贷款违约风险：
由于504贷款审批风控极其严格，获批贷款的企业现金流充足，发展速度快，在504贷款的还贷过程中违约率极低。由于每个项目都有价值充足的固定资产作为贷款抵押，同时还有资产实力雄厚的贷款担保人，在贷款违约情况下完成资产没收清偿找回贷款损失也相对容易。这使得504贷款项目成为美国最安全的金融投资手段。在有据可查的历史上，即便遇到商业地产价值历史上最大跌幅（38.8%），SBA 504第一贷款依旧能保证完成清偿程序后贷款本金毫发无损。

下面是SBA公布的2006年到2017年间504贷款的违约率统计。经历过2010年的高峰之后，截止到2017年7月，504贷款的违约率已经历史性地降至0.4%，再创新低。

第三方监管和完工担保:
ALC美国借贷中心所有项目都有美国著名的建筑施工行家、纳斯达克上市公司德聪集团（Tetra Tech）担任我们资金使用的第三方监管机构，真正做到有效监控资金的使用，确保每一分钱的使用上都符合美国移民局，相应行业监管机构和商业计划书的要求。

每一个项目的企业主、企业主雇佣的建筑商、区域中心（ALC）以及监管机构（Tetra Tech德聪集团）都需要签订一份四方协议。在此份协议的约束下，监管机构会取得企业主的认可和配合，以及得到借贷机构的全力支持，对建筑商使用资金进行监管。

在这份四方协议中，监管机构的施工检验责任规定如下：

(1) 监管机构须按要求对项目施工进展进行现场检验。
(2) 监管机构在检验前要对项目规划和具体支出明细进行审核，事先明确施工进度应该完成的程度。
(3) 监管机构须在收到借贷机构发出的施工检验请求7-10天内完成检验。检验报告须包括：
a. 检验时建筑商完成施工总量的大致比例和建筑进展情况
b. 支出明细中每一分项在检验时的大致完成比例
c. 施工现场照片

除了使用四方协议对建筑施工资金进行了充分管控之外，我们还让德聪集团在资金管控协议中加入了建筑完工担保条款，在不增加预算的前提下由德聪集团提供建筑的100%完工担保，确保项目100%顺利完工，绝无烂尾楼。完工担保责任大体上分为以下九项：

• 监管机构须彻底理清在项目初始阶段建筑商列出的每一小项资金使用的目的
• 监管机构有权将批准资金直接发放到建筑商管理下的具体分包商
• 建筑商须同意每个月提供一切监管机构需要的文件和单据
• 建筑商在分包协议中注明发包权在必要时可转移给企业主，借贷机构或指定代理
• 借贷机构须在建筑预算之外再预留10%资金以满足项目预算应急需要
• 监管机构有权在建筑商施工计划改变之前提出异议并改变该计划
• 建筑商在施工费用意外增加时必须第一时间通知企业主，借贷机构和监管机构
• 建筑商必须将自己的具体盈利通知其它三方并取得各方批准
• 监管机构有权审核建筑商签约的分包商协议

美国借贷中心所有项目全部采用建筑完工担保与（只使用）建筑阶段产生的就业相结合的策略，确保EB-5投资人需要的就业100%全部到位，全部EB-5资金安全运转！

另外，为降低就业（I-829申请）风险，美国借贷中心从两年前开始就只使用建筑过程中产生的就业，只要项目完工，就业就全部成功创造。这也就意味着随着建筑完工担保开始正式通过协议执行，就业风险就彻底不再存在了。

针对现在是否还值得申请投资移民问题，我们后续文章还会再介绍相关资讯。

更多信息，欢迎收听我们网上讲座：
2018年5月还值得申请投资移民吗？
https://m.qlchat.com/topic/2000001236747417.htm?shareKey=abd250681ae03786ce97bc1fb6245b28

作者：Frank Tsang臧煜卓
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