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美国中小企业局与投资移民(三)完工担保 就业人数 还款机制
浏览次数:4664    添加时间:2016/10/6    来源:Frank Tsang臧煜卓

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美国联邦中小企业局与投资移民EB5项目(三)
 -----SBA 504 贷款项目的完工担保,就业人数,与还款机制
 

在第一篇及第二篇文章中,我们了解了美国中小企业局 SBA 504贷款的审批流程,贷款的结构与违约情况,以及ALC区域中心的优良记录,接着要说明绿卡申办的通过率及还款机制。

从过去及当前移民局(USCIS)和证监会(SEC)对于项目的诉讼,526及829的申请数字,审理未决,批准及拒绝的数字来看,还有许多申请人在投资款进入项目后,以及在两年条件式到期时,都没有提出应有的动作,让投资人的身份和资金处于极其险恶的境界。

从已经提交829但被拒绝的案件以及许多问题项目无法完工或无法持续经营看来,都是因为无法达到先前预估的就业人数,大约65%的拒绝案子是因为未达就业人数的标准。而就业人数的达标最直接的就是与工程完工挂钩,另外,市场上有些项目因为要增加投资人的名额,所以连经营就业的人数也一并计算,当然也加大了829通过的风险。

以下介绍美国借贷中心(ALC)504贷款项目过去两年中的资金使用监管模式:

由于ALC所有投资项目上的 EB-5资金都是在建筑施工的过程中由建筑商拿去使用的,这就需要一家熟悉建筑施工业务的专业第三方机构来监控资金的使用

一、选择合适的第三方监管机构:
如果要做到有效监控资金的使用,确保每一分钱在使用上都符合美国移民局,相应行业监管机构和商业计划书的要求,这个实施监管的第三方机构必须具备以下三个特点:
1) 监管机构本身应该就是大型建筑公司, 有多年成功的经营经验, 对建筑施工相关的法律规定和具体业务程序烂熟于胸。
2) 监管机构曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目, 对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。 比如, 哪个建筑环节应该占用多大资金比例才算合理? 不同建筑分包商的具体职责是什么? 建材定货的正常渠道都有哪些? 市场上原材料价格一般在哪个范围浮动? 这些细节都要熟悉。 有了这些知识和经验, 如果建筑公司在资金使用上做了任何“手脚”,监管机构都能做到明察秋毫。
3) 监管机构必须掌握建筑公司的资金发放权,同时也有充分的授权可以随时进
行现场施工检验,并有权对建筑公司的所有帐目,收款和放款的单据,甚至盈利多少进行财务审计。
经过反复的实践和摸索,ALC最后选定了纳斯达克上市公司( NASDAQ: TTEK) , 美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech) 担任我们所有项目的资金使用第三方监管机构。

二、签署四方协议,给予监管机构充分权力:
一般来说,与建筑施工有直接利益关系的一共有四方: 1) 企业主,也就是项目的所有人,同时也是借到 EB-5 贷款的公司(以下称企业主), 2) 企业主雇佣来完成建筑开发的建筑商(以下称建筑商) 也是资金的直接使用者, 3) 代表 EB-5 投资人的区域中心(以下称借贷机构) , 和 4) 借贷机构选定的第三方资金使用监管机构(以下称监管机构) 。 监管机构要对建筑商使用资金进行监管, 除了得到借贷机构的全力支持, 也必须取得企业主的认可和配合, 同时建筑商要接受被监管的角色, 这四方都需要积极参与到资金使用监管的程序中。 这就需要一份比较复杂的四方协议。

这个四方协议的核心环节是借贷机构的资金(包括全部 EB-5 资金) 在建筑商使用前必须经过监管机构的严格审核过滤。通常,每个月建筑商都会向企业主提交本月的资金使用申请并就使用目的进行解释说明,由企业主批准和放款。一般来说,企业主不会对自己聘请来的建筑商提出的资金使用申请进行严格的审核。但是作为借贷机构,在通过四方协议取得企业主认可后,我们要求监管机构来直接受理建筑商的资金使用申请,监管机构只能批准申请中提出的合理部分。这样做的目的是通过监管机构的行业经验做出第三方专业判断,坚决避免不必要的过渡放款,杜绝资金被放任使用的可能。在监管机构批准之后,资金才会从借贷机构设立的项目账户转入监管机构的账户,最后由监管机构负责把批准的款项发放给建筑商。在资金发放成功后的一个月内,监管机构须进行施工现场的检验,来进一步确认资金使用在了正确的地方。

在这份四方协议中,监管机构的施工检验责任规定如下:
a. 监管机构须按要求对项目施工进展进行现场检验。
b. 监管机构在检验前要对项目规划和具体支出明细进行审核, 事先明确施工进度应该完成的程度。
c. 监管机构须在收到借贷机构发出的施工检验请求 7-10 天内完成检验。 检验报告须包括:
1) 检验时建筑商完成施工总量的大致比例和建筑进展情况
2) 支出明细中每一分项在检验时的大致完成比例
3) 施工现场照片

注意,监管机构每个月至少需要进行一次常规施工检验。在某些特殊情况下,借贷机构可能会要求监管机构进行常规施工检验之外的突击检验,以保证随时了解项目最新情况,把控资金的正确使用,保证所花的每一分钱都能带来相应的开发价值。

三、在资金管控协议中加入完工担保责任:
在使用以上的四方协议对建筑施工资金进行了充分管控之后, 可以发现监管资金的使用竟然还可以带来另外一项意想不到的重要福利:让监管机构同时来做建筑完工担保。 这样一来,建筑施工的风险就完全消失了。

由于监管机构的主业就是建筑开发,有完成项目施工所需的丰富经验,专业资源和工作动力,加上整个项目的资金使用又完全掌握在监管机构的手里, 监管机构完全有能力在建筑施工出现任何问题的时候,接管项目的施工并将其顺利完成。 随着区域中心和德聪集团的合作逐步深入,在资金管控协议中我们大胆加入了建筑完工担保条款, 在不增加预算的前提下由德聪集团提供建筑的 100%完工担保。在 2014 年夏天, 这一构想开始付诸实现。 截止 2015 年 12 月 1 日,在ALC运作的 20 多个 SBA 504 贷款项目上都成功把建筑完工担保条款写进了四方资金管控协议中。

目前使用的四方协议已经从简单的“ 资金管控和检验服务协议” ( Funds Control & InspectionServices Agreement) 变成了“资金管控检验及完工承诺协议” ( Funds Control & Inspection Services Agreement w/ Completion Commitment) 。 新加入的完工担保责任大体上分为以下九项:
 监管机构须彻底理清在项目初始阶段建筑商列出的每一小项资金使用的目的
 监管机构有权将批准资金直接发放到建筑商管理下的具体分包商
 建筑商须同意每个月提供一切监管机构需要的文件和单据
 建筑商在分包协议中注明发包权在必要时可转移给企业主,借贷机构或指定代理
 借贷机构须在建筑预算之外再预留 10%资金以满足项目预算应急需要
 监管机构有权在建筑商施工计划改变之前提出异议并改变该计划
 建筑商在施工费用意外增加时必须第一时间通知企业主, 借贷机构和监管机构
 建筑商必须将自己的具体盈利通知其它三方并取得各方批准
 监管机构有权审核建筑商签约的分包商协议
这里的多项条款都可以看作是防范资金挪用和错用的“升级版” 条款。

最重要的无外乎“监管机构有权将批准资金直接发放到建筑商管理下的具体分包商” 和“建筑商必须将自己的具体盈利通知其它三方并取得各方批准” 两项。 外行也明白, 对建筑商来说, 如果想做手脚挪用资金, 一定要把领到的建筑施工专用资金发放给无关的机构或者个人。 如果监管机构有权直接把资金发放给建筑商下面一层的分包商, 等于彻底断绝了建筑商把资金发放给无关机构或个人的一切可能。 这样一来, 建筑商的盈利也同时完全透明化了。事实上,如果想彻底杜绝资金挪用和错用,建筑商盈利透明化是必要条件!正因如此,这份四方协议最终加入了“建筑商盈利应通知另外三方并取得一致批准”这一强制性条款。

对EB-5 项目来说,完工担保的价值和意义可能远远超过了对资金使用的监控。 如果说, 监控资金使用只能保证资金不被挪用, 那么完工担保就是对投资结果最彻底的保护。 投资人希望看到的,不只是当初的投资能按照规定目的专款专用进入项目, 而且在项目开发结束时当初的投资已经能成功转换为商业价值, 为资金的顺利返航打好基础。
ALC区域中心从两年前开始考虑为降低就业( I-829 申请)风险而只使用建筑过程的间接和衍生就业。随着建筑完工担保开始正式通过协议执行, 所有就业的风险就彻底不再存在了。 对 EB-5 行业来说,这才是具有实际意义的突破性贡献。

最后,当投资人的绿卡身份顺利在6年左右去除条件式身份而成为永久绿卡身份时,投资人便想知道,投资款是如何退出贷款项目而回到自己的手中。由于SBA 504的项目都是有良好的现金流,并且投资人在项目的第一还款顺位,通常项目可选择还款或是由其他金融机构接替这份贷款,投资人从而取回原本的资金,也由于EB-5投资人仅在10~20人左右,且不需等待其他投资人获批I-829后再一起退场,较之大项目灵活很多。

在申办过程中有许多专业的地方,下一篇,我们介绍ALC区域中心在专业服务中如何配合律师为投资人把关,节省投资人在材料准备中的时间,尽快递交申请,早日取得美国永久居留的身份。

如果您有兴趣进一步了解由美国中小企业局审批、投资人享第一还款顺位、提供第三方完工担保和资金及施工监管的优质项目,请填写基本信息:http://www.uslawchina.cn/ad_alc_suoqu.asp?jf=j,区域中心将派专人和您联系。


作者:Frank Tsang臧煜卓

资料参考来源:RCH 区域中心控股集团

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