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超级干货 | SBA504风控体系介绍
浏览次数：4112 添加时间：2017/5/11 来源：美国法律联营网

美国作为中国人移民目的地首选国，每天我们都接到众多的询问，如何选择靠谱的移民投资项目？项目选择，永远是EB-5的最最最重要事宜。项目的来源及尽职调查非常重要，资金监管到该用的地方，预算把关，工程进度把关，运营把关，资金流把关，退场机制及运作更要把关。

美国中小企业局–SBA（The U.S. Small Business Administration）（进入SBA官网：https://www.sba.gov/ ），是美国联邦政府根据1953年通过的《中小企业法》创立的一个小型而独立的联邦政府机构。其任务是支持中小企业发展，向中小企业提供咨询协助以及资金帮助，包括直接提供政府贷款服务。同时兼具保护中小企业、维护有竞争力的自由企业，维持和增强国家的整体经济，以及协助受灾后的社区的经济复苏的功能。SBA在美国全国拥有90个区域、地区办公室和分支机构。它正是通过这个网络和金融合作伙伴及资金合作伙伴提供各类服务。

简要说明美国中小企业局SBA504贷款的规定：
SBA 504贷款的资金使用目的：只能用于开发或购买企业发展所需要的固定资产。典型的固定资产包括办公室，商业店铺，酒店，生产厂房，仓储等。少量生产设备只要符合10年以上折旧期的要求也可以作为贷款购置对象。如果企业申请504贷款目的在于买卖固定资产取得投资盈利而非自用，比如贷款申请企业本身就是房地产开发商，则不符合该贷款的基本资格要求。同时，SBA也严格规定任何赌博行业的企业不得申请504 贷款。

美国移民DIY直播间特邀美国法律联营网执行长Frank与RCHG/ALC中国区市场总监Lukia为大家开讲，SBA504风控体系介绍。

美国移民DIY直播间地址：
https://m.qlchat.com/live/840000084195534.htm?from=groupmessage&isappinstalled=0

集合直播间目录，每期讲座都可以反复收听。

以下内容为讲座整理的问答部分，特此与各位分享：

Q：
你可以稍微解说一点SBA7a的贷款原则吗？

A：
7a的框架相对简单，只在银行和业主之间产生，SBA做担保，但不参与放款。

但我们做7a的项目也是按照504的风控标准进行的，所以总的来说7a和504一样，只是少了SBA的第二贷款而已。

Q：
SBA 都是给50人以下的企业及收入500万以下的企业做贷款，那你们项目怎么达到上百人的就业目标呢？

SBA项目批准后，应该在两周左右，第一贷款的资金就要到位，那么投资人怎么有时间选择及汇款到指定的专门账户里？

A：
上百就业，因为这个是间接和衍生就业，不是直接就业，不用数人头。

投资人不选，所以我们会让客户签项目同贷书，也就是说哪个项目OK了就投哪个。

这个不是移民法的规定，是我们自己选择用间接和衍生就业。

项目同贷是非常不同的，我们可以这样做是因为我们项目的同质性，其它家做不到。

就业的那块，我们也可以像其它项目一样，用直接+间接+衍生，用建筑工期+经营期，但是这样风险很大，经营期就业几乎得不到保障。

Q：
SBA项目批准后两周，第一贷款资金就要到位，那么如果先用其他银行金融机构垫钱的话，怎么合理合法的让后来的投资者进入呢？没有风险吗？有没有好处？故意选择项目已开工，资金还没到位的来投？有没有比较保险？

A：
首先您说的这种需要过桥贷款情况，在我们的项目中出现的机率很小。不同于其它区域中心项目，我们通常是投资人和投资款齐备，排队等项目的SBA批准文件，而不是先有项目再等融资。也就是说，只要SBA批准一下来，我们的EB5资金马上就能到位，不需要其它机构垫资。那么也就不存在投资人是后进入的假设了。

Q：
可是我看过ALC项目的PPM，在协议里，GP有责任负责找到不够的资金来解决已投资的人顺利送526！我的问题是，之后参与过桥的跟起初参与的人有什么不一样吗？

您说的不够是说比如项目需要10位投资人，但我们只有8个，那么另外2个是ALC补充投资进入，是这个意思么？

A：
如果是这个意思的话，没有任何区别！

是的，那么将来身份办下来的时间不同，怎么结束投资一起推出呢？

从就业来讲，我们使用的全部都是在RIMS2模式下计算出来的间接和衍生就业，在工期满足24个月的情况下，会加入直接就业。也就是说，只要项目完工，这些预算中的就业就100%的永久创造了，这和先进入还是后进入没有任何影响。

从资金来讲，首先，504贷款周期一般是10年，我们会跟业主附加推出条款，既829获批后90天内还款，否则提高贷款利息。这是针对单个投资人的。即使是同时进入项目的几个投资人，也会因为移民局申请和签证周期的不同而有先后拿到829的情况。这和先进入还是后进入也没有任何影响。

其次，除了业主现金流还款完，我们还可以出售借据。这就保证了无论投资人何时拿到829批准，都可以顺利快速的拿回投资款

所以总的来说，504贷款项目的安全灵活之处就在于，我们的投资人不需要等待其它LP一起退出，只要自己的829获批，就可以马上启动退出机制。

Q：
如果晚了2到3个月才投资同一个项目，由于排期的关系，可能要晚其他投资人一年才能取回投资款，那么前面的投资人因为是同一个有限合伙，不可能拆开来还款，那不是对前面投资人不公平吗？

A：
是同一有限合伙没错，但在还款的时候我们的附加条款里有规定，以投资人的829批准时间为准，要求业主90天内还款。这个是以单个829为准的，不是所有LP的829。

要确定是业主还款还是其他金融机构如明石接手还款。这个附加条款是跟业主签的。是贷款协议的附加条款。

在实际操作中，沈总提到过，如果业主暂时不能还款，我们明石才会先行垫付给投资人。但这和刚才提到的过桥贷款是两回事。

Q：
0.8的违约率，是代表业主没还第二贷款？那么有没有连第一贷款都没还的记录？这算是有风险的投资吗？

A：
这个记录我们讨论过，沈总也问过SBA，没有。

0.8确实是代表第二贷款的，但是一般还不了第二贷款的，也就不会还第一代款了。

Q：
现在的排期一等就要等个6年以上，万一业主倒闭，那是不是连绿卡都没了，是不是可以说有0.8的可能性会造成绿卡无法拿到正式的?

A：
这个和绿卡关系不大。原因有三点。

1，绿卡是否能拿到，主要看就业。我们只计算建筑工期的间接和衍生就业，只要建筑完工，就业就被100%永久的创造了，后续经营如何，完全没关系。那么绿卡自然不会受到经营状况的影响。

2，0.8会影响到的是还款。但这个0.8是违约，有可能是不能按时还款，有可能是不能足额还款，不一定就是血本无归。

3，这里就突显了我们灵活退出机制的优势。首先，在我们的还款机制中，除了业主现金流还款以外，还可以出售借据，一旦业主违约，我们可以马上在二级市场交易借据。其次，一旦业主违约，由于EB5处于第一顺位，业主的抵押品拍卖，个人和无限连带责任担保下的资产拍卖所得都会先退还EB5。

这就是SBA504体系的优势，在投资人进入前，就已经能够看到将来的可能性，一切尽在掌握。而正是因为有了0.8的存在，我们才是一个合法的，存在商业风险的EB5项目。

Q：
看样子还款的可能性很高，那是还给有限合伙公司还是直接还给个人？万一GP拿到了钱却不给投资人，有什么监督机制吗？

A：
这个合理存在的商业风险，又在我们设计产品的过程中被各路参与机构分摊掉了。

是退还到投资人的专属帐户中的，这个钱我们ALC一分也动不了。应该退给大家的合伙公司，因为现在已不是一人一个的公司了。

Q：
GP才可能决定怎么转款，逾时不转款，怎么对付GP呢？

A：
是合伙公司，但是我们还是会给每一个投资人单独设立专属帐户。

或者这么说，一个专属帐户下有多个LP的专属账号。

Q：
很多区域中心的项目，前面又是高大上，绿卡还钱都有记录，后来就搞成庞氏骗局，资金挪用的一塌糊涂，听到许多离谱的做法，所以就是担心钱被GP挪走了！

A：
我们的项目不存在这种可能性。第一，还款时，钱是转去他自己的专属账号，别人谁也动不了。第二，如果他有要求，也可以直接转去他制定的名下个人帐户，当然，要是在美国的个人帐户。

Q：
你觉得客人倒霉透顶，什么衰事都碰在一块了，而那种情况，你们ALC会怎么处理?

A：
要看具体情况的。但是真的有麻烦的话也不用担心。第一，我们的投资人在签约的时候，他签署的文件中就会有律师委托协议，不仅帮他申请移民，未来一旦出现麻烦，律师会马上介入帮助投资人解决问题。第二，在尝试了所有办法都不能解决问题的情况下，根据事发原因，我们会有相应的退款政策。总的原则是，无论移民申请成功与否，投资人的钱都是可以拿回来的。只是时间点不同而已。不是我们保证还款，而是SBA504贷款的正常退出。

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