【ALC新项目火热继续】No.55 新泽西州希尔顿惠廷套房酒店（SBA已批准）
浏览次数：6317    添加时间：2016/12/15    来源：RCH走进美国

新泽西州希尔顿惠廷套房酒店(Homewood Suites by Hilton New Jersey) ALC美国借贷中心SBA商业不动产按揭抵押贷款第55号项目发布

Corner of Interchange Plaza and Abeel Road,Monroe Township, NJ 08831


项目概述
希尔顿全球控股集团（Hilton Worldwide, Inc.）是全球首屈一指的国际酒店管理公司，拥有遍布全球84个国家和地区的超过4080家酒店，包括超过672,000间客房。希尔顿集团创立于1919年，在不到90年的时间里，从一家酒店扩展到遍布世界五大洲的各大城市，成为全球最大规模的酒店之一。希尔顿惠廷套房酒店(Homewood Suites)是希尔顿旗下屡获殊荣的长住型酒店品牌，凭借遍布全球的350个分店、极富吸引力的社交空间以及高端设施，确保让入住客户获得绝对超值的住宿体验。

新泽西州希尔顿惠廷套房酒店位于新泽西州米德尔塞克斯县（Middlesex County）的门罗市（Monroe Township）详细地址：Corner of Interchange Plaza and Abeel Road,Monroe Township, NJ 08831。新泽西州是美国第四小以及人口密度最高的州，州昵称为“花园州”，美东华人亦称之为新州。米德尔塞克斯县（Middlesex County）是新泽西州中部的一个县，为纽约都会区的一部分，著名的常春藤盟校之一的普林斯顿大学的法瑞斯特校区（James Forrestal Campus）位于该县。门罗市位于米德尔塞克斯县的南边，于1838年建市，占地42.232平方英里，城市环境优美，适宜居住，在2010年到2014年之间是全美人口增长第三快的城市。酒店所在位置交通非常便利，位于95号高速公路旁，人流量大。新酒店占地2.87英亩，共四层，107个客房。其他设施还包括早餐室，室内游泳池，健身房，会议室，自动贩卖机，洗衣房等。酒店建筑施工期为15个月，开业时间预计在2018年。


项目优势
• 政府多重金融风控审批。新泽西州希尔顿惠廷套房酒店(Homewood Suites by Hilton New Jersey) SBA 504贷款项目较之一般的EB-5项目具有更加严格的金融风控程序。为了获得EB-5资金，它不仅要符合美国移民局对EB-5项目法律和就业的普遍性要求，还要通过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。代表美国联邦政府的中小企业局将对企业的资信状况，抵押偿付件，未来现金流进行严格审查和分析，符合要求的企业才能获得贷款。

• 酒店未来现金流有保障。酒店建设的资金需求为1204美元，其中250万美元将来自5名EB-5投资者。除了中小企业局的严格风控外，贷款担保人优秀的信用评级，以及酒店客观的未来现金流都为项目还款提供了保障。酒店建成后的估值将达到1900万美元，是EB-5贷款数额的数倍。

• 两倍以上固定资产抵押，EB-5资金处于清偿第一顺位。SBA 504贷款条例中明确规定，如果企业迟付或止付应还贷款，银行或贷款机构有权没收并拍卖企业已经购买下的固定资产并通过债务清偿找回贷款损失。投资人的EB-5资金在清偿顺序上拥有第一优先权，SBA所提供的贷款，在清偿顺位上位居第二，在EB-5资金之后。因此，SBA 504贷款项目的资金追偿机制便成为了EB-5的“安全垫”。

• 项目选址优势明显。新泽西州希尔顿惠廷套房酒店位于新泽西州米德尔塞克斯县（Middlesex County）的门罗市（Monroe Township）。新泽西州是美国第四小以及人口密度最高的州，州昵称为“花园州”。门罗市是全美人口增长第三快的城市，该市商业发展潜力浓厚，经济增长势头乐观。酒店地理优势明显，交通便利。酒店条件优越，建成后入住率无忧，保障充足现金流。

• 完全使用建筑就业，项目完工即成功创造就业。项目预计创造的总就业人数将达到71.88人，完全能满足5个投资人所需要的50个就业。并且，由于所需的50个就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业，完全不需要依赖任何经营所需的直接就业，投资人在申请临时绿卡转换正式绿卡阶段，就创造就业达标这个关键问题来讲完全不存在风险。

• “等预算完工担保”，保证项目100%完工。项目有纳斯达克上市公司（NASDAQ: TTEK）美国著名的建筑施工行家德聪集团（Tetra Tech）提供的”等预算完工担保“，确保项目100%顺利完工，绝无烂尾楼。

资金需求与来源
酒店开发商Hotel Investors, LLC 将目光锁定在新泽西州的米德尔塞克斯县的门罗市，并计划在此修建希尔顿惠廷套房酒店。项目资金总需求量约为$1204万美元。资金结构为：美国借贷中心（“ALC”）提供的EB-5第一贷款250万美元（占总资金来源21%），和非EB-5金融机构提供的第一商业贷款352万美元（29%），SBA中小企业局的第二贷款361万美元（30%），以及借贷企业本身提供的现金投入241万美元（20%）。需要说明的是：美国借贷中心提供的第一贷款250万美元，系来自5个EB-5投资人的投资款汇总，每个投资人的投资金额为50万美元。




创造就业分析
新泽西州希尔顿惠廷套房酒店的就业计算分析将借助以往移民局批准的多个酒店项目的成功经验，从酒店所需的直接就业和建筑产生的间接和衍生就业入手，按照美国移民局批准的RIMS II标准方式计算出总共就业人数。

A. 由于建筑带来的间接和衍生就业：根据不少于$880万资金投入建筑施工来计算，这部分产生的间接和衍生就业总数将在55.10人。(注意：因建筑施工不满两年,直接就业将不能计算在内)

开发完成后项目正式开始经营产生的就业：按照移民局认可的当地同行业就业规模，经营将需要新增10个直接就业岗位，并因此而刺激产生至少6.78个间接或衍生就业岗位，从而在经营产生的就业人数将达到至少16.78个。

因此，本项目的总就业数将会达到71.88人，能满足7位EB-5投资人对就业的需要，按照美国借贷中心的贷款计划，本项目将募集5位EB-5投资人参与贷款,就业的总人数是完全符合美国EB-5项目就业要求的。所需的50个就业将全部来自建筑产生的间接和衍生就业，完全不需要依赖经营所创造的直接就业。投资人在I-829申请临时绿卡转换正式绿卡的时候轻易满足移民局对就业数量达标这个关键点的要求，继而为获得正式绿卡上了一道强有力的保险。

第三方资金管控及施工监管
美国借贷中心所有EB-5项目全部有第三方监管机构做最全面的资金管控及施工监管。首先，第三方监管机构需有效监控资金的使用,并确保资金的使用符合美国移民局以及相应行业机构的要求，所以此第三方机构必须具备以下三个特点：

1) 其本身应该是大型建筑公司，熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。
2) 曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目，对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。例如，具体建筑环节占用资金比例的合理范围、不同建筑分包商的具体职责、建材定货的正常管道以及市场上原材料价格浮动范围等。
3) 必须掌握建筑公司的资金发放权，同时也有充分的授权可以随时进行现场施工检验，并有权对建筑公司的所有帐目，收款和放款的单据，甚至盈利多少进行财务审计。

经过反复的实践和摸索，美国借贷中心最终选定了纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK)，美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)担任所有项目资金使用的第三方监管机构。

具体来说，每个月建筑商都会向企业主提交当月的资金使用申请并就使用目的进行解释说明，由企业主批准并放款。一般情况下，企业主不会对自己聘请来的建筑商提出的资金使用申请进行严格的审核。但是，在选定德聪集团担任所有 项目资金使用的第三方监管机构之后，所有与建筑施工有直接利益关系的参与方，需要达成一个共识,并签署一份协定。


签署以上协定的一共有四方：

1) 企业主,也就是项目的所有人，同时也是借到EB-5贷款的公司
2) 企业主雇佣来完成建筑开发的建筑商，也是资金的直接使用者
3) 代表EB-5投资人的区域中心，即美国借贷中心
4) 区域中心选定的第三方资金使用监管机构，即德聪集团

此四方协议囊括的内容众多，但其核心环节为：在美国借贷中心操作的每一个项目进入到了施工阶段时，建筑商在使用包含EB-5资金在内的全部资金之前，必须经过德聪集团的严格审核过滤。在通过四方协议取得企业主认可后，美国借贷中心要求德聪集团直接受理建筑商的资金使用申请，且只能批准申请中提出的合理部分。倚仗德聪集团丰富的行业经验作出准确的第三方专业判断，从而避免不必要的过度放款，杜绝资金被放任使用的可能。

建筑完工担保
以上四方协议中除了对建筑施工资金进行了充分管控之外，还有一项最为重要的功能，也是在中心所有EB-5项目移民申请中的起到最关键作用的功能:建筑完工担保。这样一来，建筑施工的风险就完全消失了。经就业分析显示，该 项目所需就业全部来自于建筑过程中的非直接就业，即全部就业随施工过程结束自然到位。所以项目建筑的顺利完工至关重要！

项目选址
新泽西州希尔顿惠廷套房酒店位于新泽西州米德尔塞克斯县（Middlesex County）的门罗市（Monroe Township）。新泽西州是美国第四小以及人口密度最高的州，州昵称为“花园州”，美东华人亦称之为新州。新泽西通常被划分在美国的中大西洋区域，亦为东部的一个州，也可以划分为东北地区。

新泽西州北接纽约州，东面大西洋，南向特拉华州，西临宾夕法尼亚州。新泽西部分地区是被划分在几个主要都会区，其中属纽约都会区的面积最大，其他还有费城以及特拉华峡谷地区。著名的大西洋城位于新泽西州。

新泽西州的经济发达，拥有1300多家外资企业，300多家外国生产工厂，2011年GDP为4869亿美元，居全美各州第7位，占全美GDP比重3.25%。人均GDP55,207美元。

大西洋城

米德尔塞克斯县（Middlesex County）是美国新泽西州中部的一个县，为纽约都会区的一部分，其县政府位于新布朗斯维克。根据美国2015年人口普查，其总人口为840,900人。著名的常春藤盟校之一的普林斯顿大学的法瑞斯特校区（James Forrestal Campus）位于该县。

普林斯顿大学校园

门罗市位于米德尔塞克斯县的南边，于1838年建市，占地42.232平方英里，城市环境优美，适宜居住，在2010年到2014年之间是全美人口增长第三快的城市。

门罗市

新泽西希尔顿惠廷套房酒店的具体地址是Corner of Interchange Plaza and Abeel Road,Monroe Township, NJ 08831。酒店所在位置交通非常便利，位于95号高速公路旁，人流量大。

新泽西希尔顿惠廷套房酒店选址卫星图


详细地址：Corner of Interchange Plaza and Abeel Road,Monroe Township, NJ 08831

管理团队
项目的开发管理工作将由Hotel Investors酒店开发有限公司（Hotel Investors, LLC）承担。Hotel Investors酒店开发有限公司的总裁Vivek Metha先生有着非常丰富的商业酒店开发经验，由他开发成功的酒店覆盖全美，酒店品牌包括Days Inn等。该项目的建筑商Cornerstone建筑开发公司是全美最大的建筑公司之一，参与建设的项目遍布全美，在行业内有着非常高的评价。根据美国三大信用公司提供的信用报告显示，新泽西州希尔顿惠廷套房酒店的主要负责人Vivek Metha先生信用记录良好，无拖欠款记录。

SBA 504贷款风险评估
按照SBA504贷款的标准放贷条件，该项目须经过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。此项目的土地及商业建筑价值将全部用于两个贷款的风险抵押，美国借贷中心的EB-5资金属于第一贷款的一部分，将占据第一清偿顺位，美国中小企业局的第二贷款处在第二清偿顺位，为投资人的第一贷款创造资金的“安全垫”。项目基本条件符合504贷款的资格要求,详细情况请见下表：


抵押商业地产估值
酒店优越的地理位置，准确的市场定位，配套的设施，全方位的服务将吸引大量前往当地休闲度假顾客，商业前景乐观。酒店建筑施工期为15个月，开业时间预计在2018年。根据世界领先的酒店地产估值及咨询公司Originators Group提供的估值报告，酒店开业经营后估值将达到1950万美元，是EB-5贷款额的数倍。

现金流和财务预测
为了预测酒店建成后投入使用的现金流及财务状况，酒店开发商对酒店项目地点,竞争状况，市场分析、财务预测、游客流量等方面的因素进行了综合考虑,现简要罗列于下：

• 酒店所在位置地理位置优越，交通便利
• 未来经济增长势头乐观，市场需求强劲
• 门罗市环境优美，气候温和，适宜居住
• 酒店房间状况最优，较周边酒店具有竞争优势
• 连锁知名品牌，带来网络效应

在前述宏观市场分析的基础上，综合酒店周边商业及竞争者的经营资料，酒店开发商对建设完工后的未来五年的财务运营状况进行了保守的预测，详见如下表：


综上所述，新泽西希尔顿惠廷套房酒店SBA504项目是优质EB-5投资移民项目，将EB-5资金以政府平台方式投入到美国中小企业，促进经济发展，积极创造就业。而投资移民申请所需就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业，完全不需任何完全不需任何经营产生的直接就业，消除了投资人永久绿卡获批的不确定性。

SBA504货款严格的风控准则，和独特的资金结构，要获得EB-5资金和政府贷款的企业须经过多轮次风控审批，只有“仅凭未来现金流就足以还贷”的极少数优质中小企业才能接受贷款。成倍的抵押资产，和第一顺位的清偿顺序，更是给EB-5投资人提供了最大限度的资金安全。而其标准化的金融产品特性，也给投资人搭建了几年后合理自然的退出方式。

SBA504贷款和EB-5资金的完美结合，真正意义上解决了绿卡和资金安全的双重保障。


来源：RCH走进美国


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