行业干货 | 深度分析ALC的第三方建筑风控是怎么做的？
浏览次数：5149    添加时间：2017/6/22    来源：RCH走进美国

美国借贷中心（American Lending Center）携手美国著名建筑服务商德聪集团（Tetra Tech, NASDAQ: TTEK）为每个EB-5项目的建筑施工提供完整的“资金监理，现场验收和建筑完工担保”服务，由企业主，企业主聘请的（指定）建筑商，美国借贷中心和德聪集团共同签署一份四方协议（Funds Control & Inspection Services Agreement with Completion Commitment），为建筑施工全程提供专业第三方资金监理，定期现场验收的同时，确保建筑施工在预算内顺利完成。该协议规定，不管任何原因，如果项目指定的建筑商无法完成项目的施工，德聪集团须中途接手施工并将其完成。

从2005年开始，德聪集团已经为遍布美国各地的上千家建筑施工项目提供过该项服务。令人震惊的是，这上千个项目中，迄今为止，仅仅有屈指可数的六个项目出现过指定建筑商无法完成施工，德聪“被迫”按照协议接手的情况。而这仅有的六次出手，德聪又都在不超最初预算的前提下，顺利完成了建筑施工。海量签约项目仅有低于千分之六的未完工率，德聪接手后又能实现百分之百的“等预算”第三方完工率，这一奇迹是怎么创造的呢？其实，在签署上述服务协议前，德聪集团的建筑风控团队要对目标项目的建筑规划，设计图纸，建筑商合约，具体预算清单等决定建筑施工的所有因素进行严格彻底的审查，并根据多年的专业经验，设立自己认为合理的标准，按照“我如果随时接手项目”的假设，改正企业主或者指定建筑商的错误，在施工前将所有潜在的完工隐患一一排除。德聪这道极其严格的第三方建筑风控不仅确保了美国借贷中心所有项目建筑施工的顺利完成，本质上也彻底消除了建筑就业的所有风险。

由于美国借贷中心的所有EB-5项目都只使用建筑就业，通过这份具备充分法律效力的商业合同，德聪的建筑风控也就完美保护了所有绿卡申请人的根本利益，使他们不会因为项目就业不到位而无法取得永久绿卡。



德聪集团的建筑风控团队由一批建筑专家组成，有丰富的建筑施工管理经验，熟悉在保证施工质量的情况下如何节省各个环节的成本，如何控制预算外开支，并善于发现和制止建筑商在合同内外可能套取的不当盈利。当一个新的建筑施工项目申请美国中小企业局SBA贷款，企业主首先需要聘请一家建筑商，与其签署建筑施工合同。在提交了贷款申请后，一方面，第二贷款的出资机构美国中小企业局SBA（通过代理机构认证发展公司CDC）对项目会进行严格的金融风控，确认项目未来的现金流足够满足还贷的资金要求。另一方面，第一贷款的借贷机构美国借贷中心ALC聘请的第三方建筑服务公司德聪集团Tetra Tech也要同时对项目进行严格的建筑风控，确保项目的建筑规划切实可行，图纸准确，预算中各种花费数额合理，并通过修改建筑合同彻底把握资金使用权和紧急情况下的项目控制权。



德聪集团的建筑风控是怎么做的呢？
简单来说，德聪的出发点就是假定自己来签约完成这样一个建筑项目，从设计方案到预算每一项具体花费，都根据自己的经验进行规划和计算，在发现企业主指定建筑商的想法或者数字不同时，立刻强制“纠正”建筑商的错误，使得整套建筑施工计划从一开始就完全进入德聪轨道，并通过建筑过程中的资金监理权和定期现场验收不断强化监督管控，确保施工从头到尾在德聪设定的轨道上完成。如此一来，如果建筑商“出轨”，德聪第一时间即可轻易接手施工，并顺利完成。下面让我们结合实例演示一下德聪的具体风控手段。

初步项目审核报告（Initial Project Review Report）



每个申请“资金监理，现场验收和建筑完工担保”服务的项目必须要接受德聪建筑风控团队的尽职调查。初步项目审核报告（Initial Project Review Report）就是德聪集团完成了尽职调查后提出的风控总结报告。通常，这份报告会通过充分详细的分析，提出一系列具体的要求，调整原来建筑合约，规划和预算方面不合理的部分，从而把建筑施工完全导入“德聪轨道”。报告提出的调整内容一般分成以下三部分：

（1）建筑合约的审核及加入德聪控制权条款，
（2）建筑规划和设计的审核及修正，以及
（3）建筑预算的逐项审核及修正。

只有当企业主及其指定建筑商接受了这些调整，按照这份报告提出的要求修改所有文件后，德聪才能签署四方协议，提供“资金监理，现场验收和建筑完工担保”服务，美国借贷中心也才能在美国中小企业局SBA正式批准后，完成EB-5资金的“过户”手续，向建筑施工输入EB-5资金。

下面我们就来分别分析一下这三个部分。

I．建筑合约的审核及加入控制权条款

在初步项目审核报告中，德聪建筑风控团队对企业主与企业主聘用的建筑商（指定建筑商）之间签订的建筑合约会进行仔细分析，寻找任何不符合行业标准，有任何遗漏，不准确或者不合理的地方，指出问题，要求修改，并在报告中提醒作为项目借贷机构的美国借贷中心，哪些问题需要小心处理。

下图是实例截图。在第1项的综合总结中，德聪团队已经明确指出，建筑合约中的付款方式是符合行业标准的。然而，合约并没有显示建筑“跟踪标志”如何变动，德聪也没有收到其它增减项报告。同时，德聪发现企业主与指定建筑商之间存在特殊“连带”关系，建议借贷机构美国借贷中心仔细审核。



在发现问题并提出解决方案的同时，德聪团队针对合约中展示的重要内容，包括正确内容，也给出了专业的评价。举例：上图中的d项提到，合约中设定的施工周期从拆除旧建筑到完成新建筑，预估为25个月。德聪团队经分析认为，根据德聪以往处理过的大量类似项目看，这个预估的施工周期确实在合理范围之内。具体到施工周期的认证，这种第三方的专业评估可以向移民局有效解释施工周期的合理性，从而确定在就业计算中是否应该包含建筑的“直接”就业。



在上图的f项中，德聪团队认为，项目的合约总价与德聪对于项目的整体成本分析，以及指定建筑商提供的软硬花费一览表三方面基本吻合，建筑商收费并未出现过分之处。但同时，德聪团队仍要求指定建筑商针对在施工过程中普通条件下的各单位成本做出更细致的分项罗列，以备在施工周期超出计划致使成本增加的情况下，有一个参照计算增加费用的标准。此外，在g项中德聪团队按照未来四方协议的要求，提出建筑合约的最终版本需要做出一个重要修改，即把德聪集团列为项目的第三方资金监理机构。



在上图的l项中，为进一步加强对项目施工范围和收费的控制，德聪团队要求合约增加以下条款：如果施工范围或者合同收费有任何的变动，需要首先取得借贷机构美国借贷中心和德聪集团的批准，企业主在取得上述批准之前无权修改合约，更不能随时实施。这项控制权很大程度保证了项目不会因为企业主和建筑商的单方面意愿而增加不必要的施工内容，更不能随意增加建筑成本。

II．建筑规划和设计的审核及修正

在初步项目审核报告的第二大部分，德聪团队把焦点放在了建筑项目的最初规划和设计上。下面再通过同一实例具体说明德聪团队审核及修正的内容都有哪些。



上图中的综合总结部分提到，目前经审核的施工图纸在最终申报施工许可时，应包含额外施工范围对于建筑成本的影响，而且在正式动工前，要求指定建筑商必须按照最终获批的图纸以及相应合约价格做最后的审阅。在a项中，德聪团队提到外部建筑隔层图纸有几处绘图方面的错误，需要做出修改。此外，德聪团队还认为此项目属于古典风格酒店，所以不应按照连锁酒店的建筑规格来进行比较。也正因如此，指定建筑商需要提供更加细致的图纸信息，以确保此项目在各方面条件完美结合的条件下完成施工。

此外，在上图的b项中，德聪团队注意到设计图纸并没有与项目的地质勘测报告中的设计预想相结合，所以建议地质勘测工程师对于地基图纸方面进行进一步的审核。



在上图的c项中，德聪团队提到并未看到建筑周边环境规划和景观规划图纸，而且在价格一览表中并未发现项目外部基础设施和内部日常资源方面的详述，所以建议环境规划工程师以及机械、电路、下水系统工程师在各项日常施工资源进行进一步核查，以确保各项资源均可使用。



在上图的e项中，德聪团队针对地质勘测报告给出了自己的专业建议。德聪团队提议对于项目土壤使用作出升级，以确保浅基础设备的正常运转。地质勘测报告仅仅是对即有土壤采样作出的评定，但仍有许多不可预见性的潜在风险，所以德聪团队建议借贷机构美国借贷中心一定要求企业主雇佣地质勘测工程师，并对于土壤升级以及基础挖掘方面作出严格的关注。此外，德聪团队还建议指定建筑商提供移除不合规土壤以及土壤升级各方面的价格作参考。

III．建筑预算的逐项审核及修正

初步项目审核报告的第三大部分就是对指定建筑商提出的建筑预算进行逐项审核。

德聪团队在审核建筑预算时，会充分发挥自己团队丰富的建筑施工经验优势，按照行业的基本标准设定合理的评判准则，逐项与指定建筑商提供的数字进行一对一比较，并给出详细意见。下图是前述实例中该部分的综合总结描述。德聪团队提出，指定建筑商提出的建筑整体预算价格低于德聪集团对于项目整体预算价格大约14个百分点，这个数字明显偏离了行业标准。此外，指定建筑商的边际成本也低于德聪集团预估边际成本8个百分点。所以，德聪团队要求指定建筑商必须再做出一套后备预算成本，以预防成本的突增。预算过高固然存在巨大隐患，为赢得投标而刻意降低预算，在建筑过程中再以出现不可控因素等原因“找回”预算空间，增加收费同样是很危险的。德聪团队使用合理的行业基准进行评估，可以同时避免两方面的问题，不仅能保证项目预算的合理性，更从一开始就基本保证在预算执行过程中每项花费准确落地，不会出现巨大偏差。



德聪建筑风控彻底杜绝了资金使用风险

德聪团队的三方面审核在逻辑上环环相扣，从已有的建筑合约出发，凭借丰富的行业经验和嗅觉，敏锐捕捉任何不合理的漏洞，同时加入“高压性”的控制权条款，彻底控制住建筑施工的范围和整体费用。同时，德聪团队追本溯源，研究企业主和指定建筑商的建筑规划和设计方案，找出规划中不合理和错误的地方，从根上进行治理，避免错误的规划未来对预算产生冲击。最后，德聪团队对指定建筑商提出的预算又进行了逐项分析，用行业的统一标准进行比对，纠正各种数字错误。经过这一系列“组合拳”，德聪团队的建筑风控彻底封杀了企业主或者指定建筑商在资金使用过程中任何挪用或者误用预算的可能，有效确保了预算中每一分钱（包括EB-5资金）都能有效合理用于建筑施工。

需要建筑就业的EB-5投资人是真正受益方

申请绿卡的EB-5投资人必须在I-829解除条件申请（“永久”绿卡申请）中向美国移民局提出证据，证明自己投资所应该创造的10个就业机会已经全部实现，才能顺利取得永久绿卡。如果就业来自建筑过程，按照经济学的消费模型（Expenditure Model）原理，只要计划中的建筑预算被“成功”花掉，规划中的建筑完成施工，则所有按照该计划计算出来的建筑就业（如果建筑周期长于两年，包括直接，间接和衍生三部分建筑就业的总和，否则仅包括间接和衍生就业两部分建筑就业的总和）就证明已经永久到位，此后任何时间提交I-829申请，只要向移民局提交预算花费单据和政府机构在完工审核通过后颁发的建筑使用许可证（Certificate of Occupancy），就业部分就达到要求了。

由于美国借贷中心的所有项目只计算并使用建筑就业申请绿卡，因此建筑一旦完工（预算花掉，建筑完成），所有申请绿卡所需就业就永久到位了。有了德聪集团提供的“建筑完工担保”服务，看着过去12年低于千分之六的“监督下未完工率”和百分之百的“接手后完工率”，我们有充足的理由相信，EB-5投资人在签字加入美国借贷中心项目投资的那一刻，移民申请所需要的所有就业就注定会全部到位，不存在任何不确定性。


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文章来源：RCH走进美国