ALC新项目发布 | NO.68 佛州自由庭院社区
浏览次数：5933    添加时间：2017/11/7    来源：RCH走进美国

相关知识点：
PACE(Property Assessed Clean Energy Programs)是美国政府为有效使用清洁能源和再生能源的开发项目，量身定制发行政府债券，全力护航金融机构的政府贷款项目。EB-5投资仍是第一贷款，政府第二贷款，是政府发行债券融资。

官网链接了解详情：
https://energy.gov/eere/slsc/property-assessed-clean-energy-programs

佛州自由庭院社区(Liberty Park Florida)项目发布

1321 NE 24th Avenue, Cape Coral, FL 33909


项目概述
佛州自由庭院小区项目位于佛罗里达州珊瑚角市，详细地址：1321 NE 24th Avenue, Cape Coral, FL 33909。珊瑚角市(Cape Coral,Florida)是美国佛罗里达州李县的一个城市，位于佛罗里达半岛西岸克卢萨哈奇河河口北岸，为坦帕市和迈阿密之间最大的城市。该城市被誉为“海滨仙境”，拥有长640千米的可航水路，是世界上拥有运河航道最多的城市之一。项目所在位置交通非常便利，靠近78号公路，环境优美，紧邻运河。项目占地24.1英亩，待建项目包括320间高档公寓的住宅小区以及130个房间的老人疗养中心。其中，高档公寓有8栋建筑，每栋4层，总建筑面积为404,232平方英尺，小区内有泳池，娱乐中心，健身房，洗衣房等。老人疗养中心有2层，建筑面积为119,842平方英尺，配有2个护理中心，4个餐饮中心，多间活动室，咖啡厅，图书馆，电影院等设施。小区整体设计和建筑规格将按照当地的最高水平，庭院风的设计风格将打造一个舒适休闲的小区环境。项目建筑施工期为30个月，开业时间预计在2020年。

项目优势
节能贷款还款“零”拖欠。佛州自由庭院小区(Liberty Park Florida)政府节能贷款项目(PACE)对于借款企业还款的约束力比一般的EB-5项目更加强有力。市政府，地方政府或县级政府通过建立PACE机制与私人贷方合作，为企业主提供与节能和绿色能源等相关的项目建设和改造提供前期融资。此贷款的偿付将以对物业税单进行评估，并以地产税收的形式收回。由于地产税是政府税收，所以它在所有企业应付债务里永居第一优先顺位，如果企业出现迟付或欠付款额的情况，政府会第一时间将其固定资产拍卖，收回本金并优先偿付第一贷款顺位放贷方，即EB-5投资人。

EB-5资金处于清偿第一顺位，数倍以上固定资产抵押。PACE贷款条例中明确规定，如果企业迟付或止付地产税，地方政府有权启动对企业固定资产进行司法拍卖的程序，所得资金会通过债务清偿的形式优先偿付占第一贷款顺位的EB-5投资人。由于PACE贷款项目节能高效的特殊性以及项目建成后可大幅度节省企业能源开支，PACE项目的估值通常都在项目建造成本的2倍以上。

节能项目价值高于贷款数倍。项目建设的资金需求为7459万美元，其中2050万美元将来自41位EB-5投资者。项目建成后的估值将达到7459万美元，稳定经营后的估值将达到8503万美元，远远高于EB-5贷款数额。

项目选址优势明显。项目位于佛罗里达州的珊瑚角市(Cape Coral, Florida)，该市位于佛罗里达半岛西岸克卢萨哈奇河河口北岸，为坦帕市和迈阿密之间最大的城市。该城市被誉为“海滨仙境”，拥有长640千米的可航水路，是世界上拥有运河航道最多的城市之一，每年吸引着成千上万的游客到此度假，被评为全美最适宜退休的城市之一。项目建成后经营无忧，保障充足现金流。

完全使用建筑就业，项目完工即成功创造就业。项目预计创造的总就业人数将达到700.33人，完全能满足41个投资人所需要的410个就业。并且，由于所需的410个就业全部来自建筑产生的就业，完全不需要依赖任何经营所需的直接就业，投资人在申请临时绿卡转换正式绿卡阶段，就创造就业达标这个关键问题来讲完全不存在风险。

“等预算完工担保”，保证项目100%完工。项目有纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK)美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)提供的”等预算完工担保“，确保项目100%顺利完工，绝无烂尾楼。

资金需求与来源
项目开发商自由健康庭院开发有限公司(Liberty Health Park, LLC)将目光锁定在佛罗里达州的珊瑚角市，并在此地兴建佛州自由庭院社区项目。项目资金总需求量约为$7,459万美元，美国借贷中心(“ALC”)提供的EB-5贷款2,050万美元(占总资金来源27%)，和非EB-5金融机构提供的商业贷款3,975万美元(53%)，PACE贷款334万美元(5%)，以及借贷企业本身提供的现金投入1,100万美元(15%)。需要说明的是：美国借贷中心提供的贷款2,050万美元，系来自41位EB-5投资人的投资款汇总，每位投资人的投资金额为50万美元。


 

创造就业分析
佛州自由庭院社区的就业计算分析将借助以往移民局批准的多个社区项目的成功经验，从项目所需的直接就业和建筑产生的就业入手，按照美国移民局批准的RIMS II标准方式计算出总共就业人数。

A. 由于建筑带来的就业：根据不少于$5920万资金投入建筑施工来计算，这部分产生的就业总数将在657.24人。

B. 开发完成后项目正式开始经营产生的就业：按照移民局认可的当地同行业就业规模，经营将需要新增30个直接就业岗位，并因此而刺激产生至少13.09个间接或衍生就业岗位，从而在经营产生的就业人数将达到至少43.09个。

因此，本项目的总就业数将会达到700.33人，能满足70位EB-5投资人对就业的需要，按照美国借贷中心的贷款计划，本项目将募集41位EB-5投资人参与贷款，就业的总人数是完全符合美国EB-5项目就业要求的。所需的410个就业将全部来自建筑产生的就业，完全不需要依赖经营所创造的直接就业。投资人在I-829申请临时绿卡转换正式绿卡的时候轻易满足移民局对就业数量达标这个关键点的要求，继而为获得正式绿卡上了一道强有力的保险。

第三方资金管控及施工监管
美国借贷中心所有EB-5项目全部有第三方监管机构做最全面的资金管控及施工监管。首先，第三方监管机构需有效监控资金的使用，并确保资金的使用符合美国移民局以及相应行业机构的要求，所以此第三方机构必须具备以下三个特点：

1) 其本身应该是大型建筑公司，熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。
2) 曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目，对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。例如，具体建筑环节占用资金比例的合理范围、不同建筑分包商的具体职责、建材定货的正常管道以及市场上原材料价格浮动范围等。
3) 必须掌握建筑公司的资金发放权，同时也有充分的授权可以随时进行现场施工检验，并有权对建筑公司的所有帐目，收款和放款的单据，甚至盈利多少进行财务审计。

经过反复的实践和摸索，美国借贷中心最终选定了纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK)，美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)担任所有项目资金使用的第三方监管机构。

具体来说，每个月建筑商都会向企业主提交当月的资金使用申请并就使用目的进行解释说明，由企业主批准并放款。一般情况下，企业主不会对自己聘请来的建筑商提出的资金使用申请进行严格的审核。但是，在选定德聪集团担任所有 项目资金使用的第三方监管机构之后，所有与建筑施工有直接利益关系的参与方，需要达成一个共识，并签署一份协议。


签署以上协议的一共有四方：

1) 企业主，也就是项目的所有人，同时也是借到EB-5贷款的公司
2) 企业主雇佣来完成建筑开发的建筑商，也是资金的直接使用者
3) 代表EB-5投资人的区域中心，即美国借贷中心
4) 区域中心选定的第三方资金使用监管机构，即德聪集团

此四方协议囊括的内容众多，但其核心环节为：在美国借贷中心操作的每一个项目进入到了施工阶段时，建筑商在使用包含EB-5资金在内的全部资金之前，必须经过德聪集团的严格审核过滤。在通过四方协议取得企业主认可后，美国借贷中心要求德聪集团直接受理建筑商的资金使用申请，且只能批准申请中提出的合理部分。倚仗德聪集团丰富的行业经验作出准确的第三方专业判断，从而避免不必要的过度放款，杜绝资金被放任使用的可能。

建筑完工担保
以上四方协议中除了对建筑施工资金进行了充分管控之外，还有一项最为重要的功能，也是在中心所有EB-5项目移民申请中的起到最关键作用的功能：建筑完工担保。这样一来，建筑施工的风险就完全消失了。经就业分析显示，该 项目所需就业全部来自于建筑过程中的非直接就业，即全部就业随施工过程结束自然到位。所以项目建筑的顺利完工至关重要！

项目选址
佛州自由庭院社区位于佛罗里达州的珊瑚角市。珊瑚角市(Cape Coral,Florida)是美国佛罗里达州李县的一个城市，位于佛罗里达半岛西岸克卢萨哈奇河河口北岸，为坦帕市和迈阿密之间最大的城市。该城市被誉为“海滨仙境”，拥有长640千米的可航水路，是世界上拥有运河航道最多的城市之一。

珊瑚角市

珊瑚角市因绵长的海滩和热闹非凡的码头而知名，此外，还拥有30多个娱乐公园和7个高尔夫球场，为游客提供了出游和运动的好去处。此外，观鸟为该市一项知名的活动，最多的鸟类为穴鴞，对于鸟类爱好者极具吸引力，在这里还可观赏到大量的野生动物。

珊瑚角市海边高尔夫球场

这座城市长640千米的运河系统使得众多的游客可以乘坐游船游览墨西哥湾的无限风光。该城市的文化资源丰富，包括历史博物馆、美术工作室、表演艺术中心等，是欣赏艺术的好去处。
 
珊瑚角市芭芭拉曼剧院

珊瑚角市一年一度的艺术节于每年一月的第二个周末举办，约有300多位艺术家和手工艺人来此参加，这使其成为佛罗里达州西南部最大、最杰出的艺术节。2018年的珊瑚角市艺术节将于2018年1月13日到14日举办。

2018珊瑚角市艺术节宣传海报

佛州自由庭院社区的具体地址：1321 NE 24th Avenue, Cape Coral, FL 33909。项目所在位置交通非常便利，靠近78号公路，环境优美，紧邻运河。

佛州自由庭院社区选址卫星图


详细地址：1321 NE 24th Avenue, Cape Coral, FL 33909

管理团队
项目的开发管理工作将由自由健康庭院开发有限公司(Liberty Health Park,LLC)承担。公司在业界有非常高的声誉，该公司的负责人Joe R. Bonora先生有超过20年的房地产行业以及金融行业的经验，由该公司持有和运营的大型项目包括在佛罗里达州Fort Myers的325间高档公寓的社区，109个房间的老人疗养中心，位于佛罗里达州Lank O’ Lakes的77个房间的老人疗养中心，位于佛罗里达珊瑚角市的大型购物中心等。根据美国三大信用公司提供的信用报告显示，佛州自由庭院社区项目的主要负责人Joe R. Bonora先生信用记录良好，无拖欠款记录。

PACE贷款条例及基本要求
按照PACE贷款的标准放贷条件，该项目须符合PACE计划对于节能安装或加热，通风空调系统，窗户，门和天窗，太阳能装置，高效水加热，高效率照明，替代性能源，车辆充电站等节能要求。此 项目的土地及商业建筑价值将全部用于两个贷款的风险抵押，美国借贷中心的EB-5资金属于第一贷款的一部分，将占据第一清偿顺位，PACE贷款的偿付等同于地产税的优先权，但在清算时，PACE本金不能收复，也不会高于高级贷款，即PACE本金余额不会由于违约而增多。项目基本条件符合PACE贷款的资格要求，详细情况请见下表：


抵押商业地产估值
项目优越的地理位置，准确的市场定位，配套的设施，精品高端的设计，全方位的服务将吸引大量前往当地安家置业及养老的群体，商业前景乐观。项目建筑施工期为30个月，开业时间预计在2020年。根据世界领先的房地产估值及咨询公司ST. Franklin Street咨询有限公司和IRR咨询有限公司提供的估值报告，项目建成后的估值将达到7,459万美元，稳定经营后的估值将达到8,503万美元，是EB-5贷款额的数倍。

现金流和财务预测
为了预测项目建成后投入使用的现金流及财务状况，项目开发商对项目地点，竞争状况，市场分析、财务预测、游客流量等方面的因素进行了综合考虑，现简要罗列于下：

• 项目所在位置地理位置优越，交通便利
• 未来经济增长势头乐观，市场需求强劲
• 珊瑚角市环境优美，被誉为“海滨仙境”，被评为全美最适宜退休的城市之一• 项目的建筑和设计品质当地最优，较周边其他类似项目具有竞争优势
• 该地对老人疗养中心以及高档公寓的需求量大

在前述宏观市场分析的基础上，综合项目周边商业及竞争者的经营数据，项目开发商对建设完工后的未来三年的财务运营状况进行了保守的预测，详见如下表：


综上所述，佛罗里达自由庭院社区PACE项目是优质EB-5投资移民项目，将EB-5资金以政府平台方式投入到PACE项目，促进经济发展，积极创造就业。而投资移民申请所需就业全部来自建筑产生的就业，完全不需任何经营产生的直接就业，消除了投资人永久绿卡获批的不确定性。

PACE贷款和EB-5资金的完美结合，真正意义上解决了绿卡和资金安全的双重保障。


来源：RCH走进美国


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