美国珊瑚角养老中心私募股权项目
浏览次数：5034    添加时间：2016/1/24    来源：美国明石

投资年化回报率20%-50%
债转股风投以政府贷款模式起步，投资过程保证有稳定贷款本息返还。在投资退出时与企业股权对接，最大化收获企业成长价值。投资期3年，最低投资额$3,000,000。投资项目涉及酒店、养老中心、医疗、教育、娱乐等不同领域。

项目实例介绍——珊瑚角养老中心
位于佛罗里达州的生活协助型养老中心 SBA504 贷款项目*。该项目位于佛州半岛西部被誉为“海滨胜地”珊瑚角（Cape Coral）。

此地区退休人口众多，近年伴随经济发展，年轻人口也呈现回流趋势。该地区拥有漫长海岸线，众多渔人码头及 7 座高尔夫球场适合休闲。根据 RENTRANGE（美国物业出租市场研究机构）2015 年 10 月份的统计报告，目前珊瑚角第三季度的平均租金涨幅以 24%排名全美国涨幅最大的25 个城市中的首位**。另据 NCREIF（National Council of Real Estate Investment Fiduciaries）的统计，在公寓，酒店，写字楼等几项商业地产中，老人中心的年均利润回报最高（见图 1 蓝色柱）。根据美国人口统计局资:显示，在以后 5 年间（截止 2020 年），55 岁以上人口将达到总人口比率的 29%。在 2000 年只有430万85岁以上人口到2050年将增加到2090万。根据以上数字，行业内的分析师预测在以后的10 年间，养老中心市场的盈利将维持强势增长。
* 为保护客户隐私，此处未使用实名 。
** http://money.cnn.com/2015/10/19/pf/cities-largest-rent-increases/
图1： 

珊瑚角老人中心项目预计于 2016 年初动工。项目位于 Pine Island Road & NE 24th Street, Cape Coral, Florida 33909, 占地 31.69 英亩 (见图 2) ，共三层 140 套单元公寓，其中独立公寓房 80 套，看护套房 40 套，以及阿兹海默看护套房 20 套，3 部电梯，4个餐厅以及2 个护士间。另外中心设有图书室，影音娱乐室，健身中心，电脑室，美发美容，咖啡厅，物理治疗室，24 小时安保等。整体老人中心功能性户型设计如下：
图2-1：

  

此项目地段视野良好，交通方便，每日车流量约为 12,000 左右。根据保健及养老专门评估公司 HealthTrust的预测，未来5年本地区养老的需求将还会持续。相比较整体养老中心市场90.5%平均入住率，此地区养老中心平均入住率为 95.3%，图2-2：Lssj/20161241420749823.jpg

项目资金构成及来源
珊瑚角老人中心项目预算总金额为$2179.2 万。其中银行等金融机构贷款$1167.5 万，美国中小企业局SBA贷款$550万，开放商出资$461.7万。其中开发商预计以项目20%的股权向投资人融资300 万（项目资金缺口 250 万+运营资金 50 万）。项目具体资金结构如下：
图3：

项目盈利预测

根据国家投资中心（National Investment Center）跟踪 69 个大城市的养老中心，截止2015 年第 2 季度，佛罗里达 Fort Meyers 地区养老中心的平均入住率为 95.3% （见图3 ）。基于此数据，以入住率达到 90%估算，第一年纯收入将达到$335 万，第二年为$345万。第三年$355 万 (请见图 4) 。
图4：

 

股权投资收益
珊瑚角项目计划于2016年第一季度以向投资人出售20%的股权的方式融资300万。根据明石的投资管理模式，资金投入项目后，明石每年向投资人收取价值投资金额 2%的管理费 （以此项目投资金额300 万为例，每年管理费为$6 万）；投资结束后，明石收取 30%的收益分成，即投资人获得总收益的 70%。投资人以股权百分比或以企业现金流分账方式退出，以下为珊瑚角养老中心预估投资收益***。
图5-1：

 

以下图表显示股权投资人在投资初期至投资项目现金流稳定时的收益增长。
图5-2：

 

***平均预计年收益代表目前为止各类投资项目的平均预计年化毛收益，此项预计涉及到已知的和未知的风险、不确定性以及可能导致与项目的实际结果、活动水平、业绩或者成果大相径庭或者与之相反的其它因素。虽然发行人认为本文中反映的预测是合理的，但仍无法保障未来结果、活动水平、业绩或者成果。因此除法律要求以外，我们无义务因任何理由而对外更新任何前瞻性声明，以使此等声明与实际结果或者我方预测的变动情况相符。

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来源：美国明石