【美元点石金】2016年第一季度 - 最安全的美元资产配置
浏览次数：6154    添加时间：2016/2/2    来源：美国明石

美元点石金短期固定收益类投资全部投资于明石管理的项目资产池。与普通房地产融资产品不同的是资产池内全部为美国政府机构-中小企业局SBA批准并参与注资的固定资产类融资项目的商业地产，明石管理的融资为短期建筑投资，无需承担融资企业后续经营性风险。同时要求所有项目必须通过美国中小企业局SBA和明石管理的双重风控系统（SDCS）过滤筛选并购买由美国纳斯达克上市企业TetraTech Inc.(NASDAQ: TTEK)建筑担保公司提供“等预算完工担保”以确保100%投资安全性。资产池内项目主要集中在4大品牌连锁酒店（万豪、凯悦、希尔顿、洲际），养老中心，医疗中心，酒庄等实体项目的商业地产。

投资亮点
1. 全部美国中小企业局审核并参与注资项目；政府机构严格审批标准和普通地产融资开发项目决然不同
2. 资产担保证券化产品（ABS）本金收益有保障
3. 和资本市场脱钩，收益固定，无波动性风险
4. 完工担保，利息收入提前预留确保固定收益
5. 多元化固定资产投资
2015年第四季度投资概览
图1.

资产池项目1实例解析
投资环境
CAV有限责任公司在康乃狄克州首府哈特福德城规划兴建一栋全新的烛木套房酒店。项目位于市中心繁华的商业街区，占地1.05英亩，靠近84号（直达纽约和波士顿）和91号州际公路交界处，邻接康乃狄克河，风景优美，交通便利，十分适合游客观光、购物和游玩。
项目可行性分析
本项目的可行性分析报告是盖尔布瑞斯联合公司（Galbraith and Associates, Inc.）在2014年10 月完成。
图2.

项目财务评估
酒店完工后投入运营，按照非常保守计算，如客房入住率维持在63-67%左右，开业后第一年营业额将接近$200万并逐年提高，并从第一年开始就有稳定增长的盈利，具备足够的现金流和还贷能力。
图3.

管理团队评估
本项目借贷企业CAV 的主要股东是帕特尔家族，也是贷款担保人、项目建筑开发和未来酒店经营的主要管理人。帕特尔家族曾开发并成功领导过多个酒店开发项目，其中包括希尔顿酒店、贝斯特威斯特酒店、烛木套房酒店等多家酒店的建设开发和管理，拥有多项酒店管理执照，在酒店开发和管理方面积累了相当丰富的经验。同时家族的另外一家公司开拓谷酒店管理公司(Pioneer Valley Hotel Group)也会参与酒店的日常管理，在需要时提供额外的酒店管理资源。开拓谷酒店管理公司成立于1987 年，至今27 年间开发和管理共6 家大型酒店项目，从110 个住宿单元到244 个住宿单元的酒店规模不等，是酒店管理行业的翘楚，经验丰富，实力雄厚。根据美国三大信用公司提供的信用报告显示，借贷企业CAV，管理公司Pioneer Valley，以及家族担保人的信用都属优秀，个人信用都在800 分以上。

项目抵押资产评估
CAV公司早在2007年已经购买了该地产，经过精心筹备，预期兴建一栋8层的烛木套房酒店（Candle wood Suites）。烛木套房是IHG“洲际酒店集团”旗下多个品牌中的一个。IHG洲际酒店集团目前在世界上有4600多家酒店，是世界三大酒店连锁集团之一，另外两个集团是希尔顿和万豪。皇冠假日，假日酒店，智选假日，华邑酒店，洲际酒店，英迪格，驻桥，烛木套房酒店等都是洲际集团旗下成功的酒店品牌。酒店套间每晚$129 到$165 收费不等。从当地市场需求来看，在相同地理位置的其他酒店无法提供类似的居住条件，因此烛木套房酒店的市场压力不大，在当地临近的主要酒店希尔顿酒店和丽笙酒店都不能在居住条件上形成对烛木套房酒店的直接竞争。烛木套房酒店开发完成后的价值将突破$1100 万美元，轻松超出抵押值的需求底线。本项目的融资与抵押额之比是29%，并拥有第一抵押顺位。

双重风险控制机制
1. 美国中小企业局SBA504审核标准
图4.

2. 明石管理双重风险控制系统（SDCS）过滤
图5.

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来源：美国明石

关于明石管理公司
明石管理(Sunstone Management, Inc.)是位于美国加州长滩（Long Beach）的私募基金管理机构，明石及其全资子公司Elite Advisors LLC 是在SEC美国证券交易委员会正式注册登记的投资顾问公司。 明石管理的投资业务主要针对中国和美国的大型银行、信托，基金等金融机构以及高净值投资人。
明石SBA504 固定收益基金：通过投资美国中小企业局SBA504贷款产生利息作为固定收益并按季度发放给投资人。年化固定收益4%—6%。
明石SBIC政府恵利基金：投资于美国中小企业局SBA的SBIC中小企业计划，以夹层贷款方式取得10%以上的年化高收益。
明石管理所有投资项目均有商业地产及其它固定资产担保抵押，远离传统金融市场的高度不稳定性和同等回报产品的过度金融杠杆化操作。 截至2016年，明石管理共投资40个项目，成功率保持100%。投资项目涉及酒店、养老中心、办公楼、生产企业、医疗健康机构、教育、娱乐、农业（酿酒业）、服务业等十几个领域，地理范围涵盖全美12个州，项目预算总投入超过6亿美元。 明石管理尤为重视私募资金的管理，为全球追求低风险稳定收益的投资人提供完美的资金整体规划及操作方案。
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