权利使人腐化，如何预防项目预算注水、资金挪用弊端？
浏览次数：5356    添加时间：2016/5/4    来源：Frank Tsang臧煜卓

权利使人腐化，这也应验在美国投资移民屡屡出问题的项目上。到底项目预算、资金监管要达到怎样的标准，投资人才能有保障呢？今天，美国法律联营网请到了有多年投资移民项目管理经验的Gino赵先生来为大家回答这些问题。

问题1 ：一个项目如果正常预算应该是1500万美金，注水4500万，把预算做成了6000万。乍看投资人只投资1500万占项目25%，但实际上等于都是投资人在出资。请教Gino，投资人如何看穿这些项目在预算这块的陷阱？要做哪些事才比较安全？

Gino 答： 预算做高发生在不良投资项目中是非常普遍的现象，一种是建筑商在建筑工程上动手脚，另一种是项目方要求建筑商配合做出超高预算的商业计划，而如果区域中心又是项目方的话，那么其中的弊病可能非常的大，无论RC说的再高的回报率或再充裕的就业人数，都可能是一场骗局。虽然不能说绿卡一定办不下来，但投资人的钱是难以有保障。说到项目的商业计划，我就拿美国借贷中心ALC项目来做例子。一个项目首先要通过美国联邦中小企业局（SBA）及其风控审核机构审查以下主要文件：
1. 项目可行性分析；
2. 环境分析报告；
3. 项目估值报告；
4. 建筑费用明细；
5. 建筑合同、建筑担保合同
6. 对项目资金来源、资产估值、施工细则、行业概览、市场分析、财务报告、现金流预估等方面的信贷备忘；
7. 企业主和管理团队的个人信用、财务和行业经验分析；
8. 对借款企业还贷能力分析；
9. 借款企业信用和贷款担保人信用分析。
审批通过后才会批准贷款，发放贷款授权凭证。这样严格的风控流程杜绝了项目预算不实、注水的可能，也对企业的经营能力、还款能力做了最好的把关。
而我们ALC区域中心与每个贷款企业没有关联关系，不参与贷款企业的营运、土地买卖和建筑开发，ALC区域中心与EB-5投资人的立场一致，不存在将融资、放款、开发、监管混为一体的问题。

问题2：当EB-5投资款进入项目后，有些项目在挪用或滥用投资款上打主意，因为建筑预算要消化掉才符合创造就业的人数，这给项目方使用资金提供了正当理由，但目前SEC起诉案例来看，这些项目并没有正当使用资金，反而造成项目资产和资金遭到SEC的冻结，也影响了绿卡的办理。那么ALC区域中心在预防资金挪用这方面是采取什么样的措施呢？

Gino答：

1. ALC区域中心选用了美国纳斯达克上市公司德聪集团(Tera Tech)进行第三方监管，这是一家有多年经营经验、专门提供工程管理、工程设计、施工和技术服务的大型建筑公司。
2. 要求建筑施工有直接利益关系的：企业主（借款企业）、建筑商、区域中心（借贷机构）、德聪集团（监管机构）签订四方协议，使得建筑商在建筑过程中必须接受严格的监管，由监管机构来批准资金的发放和使用。
3. 监管机构德聪在项目开始施工后的每一个固定时间，通常是每个月，项目的施工方会按照需求提交放款申请，这份申请必须要通过德聪的审核，德聪只会批准申请中提出的合理部分，依照德聪丰富的行业经验作出的专业判断，过度使用资金的可能性微乎其微。在资金发放之后的一个月内，德聪还会对项目的施工现场进行检验，以确认资金的正确用途。
4. 借贷机构在建筑预算之外再预留10%资金以满足项目预算应急需要。
5. 在监管协议中加入了建筑完工担保条款，在不增加预算的前提下由德聪集
6. 团提供建筑的100%完工担保。监管机构有权将批准资金直接发放到建筑商管理下的具体分包商，并且建筑商必须将自己的具体盈利通知其它三方并取得各方批准。
7. 企业主与第三方监管德聪集团可以撤换建筑商下的分包商，以杜绝偷工减料，拖延工期的情况发生。

ALC每个项目由大型建筑集团担任第三方监管同时承担完工担保责任，不只是确保了当初的投资能按照规定目的专款专用进入项目，而且在项目开发结束时当初的投资已经能成功转换为商业价值，为资金的顺利返航打好基础。

感谢Gino为我们讲解工程预算、资金监管、施工监管及验收和完工保证的相关资讯，Gino赵先生在ALC区域中心担任项目总监，对于每个项目的形成过程及建设时的监管有着非常多的经验。

ALC区域中心目前在全美已拥有9家区域中心，地理范围覆盖：加州、纽约州、佛罗里达州、乔治亚州、伊利诺伊州、华盛顿州、俄亥俄州、南北卡罗莱纳州等区域。2016年4月加州州长办公室针对加州区域中心调查结果数据显示各项排名第一。

这里介绍一个ALC最新的项目，供投资人比较参考：圣地亚哥万豪春丘套房酒店： http://www.uslawchina.cn/EB_xm.asp?ebid=110。  

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作者：Frank Tsang臧煜卓
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