新冠疫情正在从三个方面重塑EB-5格局
浏览次数：4107    添加时间：2020/10/26    来源：USLawChina美国法律联营网译

虽然新冠疫情大幅削减了商业房地产投资和交易活动，但也颠覆了EB-5外国投资者市场，律师们表示此类交易和项目面临着一系列复杂而独特的挑战。

通过EB-5投资移民计划，外国投资者将投资90万或180万美元在美国的项目，具体取决于投资地点。较低的数字适用于目标就业区或TEA中的项目。根据定义，TEA的失业率至少是全国平均水平的150%，而寻求EB-5资金的开发商几乎在这些地区完成了所有项目。如果该项目为每个投资者创造10个工作岗位，那么投资者和家属将获得绿卡与最低的投资利率。

通常，大量的EB-5资金投入到建筑中的项目，而不是已完工的项目，因此新冠疫情导致建筑活动低迷，EB-5市场受到了沉重打击。

这类投资因创造就业机会的要求而更加复杂，而且由于疫情导致数百万人失去工作，这给EB-5的不同参与者造成了混乱，各方试图弄清楚失业对投资者的影响。

在此，新冠疫情正在从三个方面重塑EB-5格局。

建设放缓限制新投资

在近三个十年的历史中，EB-5投资移民计划在2019年末首次提高了其最低投资额，分别为90万美元和180万美元。律师们说，虽然更高的最低限度给寻找新的投资者带来了一定程度的挑战，但2020年的建筑业放缓加剧了困难。

在疫情爆发之前，EB-5计划也面临着严峻的等待时间问题——一些投资者要等待15年才能拿到绿卡——因为国会屡次未能提高政府所能签发的每年1万张EB-5签证的上限。

EB-5律师卡洛琳·李(Carolyn Lee)表示：“这个行业在2020年初有点恢复元气，然后受到疫情冲击，这几乎为整个融资划上了句号。”他说 “疫情爆发后不久，我们又发生了政治动荡，国际上都对此进行了报道，市场反应不佳。”

虽然整个商业房地产都受到了疫情的影响，但EB-5融资通常用于高端酒店，零售和办公项目，而这些资产类别一直是经济衰退中的重灾区。

Seyfarth Shaw LLP的合伙人Angelo Paparelli表示：“ EB-5的大部分投资都集中在酒店、商业办公楼和大型项目上，开发商设想人们会亲临现场。”

Jeffer Mangels Butler & Mitchell LLP全球酒店集团董事长巴特勒(Jim Butler)表示，漫长的等待时间也是一个挑战，他指出，投资者日益要求对其投资支付更多利息，这使得该过程对开发商的吸引力下降了。每笔交易的利息都是经过协商的，从历史上看，利息通常是1%或更低。

这些因素，再加上疫情导致的建设放缓，几乎使大型EB-5项目停滞不前。

“我不想说它已经死了，但作为开发商的融资来源，它肯定处于昏迷状态，”巴特勒说，“在EB-5投资移民计划遭受的所有打击之上，疫情只是又一个负面因素。

较小的公司和项目可能会获得更大的份额

虽然EB-5参与者已经使用了其在曼哈顿哈德逊广场项目的资金，但并未像疫情之前那样筹集EB-5资金。专家表示，外国投资者仍有参与EB-5项目的需求计划，较小项目和开发商正在获得一些原本可以投大型项目的投资。

一个问题是，随着2019年的变化将某些领域的分类从TEA转变为非TEA，大公司发现很难在TEA中进行交易。在旧系统下，各州确定了TEA区域，但现在由美国国土安全部来决定，该机构现在还可以将邻近地区的失业数据纳入范围，决定某个区域是否获得TEA分类。

“项目开发商的构成发生了重大变化，”帕帕雷利说，“目前的情况，许多大开发商发现，被迫在新出台的限制性就业区域进行投资没有吸引力，他们已经失去了胃口。他们已经被规模较小的开发商所取代，这些开发商可能只需要一到五个投资者。”

虽然EB-5资金通常会进入大型房地产项目，因为这些项目更容易向国际投资者推销，但资金并不需要投资于房地产。初创公司也可以成为受益者，前提是他们能够满足每个投资者创造10个新工作岗位的要求。

帕帕雷利表示：“证券律师在这些小规模交易中有大量活动。” “一些移民律师正在从事这项工作。”

帕帕雷利说，来自墨西哥，巴西，印度和南非等国家的投资者可能会在EB-5投资中占较大的份额，因为这些国家已经“建立了发展小额资本的网络”。

不过，由于代理商传统上会招募大型品牌企业，因此招募小型项目的投资者面临着一系列挑战。移民法律师大卫·赫尔森(David Hirson)表示，许多之前曾推销过大型项目的EB-5代理人目前并未推销任何EB-5项目。

尽管如此，Lee说，“当然有很多迹象表明，即使在这种困难和具有挑战性的环境下，仍有投资者在寻找机会。”

当前项目的就业创造面临危险

即使在疫情前的环境下，每项投资要创造10个工作岗位的要求也是很棘手的，而疫情导致数百万个就业机会流失，让目前参与EB-5项目的各方感到头疼。

有些项目有数百名EB-5投资者，Lee说，哪些投资者会受到就业因素的影响，这个问题需要“仔细分析”。一方面，从美国移民局的角度来看，存在一个问题，即投资者在投资过程中所处的位置，以及项目本身的发展距离。

“有一种风险是……事实上，很多交易都是在酒店和商业地产领域，这可能会导致美国移民局坚持认为，这家公司倒闭了，没有创造就业机会，投资者运气不好。”帕帕雷利说，“随着远程工作的发展，人们对创造就业机会或持续维持投资能力的期望所基于的许多基本原则都产生了疑问。”

帕帕雷利说，在如何处理创造就业不足的问题上，项目方通常会与投资者团体达成一些协议。最大的症结在于如何判断哪些投资者运气不好，哪些投资者获得了绿卡，如果美国移民局认为以一种方式处理，而开发商则以另一种方式处理，则可能会出现复杂情况。

帕帕雷利说，“美国移民局是否认识到这一顺序并将绿卡颁发给正确的人，这一点并不总是清楚的。”“他们可能会先进先出，这完全取决于如何分配。”

由于疫情和酒店业受到打击，2020年的工作机会减少可能使准投资者签署新项目更加困难，因为法律仍然要求每个投资者创造10个新工作岗位，以便投资者获得绿卡。

专家认为，“三家酒店中有一家将关闭，永远不会再开业。”“……四分之一或三分之一的餐厅将永远不会重新开业，”巴特勒说，“其中一些项目是EB-5项目。EB-5项目也不能免受经济的影响，这将提出一个非常关键的问题：就业会发生什么变化？”


原文作者：Andrew McIntyre
USLawChina美国法律联营网译