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【分享】如何判断建筑类的EB-5 项目风险大小?
浏览次数:3243    添加时间:2016/6/15    来源:Frank Tsang臧煜卓

本文暂且不谈没有建筑周期、一开始就进入经营阶段的项目。现在市面上最常见的房地产行业项目,都是先经过建筑施工才开始经营,那么投资人要怎么选择安全的项目来办理美国投资移民身份呢?

先建设再经营的一类项目,譬如:酒店、公寓、老人中心、护理之家、商场等,首先,重中之重的考虑方向是项目预算,其次是建筑周期,再来要注意就业计算中的经营就业。以上这些要素跟绿卡取得和资金返还的几率有绝对关系。除了这些还有其他应考虑的一些因素,不过今天所谈的主要是从这些角度出发。

项目预算与就业人数计算
区域中心项目与传统的直投项目相比,有一个优势是:在就业计算上可以使用间接包括衍生就业。间接就业是基于经济学,完全来自经济学模型的计算,通常使用的经济模型包括IMPLAN, RIMS II。并且美国移民局接受资本消费的就业理论,按此理论,间接和衍生就业的产生可以与直接就业完全没有瓜葛,是相对独立的消费结果,简单来说,就是只要证明投资款是否按计划花出去了。
因此,对于区域中心来说,项目花钱越多意味着能创造的就业人数就越多,也就表示可以招募更多的投资人。
由于移民局采用这样一种就业计算方式,但又缺乏对项目行之有效的监管,导致很多区域中心的项目预算浮夸注水,以增加就业名额,招揽更多的EB-5资金进来。最早出事的芝加哥会议中心项目的土地估值为1.77亿美元,项目将创造8000多个就业岗位,然而从其他评估来源提供的一系列周边土地的估值数据显示超高注水,附近一块20英亩的土地于2011年以770万美元卖出,而该项目土地仅2.8英亩却估值1.77亿;
最近一个出事的加州质子中心项目号称可以创造4775个就业,意味着打算招募至少400位投资人。

建筑周期与就业人数计算
根据移民局现行规定,建筑周期持续2年以上,移民局才会考虑接受建筑过程中的直接就业。很多项目的实际施工期往往都不到2年,按规定不能使用直接就业。
按正常经营,投资人管理方应该都是希望尽早完工尽早营业赚钱。但有的区域中心项目是打投资人主意,为了能用上建筑过程中的直接就业,扩大eb5投资名额,人为拉长建设工期,工期越长,花费越高,反而越能计算出更多就业数量。而项目方的管理费可以拿更多更久。

经营就业计算
如果项目用到了经营当中的就业,则需要等到项目施工完成开业。经营就业基本也是分为两大类:直接就业和预测收入方式。这两类就业计算方式都很依赖经营状态,一旦盈利不如预期,或者企业主在规定的时间内不能聘到足够的就业人数,就业达标就显得岌岌可危。在实际案例中如何识别就业计算方式和风险?见文章:《EB-5 就业分析风险分析三部曲(高级篇):实战分析如何判别就业风险》

既然我们了解了以上的猫腻,那么投资人怎么分辨哪些预算才是合理,哪些工程不是故意拖延到24个月以上,哪些项目不是着眼在赚取投资款上?今天我们拿一个项目实例,投资人可以根据这些数据来做依据,有了一个标准,就不难比较出离谱的项目了。

印第安纳州万豪广场套房酒店
1. 酒店地理位置:印第安纳波利斯是美国印第安纳州的首府,也是该州最大的城市,在中西部面积仅次于芝加哥,距离中西部最大城市芝加哥240公里。市区面积 911.7平方公里。人口 800,167。其中白人占 69.09%,黑人占 25.5%,是美国第四大的州首府。
2. 酒店规划:印第安纳州万豪广场套房酒店占地 0.72英亩,共五层,拥有客房 143间。酒店设施完备,有早餐室,健身房,商务中心,洗衣房和室外泳池等。酒店定位为长住型酒店。
3. 资金使用说明
1) 土地取得: USD 95 万
2) 设备设施: USD 1,172 万
3) 硬性建筑支出 USD 191 万
4) 软性支出与其他支出 USD 270 万
资金总额 :USD 1,728 万
4. 项目资金结构
1) 借款企业自有资金: USD175 万, 占比 10%;
2) EB-5 资金: USD 500万, 占比 29%, 属于还款第一顺位;
3) 金融机构资金: USD 568万, 占比 33%, 同属还款第一顺位;
4) SBA保证资金: USD 485 万, 占比 28%, 属于还款第二顺位。
5. 预算风控
由还款第二顺位的美国联邦中小企业局属下的认证机构,按照SBA 504严格的审核标准,
杜绝预算注水及项目诈欺等情况。SBA审核标准请参考:http://www.uslawchina.cn/new_content.asp?xw_id=4293 
6. 就业人数计算
1) 建筑周期18个月,所以只计算建筑期间的间接和衍生就业,根据硬性和软性支出共1,363万的资金来计算间接和衍生就业人数,共 111.49人。
2) 建筑开发完成后的经营就业: 47.53的直接就业,29.6的间接及衍生就业,共 77.13人。但区域中心认为项目在经营期间为了节约成本,也许会减少聘雇全职员工人数,因此完全不用这77.13人的就业数字来招募投资名额。请注意:所有经营就业并不是完全以聘请的全职员工来计算,大部分是要靠项目的获利收入来计算,也就是企业没有获利,当初计算的就业人数就会被打折扣,甚至无法计算人数,直接影响到绿卡的通过或拒绝。
7. 招募名额: 10名 ,只用建筑周期 111.49 人中的 100名就业。经营中产生的就业人数完全不用于招募EB-5投资人。
8. 施工监管,验收,完工保证
四方参与:1)企业主,也就是项目的所有人,同时也是借到 EB-5贷款的公司;2)企业主雇佣来完成建筑开发的建筑商,也是资金的直接使用者;3)资金借出方,包括EB-5投资人的区域中心(ALC);4)区域中心选定的第三方资金使用监管机构,即德聪集团。

监管内容包括:
1) 监管机构须按要求对项目施工进展进行现场检验。
2) 监管机构在检验前要对项目规划和具体支出明细进行审核,事先明确施工进度应该完成的程度。
3) 监管机构须在收到借贷机构发出的施工检验请求 7-10天内完成检验。检验报告须包括: 施工比例、施工进展、施工现场照片等。

完工担保的职责要满足:
1) 监管机构须彻底理清在项目初始阶段建筑商列出的每一小项资金使用的目的
2) 监管机构有权将批准资金直接发放到建筑商管理下的具体分包商
3) 建筑商须同意每个月提供一切监管机构需要的文件和单据
4) 建筑商在分包协议中注明发包权在必要时可转移给企业主,借贷机构或指定代理
5) 借贷机构须在建筑预算之外再预留 10%资金以满足项目预算应急需要
6) 监管机构有权在建筑商施工计划改变之前提出异议并改变该计划
7) 建筑商在施工费用意外增加时必须第一时间通知企业主,借贷机构和监管机构
8) 建筑商必须将自己的具体盈利通知其它三方并取得各方批准
9) 监管机构有权审核建筑商签约的分包商协议。

【总结】
项目预算,在距离芝加哥240公里的印第安纳州的首府城市,盖一家酒店143个房间、5层、加上一些公共设施,土地预算 95万美金,设备和硬性建筑预算1,363万美金,软性和其他支出是 270万。
建筑周期:18个月,绿卡所需的就业只计算建筑期间的衍生和间接就业,不会因为要计算直接就业而拖延工期;也不计算建成后的经营就业。
参与主体:项目方、建筑商、投资方,监管方,四方角色明确。EB-5投资人与区域中心利益一致;项目方是希望尽快完工开始经营从而带来收入;建筑商与监管方必须按进度完成,监管方有担保责任,在预算确定情况下拖延工期只会提高他们自己的成本。

今天选用以上这个美国中小企业局的504贷款EB5项目来说明,希望能够帮助大家在选择项目上抓到几个重点和参数,作为选择参考。
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作者:Frank Tsang臧煜卓
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