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美国EB-5投资移民:问题项目与暴雷原因|24年12月
浏览次数:876 添加时间:2024/12/16 来源:美国EB5一点通
前几天,在一个行业会上,我分享了自己关于EB-5项目失败的总结,今天再次来做个更新。
我一贯的观点是:
有时候,不得不承认自己的无知,认知的时空局限性。因为,EB-5投资,往往不单单是项目本身,完全不能摆脱还经济社会大环境的影响。
正如,当年老投资人所热衷的这么多房地产项目,不少项目挺过了百年难遇的疫情,竟然又倒在了疫情灌水导致的高利率压力之下。
不过,这也不妨碍,我们回过头来,放慢脚步,做做总结,看看过去到底踩过哪些坑。
EB-5项目爆雷,我大致把这些归为了以下几类:
1. 纯粹的欺诈项目:
第一类:主观欺诈,设立之初就有企图,操作过程中使用欺诈的方式。
知名的有:Palm House、质子中心、CP Home、Jay Peak、CIIF等。
第二类:项目伊始,并非就有欺诈企图,但是运作不规范,或者带有误导性的操作导致违反证券法,发生了实质性的欺诈行为。
人性是禁不起考验的,当钱来的太容易,而且失去控制的时候,就出现了这些问题。
大部分的欺诈项目可以归到这类,如:美国之路、Richard Xia的东方绿湾,甚至当年最为轰动的芝加哥会议中心等。
2. 经验能力问题:
经验问题:如:纽约摩天轮,无论是规划太超前还是前期考察不完备,最后项目超出预算,补救之后也无法建成;
能力问题:小马拉大车,超出开发商能力范围,譬如:世纪广场;
水土不服,还在付学费:这类比较典型的是中国开发商在美国,绿地纽约、泛海洛杉矶、富力加州;
EB5Sir个人认为,当前乡村项目的最大风险就在于此:
乡村项目的2大风险点
。
3. 经济大势导致的:
过去几年,发生了疫情黑天鹅事件,疫情和疫情之后的高利息打击了很多项目,譬如:南港酒店、约翰霍普金斯酒店,而且这个清单还在继续,就EB5Sir所知,几乎每个月都有新的EB-5项目出现贷款违约或破产。
这是当年办理EB-5所无法预期的。我们今天在办理EB-5之时,也需要对于今后的经济走向有个预期,发生最坏的结果的话,我们能否收回投资。
4. 控制权的问题:
EB-5,是一个几乎完全放弃控制权的投资。投什么公司,选择哪个区域中心极其重要。
在你不得不让渡控制权的时候,尽量找一个能让你放心打交道的公司,值得托付的公司。
区域中心,特别是那些区域中心与开发商一体的公司,拿着控制权常做两件事。
其一,再投资的控制,譬如:当年的702、555和IRG项目;
其二,利用协议不还款,譬如:Related的哈德逊广场项目;
最后,EB5Sir特别想指出,下面所报道的问题项目,仅仅是冰山一角,还有很多,都在这里,每周末发布的项目找人里:
EB-5同项目找人|12月7日
。
下面,是EB5Sir收集的,公开诉讼或欺诈或出问题的项目汇总清单。
欺诈官方诉讼案件
2013年:
1. 芝加哥会议中心项目欺诈案:
号外 | 财富杂志:FBI起诉芝加哥会议中心项目方
,
号外!- EB-5史上最大欺诈案 - 芝加哥会议中心案宣判
;
2. USA Now项目欺诈案;
参阅:
EB-5领域,SEC执法处罚大全 | 收藏版
。
小结:2013年,SEC欺诈诉讼案两起。
2014年:
1. 乙醇厂项目欺诈:
号外 | SEC又出重拳,起诉韩裔美籍移民律师EB-5证券欺诈
;
小结:2014年,SEC欺诈诉讼案一起。
2015年:
1. whichEB5的BD牌照处罚:
史上第一起行业非法中间人被SEC处罚 | EB-5特大新闻
;
2. Luca石油项目欺诈:
又来了!SEC起诉一加州石油项目涉嫌欺诈 | EB-5特大新闻
;
3. 美国之路项目欺诈:
SEC狂扫EB-5,2个月第3单 | 特大新闻
;
4. 2件律师欺诈案:
俩律师欺诈,一刑拘一吊执照 | 美国投资移民又传噩耗
;
5. EB5 Asset Manager项目欺诈案:
SEC又出手了,半年第4单 | EB-5重大新闻
;
6. Suncor项目欺诈案:
又来敲门,SEC半年第五单 | EB-5重大新闻
;
7. 律师佣金/BD牌照案:
苦等一年,SEC对律师开刀!| EB-5快讯
;
小结:2015年,SEC项目欺诈诉讼案5起,律师欺诈案2起,无BD牌照收佣金案2起。
Suncor案后继:
无牌中间人被处罚,接管人将继续出售清算|Suncor欺诈案进展
;
Feng律师案后继:
SEC欺诈案判决,移民局律师败诉 |EB-5快讯
;
美国之路案后继:
SEC Vs. Path America(美国之路)| 最新进展
法院判决,开发商失去控制权 | SEC诉Path America最新进展
EB-5本金和绿卡或现转机|SEC vs 美国之路
曙光初现,或成EB-5经典判例|SEC vs 美国之路
开发商认罪伏法,移民局矫枉过正,投资者梦牵“美国之路”|经验与教训
2016年:
1. 律师佣金/BD牌照处罚:
2016,EB-5行业第一单 | SEC又来了
;
2. Jay Peak项目欺诈案:
SEC起诉Jay Peak,一座大山轰然倒下|EB-5特特特大新闻
;
3. 质子中心项目欺诈案:
SEC第二枪,质子中心被诉|EB-5重要新闻
;
4. BD业务合规处罚:
FINRA,打响EB-5领域第一枪|重要新闻
;
5. American Life佣金和BD牌照处罚:
老牌区域中心被罚,SEC史上第一起执法|EB-5重大新闻
;
6. 3项律师被SEC处罚:
SEC又出拳,接连处罚3名律师|EB-5快讯
;
7. PDC项目欺诈案:
2016,SEC第三起EB-5欺诈诉讼|重要新闻
;
8. AJN项目欺诈案:
2016,SEC第四起EB-5欺诈诉讼|重要新闻
;
小结:2016年,SEC项目欺诈诉讼案4起,律师无BD牌照收佣金处罚4起,区域中心BD支付佣金无BD牌照处罚1起。
Jay Peak案后继:
集体诉讼与特大老虎|Jay Peak事件最新进展
;
俩银行被诉 & 上书移民局|Jay Peak事件更新
;
券商被罚,CEO“无罪”,EB-5投资者是喜是忧?|Jay Peak案件进展
;
事发一周年,史上最大规模和解赔偿|EB-5要闻
Jay Peak待价而售,最大欺诈案即将落幕
;
2017年:
1. SFRC欺诈案:
2017,SEC打响第一枪|EB-5要闻
;
2. ASPI欺诈案:
2017,SEC打响第二枪|EB-5要闻
;
3. CIIF刑事案:
涉嫌欺诈,FBI搜查一加州区域中心|EB-5重磅
;
4. 金矿项目欺诈案:
2017,SEC打响第三枪|EB-5要闻
;
5. CFIG养老院欺诈案:
2017年SEC第四枪:律师运作养老院,226家庭美国梦断
;
6. Suncor的BD牌照处罚:
无牌中间人被处罚,接管人将继续出售清算|Suncor欺诈案进展
;
7. Green Box项目欺诈案:
2017,SEC打响第五枪|EB-5要闻
;
8. 美丽家园项目欺诈案:
2017,SEC第六枪 | EB-5重要新闻
;
9. 律师欺诈刑事案件:
检察官起诉华人律师移民签证欺诈|EB-5又一案
;
10. 律师佣金/BD牌照案:
又一移民律师被SEC起诉|EB-5欺诈
;
小结:2017年,SEC项目欺诈诉讼案6起,司法部刑事诉讼案2起,律师无BD牌照收佣金案1起。
美丽家园案后继:
美丽家园案欺诈获判决,钱款无忧但忧区域中心
;
区域中心关停新案例,绿地泛海投资人获救
(美丽家园区域中心牌照保住)
CIIF案后继:
父亲脱案女儿认罪,最高刑期45年|EB-5欺诈案件
15名中国投资者胜诉,赔偿金额高达2670万|CIIF案后续
CIIF第二诉讼案胜诉,4名原告各判获赔200万
CIIF案再有投资人赢得诉讼
EB-5欺诈案在中国执行的首个案例|CIIF案
2018年:
1. BD牌照处罚:
2018,SEC处罚第一案|非法中间人
;
2. CaerVision项目欺诈案:
历时五年联邦特工钓鱼,破获投资移民欺诈大案|重要新闻
;
3. 律师BD牌照处罚:
移民律师与SEC博弈的新案例和新进展
;
4. SARC/Palm House项目欺诈案:
时隔两年,SEC起诉Palm House项目方|2018第一案
;
5. SARC刑事诉讼案:
开发商被追诉新罪,司法正义之路漫漫|SARC案
;
6. CMB佣金和BD牌照处罚:
行业新地震:一老牌区域中心被SEC处罚|快讯
;
7. 律师佣金及GSRC项目欺诈案:
EB-5史上律师最大案,SEC起诉华人“名”律师
;
8. 皇冠区域中心处罚案:
国内上市房企被SEC处罚|EB-5快讯
;
9. 新奥尔良区域中心:
历时七年多,一老牌区域中心被司法部起诉|要闻
;
小结:2018年,SEC项目欺诈诉讼案2起,SEC处罚区域中心1起,国土安全部起诉欺诈案1起,刑事诉讼案1起,无BD牌照收佣金处罚2起,区域中心BD支付佣金无BD牌照处罚1起。
陈丹虹案后继:
签证欺诈的律师夫妇与备受争议的EB-5计划
;
新奥尔良区域中心案后继:
前白宫官员EB-5欺诈开庭受审
,
前白宫官员EB-5欺诈出庭无罪辩护
;
2019年:
1. 律师及GSRC项目欺诈刑事案:
EB-5史上律师最大案,被追刑事诉讼并在逃
;
2. Jay Peak案刑事诉讼:
Jay Peak刑事诉讼
;
3. SFRC刑事诉讼:
旧金山区域中心欺诈案,3位负责人被刑事起诉
;
4. 金色加州区域中心与SEC和解:
金色加州区域中心被告
;
小结:2019年,刑事诉讼案3起,SEC诉讼案1起;
SFRC案后继:
深入报道:奥克兰英雄的坠落
;
2020年:
1. 万国置地刑事诉讼案:
万国置地欺诈总裁美国被捕,郎咸平叶檀吴晓波等曾站台
;
小结:2020年,司法部刑事诉讼案1起;
万国置地案后续:
20年,EB-5欺诈案获刑新纪录
;
2021年:
1. 东方绿湾:
SEC诉华人区域中心,史上第二大欺诈案
;
华人最大EB-5欺诈案,判了
;
小结:2021年,SEC诉讼案1起;
2022年:
1. 刑事诉讼案:
2022第一欺诈案,美国中国之城/汤普森大学城
2. 刑事案件,收受贿赂:
突发:富力董事长被拘,又一个中国地产商的EB-5失败样本
小结:2022年,司法部刑事诉讼案1起,收受贿赂案件1起;
2020-2022,4起均华人项目方,SEC诉讼仅一起。
19年之后,SEC的诉讼案中少了很多,也许原因在这里:
SEC重组EB-5执法部门,新一轮整顿即将来临
。
2023年:
2023年SEC第一案:绿色出租车
2024年:
2024年,SEC的第一起欺诈案
搁浅的“玛丽皇后”号,新一起SEC欺诈诉讼案
欺诈民间诉讼案件
2016 Palm House案:
史上最大规模集体诉讼,直指EB-5欺诈|重磅新闻
;
2017 GTA案:
中国投资者起诉希拉里弟弟及现任州长涉嫌欺诈|EB-5要闻
;
站上了被告席的原告|EB-5乱局;
GTA案上诉被驳回;
希拉里弟弟去世留下GTA烂摊
;
国内媒体起底GTA-赛麟;
不一样的配方,熟悉的味道
2018 退款诉讼:
EB-5退款诉讼第一案
;
2019 手指湖项目:
手指湖项目被控欺诈
;
2019 Solaris项目:
投资人起诉Solaris项目
;
2019 夏威夷广场:
夏威夷城市广场被起诉
;
2019 永恒大学公寓:
“大学公寓”项目被起诉
;
NYCRC华盛顿大桥公交改造项目:
2019
华盛顿大桥公交枢纽项目申请破产
;
2022
项目申请破产,107名中国投资人诉区域中心
;从区域中心的抗辩书,投资人应该学到什么?
2022 芝加哥希尔顿酒店案:
4年官司漫长路,投资人终于获赔
,
EB-5问题项目三则
;
2022 夏威夷酒店:
从芝加哥到夏威夷,再次被诉的项目方
;
2023 迈阿密移民大楼项目:
移民局大楼项目,涉嫌欺诈被拍卖;
2024 五月花酒店:
纽约市长、华人开发商与中国投资人
;
再投资诉讼案件
EB-5再投资第一案
EB-5再投资第二案|弃卡退款之争
EB-5再投资第三案|投资收益与退出之争
项目破产等案件
2015 SLS破产重组:
热点评论 | 不到两年亏损超14亿 中国投资者移民美国梦恐破碎
;
2018 Great Ocean:
西雅图船长陈的EB-5事业“传奇”
;
2018 威龙酒店破产:
酒店破产-威龙的前世今生,钱与绿卡-投资者两茫然
;
2018 摩天轮:
摩天轮已死,钱与绿卡何在?|史上最大项目
;
2018 Las Olas酒店破产:
欠款破产拍卖起诉,一起问题项目的非典型历程
;
2019 Le Jardin项目:
Le Jardin项目破产
;
2019 格林威治125号:
格林威治125号将止赎拍卖
;(注:后开发商募集到新的资金继续开发)
2020 长岛体育馆:
疫情下的EB-5项目:纽约长岛体育场
;(注:后区域中心接收运营后出售)
2021 哈德逊广场:
疫情重创下的EB-5巨无霸
;
2021 HFZ Capital:
疫情打击之下,可能将最先倒下的纽约大开发商
;
2022 纽约帝国Outlets:
纽约帝国Outlets项目,扛不过疫情的新案例
;
2022 世纪广场:
EB-5失利新纪录:900人的世纪广场面临止赎拍卖
;
二大爆雷项目进展:绿地纽约和世纪广场
;
2023 泛海:
泛海美国梦断
,
泛海广场将止赎拍卖
;
2023 Point Ruston 海滨走廊、南港二期:
EB-5问题项目三则
;
2023 约翰霍普金斯酒店:
高利率阴云笼罩下的EB-5项目
;
2023 绿地:
绿地纽约“暴雷”
;
绿地贷款违约,纽约太平洋广场将易主
;
2024 南港酒店:
南港酒店,继写字楼拍卖后,被EB-5投资人起诉
;
2024 旧金山Proper酒店:
旧金山Proper酒店,房地产市场困境下的一起新诉讼
;
2024 702时代广场:
702,又一陷入困境的超大项目
;
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