【分享】如何挑选EB-5投资移民区域中心项目?
浏览次数：9642    添加时间：2017/2/28    来源：陈婕律师

截至到2016年11月1日，美国移民局一共批准了864个区域中心。每家区域中心往往还有不同的项目，这么多的项目让投资人眼花缭乱，每个项目的一大堆文件资料更是让人找不到头绪。投资人在看项目资料时如何抓住重点？在最快时间内做出有效的比较？

陈婕律师很早开始接触美国各类投资移民项目，是国内早期研究EB-5的律师之一，从传统的个人投资移民开始，到后期繁盛的区域中心项目，在查看项目上摸索出一些思路，在此和投资人分享。不管12月9日之后区域中心法案用何种方式延期，希望能帮助在选项目的投资人整理出头绪。

在选项目时的两大重点：绿卡安全、资金安全。在了解最常见的地产类项目时可以从以下几点着手来看：

绿卡安全
1. 就业模型
投资人都将绿卡安全摆在第一位。根据美国EB-5行业协会IIUSA调查数据，绿卡所需的项目就业是否达标，是I-829申请被拒的首要原因，占总数的64.67%。

区域中心项目使用的就业，主要是建筑就业和经营就业两大类。每类又可分为直接、间接、衍生就业。关于这些就业类型的划分、风险性、如何比较就业模式优劣、以及如何看懂项目文件对于就业人数的分析，已有行业人士做过详细而专业的阐述，请参考以下文章：
EB-5 就业风险分析三部曲（初级篇）：直接、间接和衍生就业
EB-5 就业风险分析三部曲(中级篇)：建筑就业和经营就业哪家强？
EB-5 就业分析风险分析三部曲(高级篇)：实战分析如何判别就业风险

建筑就业风险最低，已是行业共识，越来越多的项目都在采用建筑就业模式，一个项目的就业模式往往在商业计划或就业分析报告的相关章节里介绍，一定要文字落实！如何查看相关章节上面第三篇有详细介绍，在此不再赘述。

2. 建筑成本
要注意的是，建筑就业基本采用“建筑成本”方法计算就业，“建筑成本”包括建筑硬性花费和FFE（家具、固定装修和设备）花费。因此这种情况下建筑成本造价就显得尤为关键，如果是建筑成本因注水等问题被移民局认定不合理，根据该成本推算出来的就业人数将严重受到影响，继而影响到投资人绿卡。

3. 项目完工
项目完工与否不仅直接关系绿卡的取得，也和资金还款密切相关。应考虑：筹集的资金是否能确保用于项目建设、不会被挪作他用？项目建造过程是否有第三方监管？开发商是否有能力将项目建设完成？是否有完工担保？项目需要筹集的资金是否能按时到位？如果不能按时到位是否有替代方案？

资金安全
1. 投资结构，EB-5资金占比？EB-5投资人顺位？其他资金构成与落实？
EB-5投资人现在都知道了EB-5资金占比低且位于第一顺位是最理想的。

因此，很多项目的宣传页就出现了EB-5占比15%（甚至更低），第一顺位之类的广告词。如何实现资金占比低还能位于第一清偿顺位？一定要看项目文件内容，文字落实！再次提醒。

之前一位客人提到，她看的一个项目有高级贷款，但EB-5仍占据第一顺位。我问这里的第一顺位如何实现？她说中介告诉她：因为高级贷款年限15年，EB-5借款时间只有5~6年最先到期，所以是第一顺位。

在此简要说明一下：债权到期先后和债务清偿（债权受偿）顺位、抵押权顺位不是同一回事。先到期债权不代表可以优先受偿。

债务清偿/债权受偿顺位，是指各债权之间的权利序列关系问题，有担保的债权就担保物优先于无担保的债权受偿。担保物权主要是指抵押权、质押权或留置权。而普通债权则平等受偿。

抵押权顺位，指就同一个抵押物设定数个抵押权时，各抵押权人优先受偿的先后顺序。

当债权人是多人，且财产不足清偿全部债务时，债务的清偿顺序就突显重要。并且同为优先受偿的抵押权人中也有顺位。同一顺位债权人之间才没有受偿的先后顺序，如果债务人有财产可供执行，同顺位债权人就同时受偿，没有先后之分。

也就是说，如果项目能按时还款，大家皆大欢喜，顺位的重要性不会凸显。一旦无法顺利还钱，之前签的这些文件就决定了你能否拿回？能拿回多少？

至于其他资金的构成与落实，现在经常看到很多项目有股权投资、高级贷款等高大上字眼。这些更要文字落实，注意查看具体文件了。

2. 担保是否足额？
虽然每个项目的商业计划书，显示未来几年的现金流都很充足，能够偿还EB-5投资款，但毕竟这只是计划、预计，可信度在投资人心中往往大打折扣。

投资人看重的担保，有的项目既有物的担保又有人的担保，看来更为安全，不过也要看担保物和保证人能力。物的担保中最常见的是不动产抵押。抵押物的价值关系到债权人所享有的债权能否切实得到清偿，如果抵押物价值小于所担保的债权，将来清偿时的顺位就尤其关键，上文解释过。

除了实现抵押权时的将来价值，还应关注设立抵押时抵押物的价值。如果抵押物通过超评贷到了更多资金，将来还款时的再贷款或变现将面临问题。

3. 抵押变现能力和速度？
抵押物变现需要多久？我是受偿第几顺位？大地产和小地产哪类变现速度更快？影响变现能力的主要因素？投资人对房地产通常比较熟悉，一些考虑点不明而喻。

选项目当然还涉及其它各个方面，陈律师在此抛砖引玉，欢迎补充和交流更多建议！投资人如有其它问题想了解，也欢迎和陈婕律师联系。

律师介绍：
陈婕律师，上海交大法律硕士，上海律师协会会员，自2005年开始涉外法律工作，在涉外民商、美国投资与移民、涉外婚姻家庭、签证&出入境等领域有长期研究及丰富的实务经验，跨越语言和文化差异，更懂中国客户。微信： cj08277, Email：cj08277@163.com. 

作者：陈婕律师
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