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EB-5投资者如何进行项目跟踪？｜真实案例＋专业探讨
浏览次数：3298 添加时间：2023/2/10 来源：美国EB5一点通

最近，有投资人I-526尚未获批，找我打听项目情况。

说实话，过往好几百个EB-5项目，EB5Sir个人稍微了解一点情况的，屈指可数。一些规模不太大的，也没什么美国房地产等行业媒体报道的，或者说没有出大状况的，虽然我一直关注EB-5相关新闻报道，但是基本不会有机会留意。

通过项目的投资人群交流(如：EB-5同项目找人｜2月5日)，或者自行跟踪项目，才是了解自己项目的最基本方式。

今天，再次发下2年前的一篇文章，来源于一位投资人所介绍的其如何研究、进行项目跟踪的具体方式，供大家参考。

其信息收集和跟踪的工作主要有：

1. 基础信息

＊区域中心背景
＊基金公司背景
＊老板背景
＊开发商背景
＊项目基础情况

主要是做到心中有数，有的放矢，提防道德和经营风险。

2. 开发信息

＊搜索网站媒体对于项目的报道，与区域中心提供的项目信息进行的比对；
＊通过区域中心的Facebook上的点赞，找到了项目的建筑承包商，从侧面了解项目的进展情况；
＊在Facebook和Twitter，关注了区域中心、开发商、建设承包商、项目实体企业和连锁品牌商等各方机构，跟踪项目进展；

Google、Facebook和Twitter，都是不可或缺的工具。如果是房地产类项目的话，therealdeal.com是一个非常好的信息来源可靠的媒体，不过目前仅仅有纽约、佛州和加州LA，好在这三地也覆盖了当前大多数的EB-5房产项目了。有些中小城市的项目，通常也可以在当地的网站搜索到项目开工运营等信息。

3. 运营信息

＊其区域中心提供了：政府机构提供的项目运营数据以及项目公司的财务报告；
＊跟进关注区域中心其他期的进展情况；

注：通常，区域中心只提供季度或年度项目进展报告，往往没有项目公司(JCE－新商业企业)的财务报告。这时候，也就需要通过其他方式来进行查询。

4. 政府记录

＊找到项目所在郡的法院文书登记处的网站，查询到该项目所有公开纪录文件：包括了土地交易纪录、政府机构审批文件、区域中心贷款以及担保等相关文件。

通常，I-526递件资料中已经包括了，大部分的文件，投资者可以索取。不过，对于一个开发运营的项目，项目状态和文件是随时更新的，这时候，需要跟进项目最新的进展。

还有，要注意，美国各个州的体系不一样，也不一定所有项目都有政府官方文件的登记记录，这时候也许需要找本地的律师或房地产经纪人或者其他专业人士，调取相关文件记录。

5. 后期沟通

＊索要文件、确认项目进展和关键细节，并留做书面记录。

向区域中心索要项目相关文件，确认具体文件细节、项目进展状况等，留档备用，一旦有纠纷也许可以作为呈堂证供。

6. 补充(当地媒体)

业内朋友Leo Zhou提供跟踪项目的一个方式，介绍如下：

“各个项目，无论规模大小，美国当地发达的，相对非常中立和客观的传统媒体(注意，不是可以购买的商业软文)，尤其很多郡县一级(County)或者城市、乡镇一级(City、Township)的非常Focus本地商业发展与动态报道，对于在该具体地区的新商业项目，因为都与本地经济、就业乃至民生有关，一般项目从立项(项目都需要申请本地市政建筑许可、乃至需要公听会来决议开发方案等)当地媒体记者就会获得信息开始追踪。”

“投资人也应该自己或者通过雇用专业人士来进行在媒体层面的状态了解，这种独立第三方的无冕之王的调查报道，真实可靠，也是重要的资讯渠道。”

确实如此，就EB5Sir个人所获得的项目状况通常都是通过本地媒体网站，他们往往会跟踪报道当地项目，特别是项目陷入困境之后。

上述几点，就是此位投资者，投资之后做的主要工作。就个人而言，非常佩服这位投资者，除了足够好的英文，还需要对EB-5有深入的了解，和相当程度的专注度。在此，再次感谢其原意分享个人经验。

此外，还可以参阅行业内专业人士Eric Yao的专业观点：EB-5投资人的知情权和项目跟踪｜专业探讨。

这并非普通EB-5投资者所能做到的，不过，既然投了，与其无谓的担心，不如有的放矢做好预警。期望每个投资者个体的行动，能够推动区域中心的项目信息更加透明，净化规范整个行业。

此外，新法生效之后，EB-5投资人多了一项新的权利，请参阅：新法赋予投资人的一项极其重要的权利。

该项索取区域中心年度报告的权利对于所有投资人都有效，是了解项目进展、运营情况、区域中心情况的最佳利器，希望大家都能够利用好。(不过，现在还不行，移民局推迟了区域中心递交年度报告的截止日，等移民局一旦确认递交时间之后，大家就可以去找区域中心索取了)。

文章来源：美国EB5一点通

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