ALC+联邦能源署项目发布 | NO.67 加州好莱坞凯悦酒店
浏览次数：6156    添加时间：2017/9/30    来源：RCH走进美国

好莱坞，Lala Land，全球最大影视基地——马上会让人联想到红毯、明星、豪宅、大片…

事实上好莱坞也是美国最重视节能环保的地区之一，ALC最新项目今天发布，凯悦最新子品牌酒店；投资人资金第一顺位；政府资金第二顺位，风控监管仍然是ALC成熟完善的模式。

相关知识点：
第67号项目“加州好莱坞凯悦无极限酒店”是美国能源部首创，各州政府大力支持的“PACE政府节能贷款”历史上第一个EB-5项目，开创了节能政府债券与投资移民结合的新纪元！

PACE是美国政府为有效使用清洁能源和再生能源的开发项目，量身定制发行政府债券，全力护航金融机构的政府贷款项目。EB-5投资仍是第一贷款，政府第二贷款，是政府发行债券融资。

PACE（Property Assessed Clean Energy Programs）

官网链接了解详情：
https://energy.gov/eere/slsc/property-assessed-clean-energy-programs

加州好莱坞凯悦无极限酒店(Hotel Nue by Hyatt Unbound Collection Hollywood)项目发布

1525 N Cahuenga Blvd Hollywood, CA 90028


项目概述
凯悦酒店集团(Hyatt Hotels Corporation)，总部位于芝加哥，是一家世界知名的酒店集团，在行业中品牌优越，秉承殷勤款客的传统，致力于为客人提供宾至如归的服务。凯悦集团50多年的传统历史，都贯彻以客为先的服务精神。

凯悦酒店集团旗下酒店品牌包括：柏悦(Park Hyatt)、安达仕(Andaz)、君悦(Grand Hyatt)、凯悦(Hyatt Regency)、凯悦嘉轩(Hyatt Place)、凯悦嘉寓(Hyatt House)以及凯悦无极限(The Unbound Collection)。

其中，凯悦无极限(The Unbound Collection)是新一代的高档精品酒店，客人可在拥有高端品味设计、高科技的现代化舒适环境中享受轻松休闲的接待服务。客房结合全年无休、全日24小时提供的多种服务，客人可在房间内使用各种旅客需要的高端设施。

加州好莱坞凯悦无极限酒店位于加利福利亚州的洛杉矶好莱坞(Hollywood)，详细地址：1525 N Cahuenga Blvd Hollywood, CA 90028。洛杉矶位于美国加利福尼亚州西南部，是加州第一大城市也是全美第二大城市，常被称为“天使之城”(City of Angels)。洛杉矶是全世界重要的工商业、国际贸易、科教、娱乐和体育中心之一。拥有美国西部最大的海港，也是美国石油化工、海洋、航天工业和电子业的最大基地之一。酒店所在位置交通非常便利，在好莱坞中心地段，离高速仅4分钟车程，离环球影城仅9分钟车程。酒店占地0.33英亩，共7层，64个房间，建筑面积43,208平方英尺。酒店每个房间里都配备全套高端设计产品，包括液晶电视，咖啡机，现代化家具等。此外，酒店还配备酒吧，健身房，会议中心，以及提供免费无线网络和自助洗衣机。无论是休息、工作或享乐，凯悦无极限酒店都能让旅客在感受其精品的空间布局、高端时尚的设计风格的同时，享受到更加怡然自得的舒适住宿环境。不论是对于前来度假的旅客还是来当地出差的商务人士来说，凯悦无极限酒店绝对是完美之选。酒店建筑施工期为18个月，开业时间预计在2019年。

项目优势
节能贷款还款“零”拖欠。加州好莱坞凯悦无极限酒店(Hotel Nue by HyattUnbound Collection) 政府节能贷款项目(PACE)对于借款企业还款的约束力比一般的EB-5项目更加强有力。市政府，地方政府或县级政府通过建立PACE机制与私人贷方合作，为企业主提供与节能与绿色能源等相关的项目建设和改造提供前期融资。此贷款的偿付将以对物业税单进行评估，并以地产税收的形式收回。由于地产税是政府税收，所以它在所有企业应付债务里永居第一优先顺位，如果企业出现迟付或欠付款额的情况，政府会第一时间将其固定资产拍卖，收回本金并优先偿付第一贷款顺位放贷方，即EB-5投资人。

EB-5资金处于清偿第一顺位，数倍以上固定资产抵押。PACE贷款条例中明确规定，如果企业迟付或止付地产税，地方政府有权启动对企业固定资产进行司法拍卖的程序，所得资金会通过债务清偿的形式优先偿付占第一贷款顺位的EB-5投资人。由于PACE贷款项目节能高效的特殊性以及项目建成后可大幅度节省企业能源开支，PACE项目的估值通常都在项目建造成本的2倍以上。

节能项目价值高于贷款数倍。酒店建设的资金需求为1837万美元，其中450万美元将来自9名EB-5投资者。酒店建成后的估值将达到3410万美元，稳定经营后的估值将达到3680万美元，是EB-5贷款数额的数倍。

项目选址优势明显。酒店位于加州洛杉矶好莱坞市中心。好莱坞不仅是全球时尚的发源地，也是全球音乐电影产业的中心地带，拥有世界顶级的娱乐产业和奢侈品牌，引领并代表着全球时尚的最高水平，每年吸引着成千上万的游客到此游览。酒店建成后入住率无忧，保障充足现金流。

完全使用建筑就业，项目完工即成功创造就业。项目预计创造的总就业人数将达到134.16人，完全能满足9个投资人所需要的90个就业。并且，由于所需的90个就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业，完全不需要依赖任何经营所需的直接就业，投资人在申请临时绿卡转换正式绿卡阶段，就创造就业达标这个关键问题来讲完全不存在风险。

“等预算完工担保”，保证项目100%完工。项目有纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK)美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)提供的”等预算完工担保“，确保项目100%顺利完工，绝无烂尾楼。

资金需求与来源
酒店开发商PNK酒店开发有限公司(PNK Group)将目光锁定在加利福利亚州洛杉矶好莱坞，并在此地兴建凯悦无极限酒店。项目资金总需求量约为$1,837万美元，美国借贷中心(“ALC”)提供的EB-5 贷款450万美元(占总资金来源25%)，和非EB-5金融机构提供的商业贷款320万美元(17%)，PACE贷款700万美元(38%)，以及借贷企业本身提供的现金投入367万美元(20%)。需要说明的是：美国借贷中心提供的贷款450万美元，系来自9个EB-5投资人的投资款汇总，每个投资人的投资金额为50万美元。




创造就业分析
加州好莱坞凯悦无极限酒店的就业计算分析将借助以往移民局批准的多个酒店项目的成功经验，从酒店所需的直接就业和建筑产生的间接和衍生就业入手，按照美国移民局批准的RIMS II标准方式计算出总共就业人数。

A. 由于建筑带来的间接和衍生就业：根据不少于$1516资金投入建筑施工来计算，这部分产生的间接和衍生就业总数将在107.30人。(注意：因建筑施工不满两年，直接就业将不能计算在内)

开发完成后项目正式开始经营产生的就业：按照移民局认可的当地同行业就业规模，经营将需要新增15个直接就业岗位，并因此而刺激产生至少11.86个间接或衍生就业岗位，从而在经营产生的就业人数将达到至少26.86个。

因此，本项目的总就业数将会达到134.16人，能满足13位EB-5投资人对就业的需要，按照美国借贷中心的贷款计划，本项目将募集9位EB-5投资人参与贷款，就业的总人数是完全符合美国EB-5项目就业要求的。所需的90个就业将全部来自建筑产生的间接和衍生就业，完全不需要依赖经营所创造的直接就业。投资人在I-829申请临时绿卡转换正式绿卡的时候轻易满足移民局对就业数量达标这个关键点的要求，继而为获得正式绿卡上了一道强有力的保险。

第三方资金管控及施工监管
美国借贷中心所有EB-5项目全部有第三方监管机构做最全面的资金管控及施工监管。首先，第三方监管机构需有效监控资金的使用，并确保资金的使用符合美国移民局以及相应行业机构的要求，所以此第三方机构必须具备以下三个特点：

1) 其本身应该是大型建筑公司，熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。
2) 曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目，对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。例如，具体建筑环节占用资金比例的合理范围、不同建筑分包商的具体职责、建材定货的正常管道以及市场上原材料价格浮动范围等。
3) 必须掌握建筑公司的资金发放权，同时也有充分的授权可以随时进行现场施工检验，并有权对建筑公司的所有帐目，收款和放款的单据，甚至盈利多少进行财务审计。

经过反复的实践和摸索，美国借贷中心最终选定了纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK)，美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)担任所有项目资金使用的第三方监管机构。

具体来说，每个月建筑商都会向企业主提交当月的资金使用申请并就使用目的进行解释说明，由企业主批准并放款。一般情况下，企业主不会对自己聘请来的建筑商提出的资金使用申请进行严格的审核。但是，在选定德聪集团担任所有 项目资金使用的第三方监管机构之后，所有与建筑施工有直接利益关系的参与方，需要达成一个共识，并签署一份协定。


签署以上协定的一共有四方：

1) 企业主，也就是项目的所有人，同时也是借到EB-5贷款的公司
2) 企业主雇佣来完成建筑开发的建筑商，也是资金的直接使用者
3) 代表EB-5投资人的区域中心，即美国借贷中心
4) 区域中心选定的第三方资金使用监管机构，即德聪集团

此四方协议囊括的内容众多，但其核心环节为：在美国借贷中心操作的每一个项目进入到了施工阶段时，建筑商在使用包含EB-5资金在内的全部资金之前，必须经过德聪集团的严格审核过滤。在通过四方协议取得企业主认可后，美国借贷中心要求德聪集团直接受理建筑商的资金使用申请，且只能批准申请中提出的合理部分。倚仗德聪集团丰富的行业经验作出准确的第三方专业判断，从而避免不必要的过度放款，杜绝资金被放任使用的可能。

建筑完工担保
以上四方协议中除了对建筑施工资金进行了充分管控之外，还有一项最为重要的功能，也是在中心所有EB-5项目移民申请中的起到最关键作用的功能：建筑完工担保。这样一来，建筑施工的风险就完全消失了。经就业分析显示，该项目所需就业全部来自于建筑过程中的非直接就业，即全部就业随施工过程结束自然到位。所以项目建筑的顺利完工至关重要！

项目选址
加州好莱坞凯悦无极限酒店选址于加利福尼亚州洛杉矶好莱坞。洛杉矶位于美国加利福尼亚州西南部。是加州第一大城市也是全美第二大城市，常被称为“天使之城”(City of Angels)。洛杉矶是全世界重要的工商业、国际贸易、科教、娱乐和体育中心之一。拥有美国西部最大的海港，也是美国石油化工、海洋、航天工业和电子业的最大基地之一。

娱乐方面，好莱坞、加州迪士尼乐园、环球影城等等都位于洛杉矶，南加州的奢华之城比佛利山庄也坐落在洛杉矶的中心地带，众多国际名流居住于此。

洛杉矶市区

洛杉矶拥有许多世界知名的高等教育机构，大洛杉矶地区的著名高等学府包括加州理工学院(Cal Tech)、加州大学洛杉矶分校(UCLA)、南加州大学(USC)、佩珀代因大学(Pepperdine University)等。

加州大学洛杉矶分校(UCLA)

好莱坞位于洛杉矶郊外，是一个依山傍水，景色宜人的地方。好莱坞不仅是全球时尚的发源地，也是全球音乐电影产业的中心地带，拥有世界顶级的娱乐产业和奢侈品牌，引领并代表着全球时尚的最高水平，比如梦工厂、迪士尼、20 世纪福克斯、哥伦比亚影业公司、索尼公司、环球影片公司、WB(华纳兄弟)派拉蒙等等这些电影巨头，这里拥有着深厚的时尚底蕴和最先进的科技，一直被全球各地争相模仿。

好莱坞


好莱坞环球影城主题乐园

好莱坞的名人大道上记载着曾经在电影、电视、广播、录音等领域卓有成就的2000余位名人。日落大道全长27公里，以路旁的棕榈树之美名冠全美。游客可以参观历史悠久的派拉蒙电影制片公司。

好莱坞的名人大道

今天的好莱坞是一个多样的、充满生机的和活跃的市区。它在美国文化中已经具有了重大的象征意义。可以说，好莱坞的发展史就是美国电影的发展史。

加州好莱坞凯悦无极限酒店的具体地址是1525 North Cahuenga Boulevard,Hollywood, CA 90028。酒店所在位置交通非常便利，在好莱坞中心地段，离高速仅4分钟车程，离环球影城仅9分钟车程。

加州好莱坞凯悦无极限酒店选址卫星图


详细地址：1525 North Cahuenga Boulevard,Hollywood, CA 90028

管理团队
项目的开发管理工作将由PNK酒店开发有限责任公司(PNK GroupInvestments)承担。公司在业界有非常高的声誉，该公司的负责人Jayesh Kumar先生有超过30年的酒店和连锁店的开发经验，由该公司持有和运营的酒店和连锁店有超过20家，还有另外多家在开发中。其中开发完成的项目包括加州好莱坞日落大道的Comfort Inn和Holiday Inn，洛杉矶市区的Nue Hotel，德州的Days Inn等。根据美国三大信用公司提供的信用报告显示，加州好莱坞凯悦无极限酒店的主要负责人Jayesh Kumar先生信用记录良好，无拖欠款记录。

PACE贷款条例及基本要求
按照PACE贷款的标准放贷条件，该项目须符合PACE计划对于节能安装或加热，通风空调系统，窗户，门和天窗，太阳能装置，高效水加热，高效率照明，替代性能源，车辆充电站等节能要求。此项目的土地及商业建筑价值将全部用于两个贷款的风险抵押，美国借贷中心的EB-5资金属于第一贷款的一部分，将占据第一清偿顺位，PACE贷款的偿付等同于地产税的优先权，但在清算时，PACE本金不能收复，也不会高于高级贷款，即PACE本金余额不会由于违约而增多。项目基本条件符合PACE贷款的资格要求，详细情况请见下表：


抵押商业地产估值
酒店优越的地理位置，准确的市场定位，配套的设施，全方位的服务将吸引大量前往当地休闲度假顾客，商业前景乐观。酒店建筑施工期为18个月，开业时间预计在2019年。根据世界领先的房地产估值及咨询公司CBRE咨询有限公司提供的估值报告，酒店开业经营后估值将达到3,410万美元，稳定经营后的估值将达到3,680万美元，是EB-5贷款额的数倍。

现金流和财务预测
为了预测酒店建成后投入使用的现金流及财务状况，酒店开发商对酒店项目地点，竞争状况，市场分析、财务预测、游客流量等方面的因素进行了综合考虑，现简要罗列于下：

• 酒店所在位置地理位置优越，交通便利
• 未来经济增长势头乐观，市场需求强劲
• 加州好莱坞地区旅游业发达，人流量大
• 酒店房间状况最优，较周边酒店具有竞争优势
• 凯悦连锁酒店带来品牌效应

在前述宏观市场分析的基础上，综合酒店周边商业及竞争者的经营资料，酒店开发商对建设完工后的未来五年的财务运营状况进行了保守的预测，详见如下表：


综上所述，加州好莱坞凯悦无极限酒店PACE项目是优质EB-5投资移民项目，将EB-5资金以政府平台方式投入到PACE项目，促进经济发展，积极创造就业。而投资移民申请所需就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业，完全不需任何经营产生的直接就业，消除了投资人永久绿卡获批的不确定性。

PACE贷款和EB-5资金的完美结合，真正意义上解决了绿卡和资金安全的双重保障。


来源：RCH走进美国


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