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2018年5月还值得申请投资移民吗(二)?
浏览次数:1265    添加时间:2018/5/10    来源:Frank Tsang臧煜卓

2018年4月NAHB指数为69
 -房产开发商对美国房产市场持有乐观的态度
 -当指数高于>50,表明房产市场在扩张
 -当指数低于<50,表明房产市场在萎缩
 
什么是NAHB指数?
NAHB是由全美住房开发商协会(National Association of Home Builders)富国银行(WellsFargo)每个月通过针对协会里的开发商展开的调查问卷,进而收集并制作出的一个指数。由每个开发商对当前房屋出售情况的打分,未来六个月内出售房屋情况的打分和未来潜在顾客数量的打分综合而成。所以该指数反映的是营建商对市场形势的预期。
 
NAHB指数趋势:

2018年四月份NAHB指数均为69,这一指数于去年同期相比增长了1.47%。虽然开发商指数从2018年开始就在逐渐下降,但是依然是高位,这个情况反映了开发商认为他们还在扩张阶段且今年上半年的预期要好于去年上半年。值得注意的一点是,这已经是NAHB指数从2014年7月以来持续46个月高于50的位置,而当指数高于>50时,表明房产市场在扩张;当指数低于<50时,表明房产市场在萎缩。
 
美国四大区NAHB指数:

美国人口调查局将美国分成四大地区,分别为东北部地区(Northeast)、中西部地区(Midwest)、南部地区(South)和西部地区(West)

 
美国四大地区(东北部地区、中西部地区、南部地区、西部地区)的NAHB指数。下图为从2014年到现在NAHB指数的走势图。

可以看到,中西部,南部和西部从2015年以来基本一直维持在50以上,尤其是在去年保持在一个较高的位置。这说明了开发商对这三大地区的未来发展趋势十分看好。虽然东北部在过往的3年都基本在50以下,但是从去年第四季度开始NAHB指数持续保持在50以上,说明开发商们对这个区域的房地产市场持谨慎但转为乐观的态度。
 
以上资料来自优投房

关于夹层融资和高级贷款这个话题的讨论一直是EB-5行业关注的热点内容,究竟这两者的区别何在,EB5投资者杂志邀请了几位EB-5行业的专家就此话题进行的深入的探讨和分析,并由Michael Gibson撰稿,发表在其中一期的中文杂志中。
 
一个EB-5项目中EB-5融资的类型很大程度上决定了投资者资金所承担的风险,每一位EB-5投资者都应该了解贷款结构将会如何影响一个EB-5项目的成败。今天我们为大家介绍:通过EB-5填补差距——夹层融资和高级贷款区别何在?
 
房地产开发商正越来越多地以EB-5为渠道筹措项目资金。其灵活性、经济条件(即利润率、还款条件)和一般信贷条件(即融资和契约条款)使得EB-5对于项目而言成为几乎所有其他类型资金来源的替代方案,且极具吸引力。
 
纽约大学史登商学院的一项报告表明,大多数项目中的EB-5资金都是以项目贷款而非项目股权投资的方式配置的,报告还称该趋势已经持续了数年之久。
 
通常,EB-5资金是开发商口中的“次级融资”。次级融资是一种在偿付和拖欠抵押方面受项目高级贷款制约的贷款类型。在EB-5项目中,典型情况下次级融资以“夹层贷款”的形式构成,夹层融资通过抵押一部分拥有项目建造地房地产的商业实体的所有者权益来保障(这本身并不是一种房地产抵押,而是拥有房地产的实体的抵押)。


 
夹层融资可以看作债务和股权融资的混合,赋予借款人在开发商无法偿还贷款情况下取得拥有项目所在地房地产所有公司的所有权或股权利益的权利。夹层借款人获得所有人权益的权利受高级借款人的制约,并受债权人间协议的管理,债权人间协议通常会限制夹层贷款人实施补救措施的时机和方式。
 
高级贷款是银行或类似金融机构给公司或个人发放的债务融资义务,通过借款人资产的第一留置权而保障,高级贷款的这种留置权和支付权凌驾于在借款人或相关项目的其他借贷义务之上。高级借款人以一种全款返还几率最大化的方式来结构所有项目,通常对于夹层借款人和资金来源中的所有其他方都是不利的。这种贷款被认为比针对借款人的所有其他债权级别更高,也就是说在项目陷入困境的情况下,高级银行贷款必须优先于其他利益单位第一个获得返款。
 
由于高级银行贷款通常是通过借款人资产抵押来保障的,若借款人无法履行其偿还义务,这些用于保障高级银行贷款的资产可以进行出售,在其他债权方、优先股东和普通股东获得任何偿付之前,优先用于全款偿付高级贷款。
 
Regional Centers Holding Groups集团首席执行官兼创始人John Shen表示,取得高级贷款为贷款资金应对破产或抵押品偿还提供了最佳损失保护。若EB-5资金成为高级贷款的一部分,有了一份完善的商业承销指南,失去投资资金的风险就将大大降低。
 

无论是高级贷款还是夹层贷款,开发商都需要资金,但由于签证排期倒退,从中国申请人处取得这些资金变得越来越难以实现。可用投资人数量变少,导致对以传统资金市场方式构成的投资的需求越来越大,以保护EB-5投资者的权益。
 
另一个趋势是借款方种类的不断增加。纽约大学的报告发现,几个主要开发商已经形成了多种借款工具来取得房地产开发贷款,包括夹层贷款,为不相关开发商的建筑项目募集资金。他们中的一些开发商借款人中不乏为他们自己项目寻求EB-5融资的开发商。
 
以上资料来自EB5投资者杂志
 
八岁儿童独立申请EB-5的时代正式开启
 
孩子只有8岁,父母又因为各种原因无法或者不愿意移民,孩子还有申请EB-5移民美国的机会吗?绝大部分美国移民律师的答案往往是模棱两可的。美国移民法(INA)确实没有规定主申请人的最低年龄,不过法律常识告诉我们,一旦年龄低于18岁,如何能保证申请人具备法定的行为能力就是个小小的课题。美国的投资移民是由美国移民法(INA),各州公司法,证券法甚至投资人签约国民法和公司法的复杂法律框架共同规范的,没有所有相关法律领域的专家们共同操盘和美国移民局的确认,普通移民律师大多不敢轻易鼓励年龄未满18岁人士以主申请人名义签约。
 
美国移民局负责人早先在一次相关利益方电话会议上(Stakeholder Meeting)回答投资移民是否有最低年龄限制时,已经提出“移民法对申请人没有最低年龄限制,但(主)申请人必须具备按照申请人居住地法律规定的完成签约所须民事行为能力并能有效参与公司管理”。英文原文如下:“While there is no minimum age requirement directly under the INA, the investor must establish competency in either the country or state of residence when signing contracts, agreements and other documents relating to the investment. Further, the investor must also establish that he or she is competent to engage in the management of the enterprise”以上这段话的含义虽然并不难理解,但能通过有针对性的签约条款处理好非完全行为能力人签约和从事管理的法律有效性,并且在移民局和证监会需要补充说明的情况下提供完整和系统的法律解释并不是件容易的事。
 
在ALC美国借贷中心执行长John的领导下,多位美国移民法,公司法,证券法律师参与了研讨,反复论证了美国相关法律对此的规定,John本人也通过中国的民法及合同法律师对该年龄段申请人在中国境内签约的合法性进行了充分的确认。ALC的专家团终于在美国移民律师协会(AILA)EB-5年会后确认了目前的低龄申请方案,并通过移民局EB-5审批团队进行了确认。
 
以下简单罗列与投资移民相关的法律中对于最低年龄的相关规定,协助专业人士进一步理解:
 
1. 美国移民法(INA) - 该法中唯一对年龄稍有挑战的是调整身份前“收集指纹”(Biometrics)的法定最低年龄是14岁。不过,按照该法律规定,申请人年龄低于14岁无法收集指纹并不构成移民局拒绝移民申请的理由。
 
2. 美国EB-5项目所在州公司法(Corporate Law) - 如果项目法律构架是有限合伙(Limited Partnership),美国各州的有限合伙法对加入有限合伙的所有合伙人(partner),包括普通合伙人,都没有任何年龄限制。如果项目法律构架是有限责任公司(LLC),那么就要看项目具体在哪个州了,美国有些州确实规定了有限责任公司的成员(member)必须年满18周岁。
 
3. 美国证券法(Securities Act)- 该法对合格投资者(Accredited Investor)没有明确年龄限定,只要按照D条款第501规则中第6项规定(Rule 501 of Regulation D)申请人有至少100万美元资产即可符合规定,而这笔钱可以来自父母或者亲友的赠与。
 
4. 签约地民法/公司法 - 中国的民法通则和合同法规定,如果签约人年龄不足18岁,保守方案只须父母中一人同时签字即可形成“民事代理”,保证签约有效。
 
需要强调的是,根据以上法律规定,在中国境内所有协议的签字方式和部分涉及管理的规定须有特殊的处理办法。对于没有太多经验的移民律师,处理中稍有不慎,也可能带来麻烦。今后区域中心控股集团在中国境内开始正式接受年满8周岁中国公民作为美国投资移民EB-5项目的主申请人。区域中心控股集团下属的六家区域中心成为率先在中国市场正式推出此项新政策的EB-5区域中心。这项政策将为众多感兴趣移民美国的中国家庭提供一个崭新的选择,为千千万万家庭的移民规划大大增加机动性,具有深远的里程碑意义。
 
2017年2月20日,由ALC美国借贷中心带头建立的EB-5签证优化基金“EB-5 Visa Efficiency Fund” ,旨在为所有因为漫长排期等候的投资移民申请人谋福利,敦促美国国务院缩短签证排期,让所有申请人早日获得临时绿卡。
 
总结:ALC美国借贷中心的SBA 504贷款项目全部采用建筑完工担保与(只使用)建筑间接和衍生就业相结合的策略,确保EB-5投资人需要的就业100%全部到位,全部EB-5资金安全运转!ALC美国借贷中心,只提供最安全最可靠的项目,帮助投资人海外定居,实现美国梦。
 
更多信息,欢迎收听我们网上讲座:
2018年5月还值得申请投资移民吗?
https://m.qlchat.com/topic/2000001236747417.htm?shareKey=abd250681ae03786ce97bc1fb6245b28
 
 
作者:Frank Tsang臧煜卓
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