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ALC区域中心项目安全分析(上)
浏览次数:967    添加时间:2018/6/28    来源:Frank Tsang臧煜卓

作为新大陆上最发达的国家,美国有着优美的自然环境,完善的法律体系,优质的教育资源和开放的人文环境,吸引许多外国投资人移民美国。
 
2018年6月23日,在美国移民DIY直播间,美国法律联营网执行长Frank Tsang和ALC台北办公室经理Eve Hou,与大家分析了ALC区域中心项目安全。
 
1. 美国EB-5投资移民批准条件
(1) 合法的50万美金资金来源,进入投资项目中
(2) 申请人年满法定行为人
(3) 无移民法里禁止入境条件之人
(4) 配偶及未满21岁未婚子女可以同行
(5) 不需要个人学/经历
 
2. 投资人如何选择投资项目
据移民局官方统计,截止到2018年5月1日,全美国获批的EB-5区域中心大大小小总共超过850家,如何在这超过八百多家区域中心里挑选出最安全最可靠的项目,保障绿卡安全和资金安全,全家成功拿到永久绿卡并完全收回投资款,是所有EB-5投资人最关注的问题。
 
ALC美国借贷中心是首家使用EB-5资金监控报告和建筑完工担保,确保项目100%完工并完成所有就业的地区中心。EB-5资金作为第一顺位贷款,政府资金第二顺位,“政府贷款项目审核”,“高级贷款结构保护”及“第三方监管和完工担保” 这些都是ALC美国借贷中心独创的EB-5投资利益。
 
3. ALC美国借贷中心的涵盖范围
ALC总部位于美国洛杉矶,在全美已设立12个区域中心,已成功完成近70个项目,覆盖全美19个州和华盛顿特区。包括加州,纽约,佛罗里达州,华盛顿州,华盛顿DC,俄亥俄州,乔治亚洲,北卡罗来纳州,南卡罗来纳州,科罗拉多州,堪萨斯州,弗吉尼亚州,新泽西州,宾夕法尼亚州,夏威夷州,伊利诺伊州,马里兰州,印第安纳州和亚利桑那州。
 
4. ALC目前由美国政府支持的贷款项目
美国中小企业局504贷款项目(SBA 504)由美国国会发起,意在鼓励并促进美国中小企业的发展。美国中小企业局504贷款项目是一个由美国国会特批的融资项目,用于推动经济发展,创造并维持就业,刺激经济增长。
 
美国中小企业局7(a)贷款项目是美国中小企业局在协助中小企业取得资金中,最基本、最常用、数量最大的贷款计划。贷款最高贷款额为500万美元,SBA按照一定比例提供贷款担保。贷款可用于中小企业发展多个方面,其中包含购买地产,重新改造已有设施,采购设备,业务扩展等。
 
政府节能贷款项目(PACE)是一种创新的融资结构,使商业,工业和其他非住宅物业的业主和开发商可以获得节能和可再生能源项目的低成本,长期融资。
 
美国农业部(USDA)贷款项目为符合条件的农村地区的可创造就业的建筑开发项目提供贷款,以促进农村地区的经济发展,创造新的就业机会。

 
5. ALC联邦贷款项目的前期风控手段
获批联邦贷款的企业同时取得ALC以EB-5资金组成的第一货款和美国中小企业局以美国政府名义借出的第二贷款。在企业提交贷款申请后,美国中小企业局,中小企业认证发展公司(CDC)和美国借贷中心贷款部要先后完成三轮风控审批
 
6. ALC联邦贷款项目的资金组合
联邦贷款,以SBA 504贷款为例,要求贷款企业自有资金不少于10%,贷款包括了两个性质和资金来源的资金:
(1) 至少50%来自民间银行或贷款机构的第一贷款;
(2) 最多40%来自于中小企业局提供的第二贷款,第二贷款由CDC(Certified Development Company认证发展公司)负责从二级金融市场融资借出,代表美国联邦政府贷给批准的企业。

 
7. 如何审批联邦贷款项目的贷款风控
认证发展公司–CDC (Certified Development Company)
CDC是一类由SBA颁发执照的非营利性机构,主要经营SBA504贷款和其它一些中小企业贷款。在SBA504贷款操作上,CDC代表美国政府为企业提供上限为总批准预算额度40%的第二贷款,并负责对申请贷款的企业进行严格的信贷审核,评估企业的信用,有效判断企业的还贷能力,把企业迟付和止付贷款的风险减少到最低。CDC的审批原则采用SBA的标准操作流程SOP 50 10 5 (https://www.sba.gov/),审批标准明确要求申请贷款企业以未来现金流作为还贷的主要资金来源,现金流不够强不得批准贷款。
 
CDC对申请企业进行七道审核,审核内容主要包括:
--资产负债财务分析;
--根据损益记录做的还贷能力分析;
--对比行业均值做的财务趋势分析;
--针对企业主做的个人信用分析;
--针对管理团队做的行业经验分析;
--抵押资产估值和清偿能力分析;
--企业信用和贷款担保人信用分析等

 
8. ALC联邦贷款项目的风险
由于联邦贷款审批风控极其严格,获批贷款的企业现金流充足,发展速度快,在联邦贷款的还贷过程中违约率极低。由于每个项目都有价值充足的固定资产作为贷款抵押,同时还有资产实力雄厚的贷款担保人,在贷款违约情况下完成资产没收清偿找回贷款损失也相对容易。这使得联邦贷款项目成为美国最安全的金融投资手段。
 
下面是SBA公布的2006年到2017年间504贷款的违约率统计。经历过2010年的高峰之后,截止到2017年7月,504贷款的违约率已经历史性地降至0.4%,再创新低。

 
9. ALC联邦贷款项目的抵押与担保
按照SBA标准操作流程(SOP50 10 5)的规定,贷款企业获取的固定资产须作贷款抵押,并且固定资产抵押的初始估值须不低于SBA批准的项目预算。
 
除了抵押资产外,SBA 504贷款的借款机构大股东(持有20%或更高比例股份)个人必须提供“贷款担保”,即以个人资产担保贷款的返还。
 
10. ALC联邦贷款项目的监管
资金监管:在ALC操作的每一个项目进入到了施工阶段时,建筑商在使用包含EB-5资金在内的全部资金之前,必须经过纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK)美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)的严格审核过滤。
 
施工监理:确保资金按照计划规定合理使用,防止资金使用方把资金用于不该使用的地方,杜绝欺诈和资金误用,制约的对象通常是建筑商和企业主。
 
完工担保:ALC项目有德聪集团提供的“等预算完工担保”,确保项目100%顺利完工,绝无烂尾楼。
 
德聪集团(Tetra Tech, NASDAQ: TTEK)
美国著名建筑服务商,为每个EB-5项目的建筑施工提供完整的“资金监理,现场验收和建筑完工担保”服务。
 
由企业主,企业主聘请的(指定)建筑商,美国借贷中心和德聪集团共同签署一份四方协议(Funds Control & Inspection Services Agreement with Completion Commitment),为建筑施工全程提供专业第三方资金监理,定期现场验收的同时,确保建筑施工在预算内顺利完成。
 
针对ALC区域中心项目安全,我们后续文章还会再介绍相关信息。
 
更多信息,欢迎收听我们网上讲座《ALC区域中心项目安全分析》
https://m.qlchat.com/topic/2000001481441372.htm?shareKey=a0eb0ebca7899ef0b730785855edfb66
 
 
作者:Frank Tsang臧煜卓
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