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ALC项目发布 | No.72 华盛顿州精品双子酒店高级贷款项目
浏览次数:1026    添加时间:2019/12/7    来源:美国移民ALC

华盛顿州精品双子酒店高级贷款项目  No.72---Sleep Inn & MainstaySuite, Spokane, Washington 发布

3809 South Geiger Boulevard Spokane,Washington 99224



项目概述


Sleep Inn & Suites舒眠套房酒店和Mainstay Suites主流套房酒店是美国精品国际酒店集团旗下的品牌。美国精品国际酒店集团(Choice Hotels International)是世界排名第二的饭店特许经营公司。精品最早起源于信誉良好的质量客栈(Quality Inn)连锁集团,这是一家以中等价格一贯的高质量服务的饭店业先驱。1981年,随着舒适酒店(Comfort Inn)的开设和发展,精品开始快速发展。在相继收购了Clarion、Rodeway Inn和Econo Lodge之后,精品又对Sleep Inn和MainStay Suites进行了革命性的改造,使自身的业务范围得到全面拓展,从经济型消费到高消费,从基本服务到高档次的娱乐享受,各种服务无所不包,能够满足社会各阶层人士的需求。精品目前已在36个国家开设了4000多家饭店、小旅馆、全套间饭店和度假区,并有部分正处于建设之中
,这些饭店分属于以下品牌:Comfort, Quality, Clarion, Sleep Inn, Ascend, CambriaSuites, Suburban, Econo Loddge, Rodeway Inn和MainStay Suites。



华盛顿州精品双子酒店位于华盛顿州的斯波坎市(Spokane),详细地址:3809 South Geiger Boulevard, Spokane, Washington 99224。斯波坎位于内陆西北部的中心地带,是
华盛顿人口第二多的城市。斯波坎市环境优美,在过去的41年里,斯波坎三次被选为“全美城市” ,最近的一次是2015年,“全美城市” 奖项是全国十大荣誉之一。这座城市每年举办很多大型的小区活动,节日庆典和聚会,包括全国最大的定时公路赛Lilac Bloomsday Run以及最大的三对三篮球锦标赛Hoopfest。酒店所在位置交通非常便利,紧临90号高速公路和斯波坎国际机场。这是一个三层的双品牌酒店,占地7.26英亩,包括Sleep Inn & Suites舒眠套房酒店和Mainstay Suites主流套房酒店。Sleep Inn & Suites舒眠套房酒店有客房46间,Mainstay Suites主流套房酒店有客房41间,总共99个停车位。酒店设施有室内游泳池,健身房,商业中心洗衣房以及早餐室等。2个酒店共享全部公共设施和同一个管理团队,保洁团队和销售团队。无论是休息、工作或享乐,精品双子酒店都能让旅客在感受其现代时尚的空间布局、灵感四溢的设计风格以及合理价格的同时,享受到更加怡然自得的舒适住宿环境。不论是对于前来度假的旅客还是来当地出差的商务人士来说,精品双子酒店绝对是完美之选。
酒店已于2019年9月正式开业。

项目优势 
高级贷款多重金融风控审批。华盛顿州精品双子酒店(Sleep Inn & Mainstay Suite)项目的资金安全较其它EB-5项目更有保障。它不仅要符合美国移民局对EB-5项目的普遍性要求,还要通过金融机构的多重金融风控审批,对企业主的经营经验,抵押偿付条件,未来现金流进行严格审查和分析,符合要求的企业才能获得贷款。
 
酒店未来现金流有保障。华盛顿州精品双子酒店已于2019年9月正式开业。项目选址优势明显,综合当地市场和经济发展前景,以及管理团队的丰富经验,酒店未来几年现金流充足,发展潜力浓厚,偿还贷款没有任何压力。
 
贷款比例低,且两倍以上固定资产抵押,EB-5资金处于清偿第一顺位。此项目包含EB-5资金的高级贷款比例仅达预算的22.73%,该项目的土地和建筑物全部抵押给高级贷款,并且企业主的其他关联公司和股东一起提供担保确保顺利还款。借款企业自投金额高达35.02%。贷款条例中明确规定,如果企业迟付或止付贷款,EB-5所在的高级贷款借贷机构有权没收并拍卖其抵押物固定资产,并优先获得拍卖清偿。
 
合理退出机制。ALC独特的高级贷款模式可以在重新贷款和资产清算的形式以外,为投资者再提供一个灵活有效的退出方式,即通过向其他银行和金融机构出售贷款而实现。
 
完全使用建筑就业,建筑完工即成功创造所需就业。项目预计创造的全职就业岗位总数为76.30个。按建筑预算计算,建筑完工时建筑过程总共创造57.09个永久就业岗位,目前建筑已经完工,已能充分满足EB-5投资人所需要的30个就业机会,投资人无须依赖任何经营就业。
 
第三方专业建筑公司提供资金监管和施工验收服务,借款公司提供“建筑完工担保”。项目高级贷款机构聘请了美国权威的建筑监理公司为项目的施工提供全面的资金监管和施工验收服务,确保资金使用的精确和高效,杜绝资金误用和浪费。同时,借款公司提供高额押金,为项目完工提供资金的担保。建筑已完工,完全没有建筑风险,且抵押物价值有保障。由于本项目的EB-5投资仅使用建筑就业,建筑完工意味着EB-5投资人的绿卡申请将不会因为就业不足而被拒绝。

资金结构和用途
项目资金总需求量约为$1188万美元。资金结构如下图。需要说明的是:ALC提供的第一贷款270万美元,系来自3个EB-5投资人的投资款汇总,每个投资人的投资金额为90万美元。


 

创造就业分析
华盛顿州精品双子酒店的就业计算分析采用移民局批准的RIMS II 标准方式计算出总共就业人数,就业报告由ALC首席经济学家Scott Wagner完成。他曾于2011年至2013年期间任职于美国移民局,直接负责经济学家顾问小组的工作,与EB-5审核官密切合作,为EB-5项目的众多现行裁定及行政程序做出了奠基性的贡献。2014年他加入ALC并成为首席经济学家,他经手的五十多个ALC项目的就业报告获得移民局100%批准,他在EB-5领域的专业积淀和美国移民局的内部视角是集团的宝贵财富。
 
由于建筑带来的间接和衍生就业:根据不少于$935万资金投入建筑施工来计算,这部分产生的间接和衍生就业总数为57.09人。(注意:因建筑施工不满两年,直接就业将不计算在内)
 
开发完成后项目正式开始经营产生的就业:按照移民局认可的当地同行业就业规模,保守估算,经营需要新增12个直接就业岗位,并因此而刺激产生至少7.21个间接或衍生就业岗位,从而在经营产生的就业人数会达到至少19.21个。
 
因此,本项目的总就业数为76.30人,能满足7位EB-5投资人对就业的需要,本项目将募集3位EB-5投资人。而且,项目已完工并开业,建筑产生的间接和衍生就业就已经完全满足了3位投资人的就业需求,完全不需要依赖任何酒店经营的直接就业,永久绿卡无忧。

第三方资金管控及施工监管
ALC所有EB-5项目全部有第三方监管公司做最全面的资金管控及施工监管,并确保资金的使用符合高级贷款的要求,该监管公司必须具备以下三个特点:

1) 其本身应该是大型建筑公司,熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。
2) 曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目,对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。
3) 必须掌握建筑公司的资金发放权,同时有权随时进行现场施工检验,并对建筑公司的所有账目,收款和放款的单据,甚至盈利多少进行财务审计。

在ALC操作的每一个项目进入到了施工阶段时,建筑商在使用EB-5资金和其他贷款之前,必须要提交划款申请,经过该第三方监管机构的严格审核过滤,才能放款。从而杜绝资金滥用和挪用,避免不必要的放款。



在资金发放后的一个月内,监管公司会对项目进行施工现场的检验,来进一步确认资金使用在正确的地方,并出具施工进度报告。报告须包括:

a. 检验时建筑商完成施工总量的大致比例和建筑进展情况
b. 支出明细中每一分项在检验时的大致完成比例
c. 施工现场照片



ALC投资人在I-526递交后,都会定期收到项目施工报告,含以上所有信息。所有项目全部都有第三方专业建筑施工公司提供全面资金管控及施工监管,确保EB-5投资人需要的建筑就业100%到位,EB-5资金安全运转!

项目选址
华盛顿州精品双子酒店选址于华盛顿州的斯波坎市(Spokane)。斯波坎位于内陆西北部的中心地带,是华盛顿人口第二多的城市。斯波坎市环境优美,有斯波坎河穿过城市以及斯波坎市中心的滨河公园。



在过去的 41 年里,斯波坎三次被选为“全美城市” , 最近的一次是 2015 年,“全美城市” 奖项是全国十大荣誉之一。



这座城市每年举办很多大型的社区活动,节日庆典和聚会,包括全国最大的定时公路赛Lilac Bloomsday Run以及最大的三对三篮球锦标赛Hoopfest。



华盛顿州精品双子酒店的具体地址是3809 South Geiger Boulevard, Spokane, Washington 99224。酒店所在位置交通非常便利,紧临90号高速公路和斯波坎国际机场。

管理团队
项目的开发管理工作由H & H酒店开发有限公司(H & H Hospitality Spokane, LLC)承担。H & H酒店开发有限公司总裁Kevin Hoyle先生有多年的财富管理和地产开发经验,他于1997年创立了Hoyle Capital Management, Inc,一家金融咨询公司。在此之前,他是H3T Legacy Capital Partners的总裁和首席执行官,这家公司专来投资房地产的对冲基金。 

酒店的运营管理由Lighthouse Hospitality Group承担。Lighthouse Hospitality有超过32年的酒店管理经验,将负责酒店的团队招聘和提供客户服务。根据美国三大信用公司提供的信用报告显示,华盛顿州精品双子酒店的主要负责人Kevin Hoyle信用记录良好,无拖欠款记录。 

抵押商业地产估值
酒店已于2019年9月正式开业,各大新闻媒体包括雅虎财经等相继报道了该酒店开业的盛况。酒店优越的地理位置,准确的市场定位,配套的设施,全方位的服务吸引了大量前往当地休闲度假顾客,商业前景乐观。根据世界领先的房地产估值及咨询公司HVS咨询有限公司提供的估值报告,酒店开业经营后估值将达到1,170万美元,稳定经营后的估值将达到1,300万美元,是EB-5贷款额的数倍。

现金流和财务预测
为了预测酒店建成后投入使用的现金流及财务状况,酒店开发商对酒店项目地点,竞争状况,市场分析、财务预测、游客流量等方面的因素进行了综合考虑:

• 斯波坎市环境优美,多次被选为“全美城市”
• 酒店区位优势明显,交通便捷,周边企业众多,商业发展潜力浓厚,靠近目标市场,未来经济增长势头乐观,市场需求强劲
• 酒店房间状况最优,较周边酒店具有竞争优势
• 连锁知名品牌,带来网络效应
            
在前述宏观市场分析的基础上,综合酒店周边商业及竞争者的经营数据,酒店开发商对建设完工后的未来五年的财务运营状况进行了保守的预测,详见如下表:

综上所述,华盛顿州精品双子酒店项目是优质EB-5投资移民项目,将EB-5资金投入到美国中小企业,给投资人提供了最大限度的资金安全。而投资移民申请所需就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需任何经营产生的直接就业,酒店的完工消除了投资人永久绿卡获批的不确定性。

高级贷款和EB-5资金的完美结合,真正意义上解决了绿卡和资金安全的双重保障。

文章来源:美国移民ALC


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