不带租约的法拍屋/银行屋——投资成立有限责任公司，以公司名义买房

成立有限责任公司(Limited Liability Company, LLC)的好处：
    ⊕只有一个股东也可以成立LLC，外国人亦可为LLC 的股东
    ⊕有限公司是法人，是独立的个体，其责任可与个人分开，若公司经营不善而倒闭，其债务不会殃及个人
    ⊕有限公司持有的物业可为外国买家提供额外的隐私保障
    ⊕房子卖掉时无预扣税
    ⊕长期资本利得可享联邦15%税率
    ⊕没有重复课税的问题(没有公司税，只缴个人税)
    ⊕LLC 之外国股东赠与LLC股权(LLC内含房地产)时无需纳赠与税

1. 客户准备赴美考察
    客户办理签证(卖方可发商业拜访邀请涵，协助办理签证)，卖方配合安排行程，客户支付考察费用
2. 客户赴美考察
    卖方指派专人全程陪同接待考察，解说关于加州的人文、地理及经济优势谈房地产现况，了解如何在该地区置产
3. 客户确定买房
    ⊕客户投资成立有限责任公司(即以公司名义买房)
    ⊕客户签署购买协议给卖方
4. 卖方签署购买协议
    交给买方，也交给过户公证公司，准备进入过户程序
5. 过户公证公司联络买卖双方有关过户指示
6. 客户将房款全数汇到监管账户
7. 客户签署所有卖方寄去的揭露书，并寄给卖方和过户公证中心
8. Escrow收到款项和所有签署文件，即将公司的名字登记在房契上，房契将会正式被记录在县政府办公室
9. 客户签署房产管理合约
10. 管理公司对物业进行管理：
    ⊕宣传物业，最小化空置率和最大化租金收入/售价
    ⊕寻找信用良好的租客/新买家
    ⊕维护物业，使物业保持在最好的状态
    ⊕对租约/买卖合约进行协调
    ⊕代收租金和/或定金
    ⊕协助物业遵守联邦和当地法律法规
    ⊕处理其他与租客/新买家的相关的事务
    ⊕跟踪收入与支出，决定最适合的盈利方式
11. 成功投资操作模式：
    ⊕第 1 阶段：投资金额最少100万美金，成立有限责任公司(LLC)，每年投资报酬率约为15~20%，每年预计分派现金收益7%给投资人。
    ⊕第 2 阶段：投资人可利用现有房产的物业向银行抵押贷款，收购更多房产，获取更多报酬，并可利用房产折旧来折抵税赋。
    ⊕第 3 阶段：投资3~5年，出售物业后，投资人先取回100%原始投资本金，其余利润分派75%给投资者，25%给管理者。

** 投资获利来源：
    ⊕平均每买进来4间房：出租3间，销售1间
    ⊕出租房产：每间毛收益约为8~13%
    ⊕出售房产：每间年报酬率约为25~50%
    ⊕出租＋出售，平均年报酬率25%

买屋费用(一次性费用)
费用项目	预估费用	支付时间
房屋买价	最低投资金额100万美金，直接向法院购买银行不良资产，因利用现金购买，故而能够以低于市价的15%~20%的价钱买到房子	交易完成时
过户手续、登记费	约买价*0.5%~1%	过户完成后
房屋整修费	约$5,000~$10,000	买屋后视需求支付
房屋出租费用(出租房屋适用)
费用项目	预估费用	支付时间
每年房屋税	买价* 1.2%~1. 9%	一年可分两期缴纳； 缴费日期为每年4月与11月
房屋火险	约$500~$1000	年缴
在美国出租房子，房客应支付电费、瓦斯费、垃圾处理费、网络费等，房东应支付每年的房屋税、保险及物业管理费(若委托物业管理公司)等，若需我们代为找租客，服务费用为第一个月之租金。