美国商业法律通

更新日期：2012/2/21

在美国出租房屋，当房东不是一件轻松的事，美国有众多规定，如果不了解当地法律规定，房东很容易给自己引来麻烦。那身为美国房东如何能降低本身承担的风险呢？USLawChina在此为你支招以下几个方面：

第一招 获取适当的保险
能否对出租财产投保适合的保险，是减少意外事件与损失的关键。对于出租财产的保险有三个险种：
1. 个人责任保险：此类保险是基于财产本身的条件所引起的违反公平住房法或者人身伤害的险种，比如因房屋引起的跌倒滑倒、犯罪活动、以及有害物质污染。
2. 财产保险：此类保险主要承保房屋结构性或其本身的损失。
3. 租赁保险：此类保险是补偿因自然灾害或者租户个人行为导致房产不适宜人居住的情况下，房东的租金损失。

第二招 不要违反公平住房法
联邦和各州法律都规定禁止房东在挑选租户时有歧视性行为。其中，各州法律多变，也有其它形式的歧视禁止条款，但是联邦公平住房法及其修正案主要禁止的是房东根据人的种族、肤色、地域、性别、宗教、家庭状况以及是否残疾的歧视行为。所以，当你在挑选租户时，切记一定要平等对待所有的租户们。房东不得有以下行为：
• 在有房出租的情况下，否认该房屋可出租的事实；
• 在出租广告中包含了优惠或者缺点信息；
• 对不同的租户有不同的标准和条件
• 因歧视，解除双方之间的租赁合同
反歧视法适用于所有与潜在租户有法律关系的人，其中包括房屋所有人、不动产经纪人、房东、以及经理。

第三招 筛选租户的方式要一致
为避免产生公平住房的纠纷，房东应当：
• 创建一套筛选程序；
• 只可以基于合法理由拒绝以下人员：没有足够收入、信用记录差、其之前的房东对其有负面评价；
• 为身患残疾者提供合理居住环境；
• 对所有潜在租户适用相同的筛选程序。
 

第四招为残障人士提供某些便利
联邦公平住房法规定租赁房屋的所有人应当为残障人士适当改变房屋，房东必须：
• 让房屋能使残障人士正常居住，确保租赁办公室以及其它公用区域可以使用轮椅。
• 为使残障人士能够居住，房东必须改变租赁的程序、规则或服务，使残障人享有与正常人一样使用出租单位以及公共区域的权利。比如，需要为残障人士配备可用的停车空间以及允许他们饲养照顾他们的宠物。
• 允许合理的房屋改变，如果残障人士改变出租单位的理由是合理的，改变费用由他们自己承担。一般来说，建造用于轮椅滑行的斜坡以及低矮的橱柜，都被视为是合理的改变。
 

第五招摆脱有害环境
为了降低环境污染的危险程度，房东有必要为房产做相关检查。有害物质包括铅制油漆、石棉、霉菌、一氧化碳以及氡。许多的环境有害物质在未被发现之前都未被检测出，因此人身伤害以及财产损失都时有发生。为了避免伤害与损失的造成，根据联邦法与各州法的规定，房东应当定期检查。比如，安装一氧化碳探测装置，维修电器及排气孔，修理漏水，遵守石棉使用的法规来避免因环境有害物质所导致的严重事故。

第六招 使房屋更适宜居住
无论租赁合同中是否有相关条文，房东必须确保出租房屋是舒适且适宜人居住的场所，这就是所谓的“可居住性默示担保(implied warranty of habitability)”。在房屋出租期间，房东必须遵守州以及当地建筑与安全的相关法规。一般来说，出租单位必须供有热气、管道、煤气、纯净水、电力以及结构安全的屋顶。

第七招 及时修补房屋的危险情况
房东也必须检查房屋是否有危险物，如果房东发现了危险情况仍不及时处理的话，房东有义务警告租户以及来访者房屋的危险性。房东极有可能因为草率与疏忽，违反健康与安全条例，或者为及时适当维修而承担法律责任。

第八招， 提供安全的住宿环境
在最近几年中，法院要求房东需对出租房屋的犯罪活动负责，因此，房东应当采取谨慎预防，保护邻居避免被租户的犯罪行为影响，同时也要保护租户避免受到其它租户违法行为的打扰以及其它进入该房屋所实施的犯罪行为。对于一些可预见的危险，房东有义务进行“应有关注”从而保护其租户，合理的注意义务主要包括：
• 检查外部的安全照明设施
• 向警察报告可疑的活动情况
• 不要对能力范围之外的安全系统对租户做出任何保证
• 对于租户的安全要求，要尽快回复
• 定期检查房屋的安全性

第九招 防范雇佣人员所带来的风险
雇佣员工或合同工来帮你打理租赁的有关事宜或许是一种更有效、更有益的方式。你所聘请的是雇员还是合同工会决定作为房东的你的风险。由于房东要对雇员的行为负责，在这种情况下，如果你所聘请的是雇员的话，就不得不考虑性骚扰或歧视的责任问题。当你聘请的是合同工时，那么一张书面的合同上清楚列明双方的责任与义务，对维持这段法律关系是很有必要的。这样，合同工也应有自己的责任保险。

第十招 了解税法
保留有条理且精确的记录对于管理出租房屋是十分重要的。向一名有资质的注册会计师或税务律师咨询相关意见很有用，对于税收及会计方面所要考虑的方面主要包括：
• 商业结构类型
• 被动收入或损失
• 商业课税减免，如薪资税、财产税或者按揭利息

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