美国建筑施工贷款如何能规范EB-5项目？
浏览次数：6197    添加时间：2015/12/7    来源：Frank Tsang臧煜卓

不管12月10日EB-5政策是否会被改变，由于EB-5本身的特点，自EB-5出台以来的负面消息一直未停歇，随着越来越多的区域中心涌现，美国SEC对EB-5行业监管加紧，问题项目一个接一个的曝光。

11月被SEC起诉的佛罗里达房产开发商（Lily Zhong, 又名：Lin Zhong）及其公司（EB5 Asset Manager LLC），和加州Robert Yang和Claudia Kano的三个Suncor项目公司，都有共通点：那就是欺骗投资者：说资金100%用于项目建设，但实际上管理者将私下资金挪用：
根据SEC起诉书， Lin Zhong 在USCIS尚未批准任何一个绿卡申请之前，她已经从监管账户中划走了大约650万美元；
而Yang和Kano将至少1000万的投资者资金，挪作个人、支付未披露的销售费用、不同项目间挪用或者其他与投资者无关联的项目中。

当前RC投资项目基本都设有监管账户，部分项目向投资人保证：在投资人的I-526批准前，资金将保管在监管账户，I-526批准才从监管账户释放到建设项目上。现在由于I-526审理延长（平均审理时间为14.4个月），有的项目放弃这种做法，在I-526提交时即释放资金投入项目。

不管哪种做法，对投资人最重要的是“监管”真正落实到位？投资资金是否真的用于项目建设？项目方的造价是否注水？管理方的工资是否虚高？资金的管理方与开发商是否同一批人？资金使用是否等同于自己人“左手换右手”？没有落实这些问题，不管是I-526批准前还是批准后释放资金到项目，“监管”二字都是大大的问号！

EB-5项目大多为建设施工项目，投资人的资金用于项目开发。其中有紧密关联的一种贷款是美国的建设施工贷款(Construction Loan)。

美国的建设施工贷款(Construction Loan)，根据规定，开发商可以向银行申请施工贷款，贷款的条件往往是：
（1）贷款分期发放，每次由开发商根据实际发生的费用（发票）填写申请贷款的数额；
（2）协商一个贷款累计发放的最高限额；
从以上条件中可以看出，开发商在施工开始，还没有实物进度时是拿不到施工贷款的。所以，开发商还应自筹一部分资金用于启动。由于每笔贷款的大部分用于还贷，因此，在某个时期会出现一手还贷一手借贷的情况。从贷款条件中还可以看出，开发商没有可能把贷款挪作它用。

因此，真正在开发建设的项目，正常情况下，开发商是不能一笔拿到资金继而挪作他用的。例如，目前ALC区域中心的项目使用的施工贷款均为此种模式。美国规范的制度和管理机制完全可以防范资金挪用的发生。问题在于项目方是否有照规定实施？一旦资金管理方和开发商串通，或实质为同一人的情况下，所有的制度和监管当然会变得无效。他们宁愿冒着被SEC起诉的风险，也敢于违法操作挪用资金，就是因为金钱诱惑太大！

投资人，你们投资的资金如何真正落实到位？保证确实花在你们的绿卡申请上？面对美国800多个区域中心，请投资人擦亮眼睛，打开耳朵，多看专业文章、多听取专业人士建议。目前中小企业局批准的SBA 504贷款只能用于开发或购买企业发展所需要的固定资产。在贷款交割后，企业启动建筑施工，并按照建筑施工的实际资金需要每个月分批接受不同来源的所有贷款款额。详见SBA贷款常见问答： http://www.uslawchina.cn/ad_alc_faq.asp#menu 。

如果您有兴趣进一步了解由美国中小企业局审批、投资人享第一还款顺位、提供第三方完工担保和资金及施工监管的优质项目，请填写基本信息：http://www.uslawchina.cn/ad_alc_suoqu.asp?jf=j，区域中心将派专人和您联系。

来源：Frank Tsang臧煜卓
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