ALC新项目发布 | No.72 华盛顿州精品双子酒店
浏览次数：5966    添加时间：2018/7/28    来源：ALC走进美国

华盛顿州精品双子酒店 No.72---Sleep Inn & Mainstay Suite, Spokane, Washington项目发布

3809 South Geiger Boulevard Spokane, Washington 99224


项目概述
Sleep Inn &Suites舒眠套房酒店和Mainstay Suites主流套房酒店是美国精品国际酒店集团旗下的品牌。美国精品国际酒店集团(Choice Hotels International)是世界排名第二的饭店特许经营公司。精品最早起源于信誉良好的品质客栈(Quality Inn)连锁集团，这是一家以中等价格一贯的高质量服务的饭店业先驱。1981年，随着舒适酒店(Comfort Inn)的开设和发展，精品开始快速发展。在相继收购了Clarion、Rodeway Inn和Econo Lodge之后，精品又对Sleep Inn和MainStay Suites进行了革命性的改造，使自身的业务范围得到全面拓展，从经济型消费到高消费，从基本服务到高档次的娱乐享受，各种服务无所不包，能够满足社会各阶层人士的需求。精品目前已在36个国家开设了4000多家饭店、小旅馆、全套间饭店和度假区，并有部分正处于是建设之中，这些饭店分属于以下品牌：Comfort, Quality, Clarion, Sleep Inn, Ascend, Cambria Suites, Suburban, Econo Loddge, Rodeway Inn和MainStay Suites。



华盛顿州精品双子酒店位于华盛顿州的斯波坎市(Spokane)，详细地址：3809 South Geiger Boulevard Spokane, Washington 99224。斯波坎位于内陆西北部的中心地带，是华盛顿人口第二多的城市。斯波坎市环境优美，在过去的41年里，斯波坎三次被选为“全美城市”，最近的一次是2015年。酒店所在位置交通非常便利，紧临90号高速公路和斯波坎国际机场。精品双子酒店是一个三层的双品牌酒店，占地7.26英亩，包括Sleep Inn & Suites舒眠套房酒店和Mainstay Suites主流套房酒店。Sleep Inn & Suites舒眠套房酒店有客房46间，Mainstay Suites主流套房酒店有客房41间，总共99个停车位。酒店设施有室内游泳池，健身房，商业中心洗衣房以及早餐室等。2个酒店将共享全部公共设施和同一个管理团队，保洁团队和销售团队。无论是休息、工作或享乐，精品双子酒店都能让旅客在感受其现代时尚的空间布局、灵感四溢的设计风格以及合理价格的同时，享受到更加怡然自得的舒适住宿环境。不论是对于前来度假的旅客还是来当地出差的商务人士来说，精品双子酒店绝对是完美之选。酒店建筑施工期为12个月，开业时间预计在2019年。



项目优势
• 高级贷款多重金融风控审批。华盛顿州精品双子酒店(Sleep Inn & Mainstay Suite)项目较之一般的EB-5项目具有更加严格的金融风控程序。它不仅要符合美国移民局对EB-5项目的普遍性要求，还要通过金融机构的多重金融风控审批，对企业主的经营经验，抵押偿付条件，未来现金流进行严格审查和分析，符合要求的企业才能获得贷款。

• 酒店未来现金流有保障。项目选址优势明显，综合当地市场和经济发展前景，以及管理团队的丰富经验，酒店未来几年现金流充足，发展潜力浓厚，偿还贷款没有任何压力。

• 两倍以上固定资产抵押，EB-5资金处于清偿第一顺位。贷款条例中明确规定，如果企业迟付或止付应还贷款，银行或贷款机构有权没收并拍卖企业的固定资产来清偿债务。投资人的EB-5资金与金融机构的资金，在清偿顺位上共占第一顺位(Pari Passu)。

• 合理退出机制。ALC独特的高级贷款模式可以在重新贷款和资产清算的形式以外，为投资者再提供一个灵活有效的退出方式，即通过向其它银行和金融机构出售贷款而实现。

• 完全使用建筑就业，项目完工即成功创造就业。项目预计创造的总就业人数将达到76.30人，完全能满足4个投资人所需要的40个就业。并且，由于所需的40个就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业，完全不需要依赖任何经营所需的直接就业，投资人在申请临时绿卡转换正式绿卡阶段，就创造就业达标这个关键问题来讲完全不存在风险。

• 第三方专业建筑施工公司提供全面资金管控及施工监管。项目有美国权威的专业建筑施工公司提供的全面资金管控及施工监管，确保项目100%顺利完工，绝无烂尾楼。

资金结构和用途
项目资金总需求量约为$1188万美元。资金结构为：美国借贷中心(“ALC”)提供的EB-5第一贷款200万美元(占总资金来源17%)，和非EB-5第一商业贷款572万美元(48%) (其中SBA提供担保的资金额度为500万美元)，以及借贷企业本身提供的现金投入416万美元(35%)。需要说明的是：ALC提供的第一贷款200万美元，系来自4个EB-5投资人的投资款汇总，每个投资人的投资金额为50万美元。




创造就业分析
华盛顿州精品双子酒店的就业计算分析将借助以往移民局批准的多个ALC酒店项目的成功经验，从项目所需的直接就业和建筑产生的就业入手，按照美国移民局批准的RIMS II标准方式计算出总共就业人数。

A. 由于建筑带来的就业：根据不少于$935万资金投入建筑施工来计算，这部分产生的就业总数将在57.09人。

B. 开发完成后项目正式开始经营产生的就业：按照移民局认可的当地同行业就业规模，经营将需要新增12个直接就业岗位，并因此而刺激产生至少7.21个间接或衍生就业岗位，从而在经营产生的就业人数将达到至少19.21。

因此，本项目的总就业数将会达到76.30人，能满足7位EB-5投资人对就业的需要，按照美国借贷中心的贷款计划，本项目将募集4位EB-5投资人参与贷款，就业的总人数是完全符合美国EB-5项目就业要求的。所需的40个就业将全部来自建筑产生的就业，完全不需要依赖经营所创造的直接就业。投资人在I-829申请临时绿卡转换正式绿卡的时候轻易满足移民局对就业数量达标这个关键点的要求，继而为获得正式绿卡上了一道强有力的保险。

第三方资金管控及施工监管
美国借贷中心所有EB-5项目全部有第三方监管机构做最全面的资金管控及施工监管。首先，第三方监管机构需有效监控资金的使用，并确保资金的使用符合美国移民局以及相应行业机构的要求，所以此第三方机构必须具备以下三个特点：

1) 其本身应该是大型建筑公司，熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。
2) 曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目，对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。例如，具体建筑环节占用资金比例的合理范围、不同建筑分包商的具体职责、建材定货的正常管道以及市场上原材料价格浮动范围等。
3) 必须掌握建筑公司的资金发放权，同时也有充分的授权可以随时进行现场施工检验，并有权对建筑公司的所有帐目，收款和放款的单据，甚至盈利多少进行财务审计。

在ALC操作的每一个项目进入到了施工阶段时，建筑商在使用包含EB-5资金在内的全部资金之前，必须经过该第三方监管机构的严格审核过滤，从而避免不必要的过度放款，杜绝资金被放任使用的可能。


接下来，在资金发放后的一个月内，监管机构会进行下一个更重要的跟进工作：对项目进行施工现场的检验，来进一步确认资金使用在了正确的地方，并出具施工进度报告。

报告须包括：
a. 检验时建筑商完成施工总量的大致比例和建筑进展情况
b. 支出明细中每一分项在检验时的大致完成比例
c. 施工现场照片


ALC投资人在I-526递交后，都会定期收到项目施工报告，含以上所有信息。所有项目全部都有第三方专业建筑施工公司提供全面资金管控及施工监管，确保EB-5投资人需要的建筑就业100%到位，EB-5资金安全运转！

项目选址
华盛顿州精品双子酒店选址于华盛顿州的斯波坎市(Spokane)。斯波坎位于内陆西北部的中心地带，是华盛顿人口第二多的城市。斯波坎市环境优美，有斯波坎河穿过城市以及斯波坎市中心的滨河公园。

斯波坎市


美丽的斯波坎河

在过去的41年里，斯波坎三次被选为“全美城市”，最近的一次是2015年， “全美城市”奖项是全国十大荣誉之一。

斯波坎2015年被选为“全美城市”

这座城市每年举办很多大型的社区活动，节日庆典和聚会，包括全国最大的定时公路赛Lilac Bloomsday Run以及最大的三对三篮球锦标赛Hoopfest。

定时公路赛Lilac Bloomsday Run

华盛顿州精品双子酒店的具体地址是3809 South Geiger Boulevard, Spokane, Washington 99224。酒店所在位置交通非常便利，紧临90号高速公路和斯波坎国际机场。

详细地址：3809 South Geiger Boulevard, Spokane, Washington 99224

管理团队
项目的开发管理工作将由H&H酒店开发有限公司(H&H Hospitality Spokane, LLC)承担。H&H酒店开发有限公司总裁Kevin Hoyle先生有多年的财富管理和地产开发经验，他于1997年创立了Hoyle Capital Management, Inc，一家金融咨询公司。在此之前，他是H3TLegacy Capital Partners的总裁和首席执行官，这家公司专来投资房地产的对冲基金。

酒店的运营管理由Lighthouse Hospitality Group承担。Lighthouse Hospitality有超过32年的酒店管理经验，将负责酒店的团队招聘和提供客户服务。根据美国三大信用公司提供的信用报告显示，华盛顿州精品双子酒店的主要负责人Kevin Hoyle信用记录良好，无拖欠款记录。

抵押商业地产估值
酒店优越的地理位置，准确的市场定位，配套的设施，全方位的服务将吸引大量前往当地休闲度假顾客，商业前景乐观。酒店建筑施工期为12个月，开业时间预计在2019年。根据世界领先的房地产估值及咨询公司HVS咨询有限公司提供的估值报告，酒店开业经营后估值将达到1,170万美元，稳定经营后的估值将达到1,300万美元，是EB-5贷款额的数倍。

现金流和财务预测
为了预测酒店建成后投入使用的现金流及财务状况，酒店开发商对酒店项目地点，竞争状况，市场分析、财务预测、游客流量等方面的因素进行了综合考虑：

• 酒店开业经营后估值将达到1,170万美元，稳定经营后的估值将达到1,300万美元，是EB-5贷款额的数倍。
• 酒店区位优势明显，交通便捷，周边企业众多，商业发展潜力浓厚，靠近目标 市场，未来经济增长势头乐观，市场需求强劲
• 酒店房间状况最优，较周边酒店具有竞争优势
• 连锁知名品牌，带来网络效应

在前述宏观市场分析的基础上，综合酒店周边商业及竞争者的经营数据，酒店开发商对建设完工后的未来五年的财务运营状况进行了保守的预测，详见如下表：


综上所述，华盛顿州精品双子酒店项目是优质EB-5投资移民项目，将EB-5资金投入到美国中小企业，给投资人提供了最大限度的资金安全。而投资移民申请所需就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业，完全不需任何经营产生的直接就业，消除了投资人永久绿卡获批的不确定性。

 
来源：ALC走进美国


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