美国租房攻略(四)：加州纽约州驱逐房客法律规定
浏览次数：18478    添加时间：2013/12/3    来源：美国法律联营网

USLawChina在之前曾撰文总结过一系列美国租房和攻略以及合租注意事项。如《美国租房攻略(一):如何找房源》《美国租房攻略(二):明晓房客的权利和责任》《美国租房攻略(三)：明晓房东权利和责任》以及《在美国合租需要注意哪些事项》，以下以问答形式为读者介绍华人聚集地加州和纽约州对房东驱逐房客的法律规定和程序。

1.可根据哪些理由驱赶房客（Evict a Tenant）？
通常理由有：不付房租； 租约到期（expiration of lease）；造成公害（Nuisance）或霸占（holdover），即违约对房屋的使用超出原先协议的范围，如私下转租，契约期满仍不搬离，或对邻居的生活形成妨碍。

2. 房东如何通知房客被驱逐（eviction proceedings）？
如果房东要采取法律行动对付不肯搬出的房客，房东必须首先给房客一份书面通知。房东可以亲自将通知交给房客，也可通过邮局邮寄通知，或者事先将通知贴在在房屋的一处显眼的地方。

3. 如果房客接到通知后，仍然继续住在租屋（rental unit）里该如何是好?
如果房客不顾通知继续滞留在出租房内，房东应该去法庭起诉房客，如果法庭判定房东胜诉，而房客仍不搬出的话，法警将为房东代劳。

4. 房客何时可以进行驱赶房客（evict the tenant）的法律程序？
需要视租约而定。如果是不付房租导致的纠纷，一般而言房客必须按时交付房租，且不得迟于租约规定的日期之后，否则房东有权进行驱赶房客（evict the tenant）的法律程序。具体规定和法律程序如下：|

加州：依据法律，房东在驱逐未按时付租的房客时，可先以口头通知房客欠缴房租。如房客依然欠缴房租，房东三天之后可向房屋法庭申请驱逐，法院会通知房客出庭说明原因。若房客未按时出庭，法官将采信原告说词，进行缺席宣判。
在有些场合，房东在法庭上并不是理所当然的赢家。如果房客有证据表明房东的过失或送达通知的错误，那么整个诉讼程序可能会增加到数月才能完成。如果房东败诉，租约不仅将继续履行，有时还要赔偿房客的相关损失。
如果房东胜诉并取得判决书后，只有法庭警察负责执行法院的驱逐令，房东不得以任何私人手段借机对房客采取精神或实体的威胁与骚扰。如果房客在限定时间拒绝搬离，或搬离后再次返回房间，房客有权报警。警察可以依法以非法侵入私人物业的罪名将房客逮捕并起诉。

纽约州：在纽约大体上房东有以下两种法律程序来解决房东房客问题。
其一，房东要赶走房客，这也就是所谓的「驱逐程序」 (Holdover Proceeding)。
其二，房东要求租客付未付的租金，也就是要进行另外一种「不付款程序」 (Non-Payment Proceeding)。

对于驱逐程序，首先到法院立案，请求法官判决房客离开。拿到法官的判决后，需要将相关的文件递送给有关的执行部门，只有该部门才能行使赶走房客的权利。纽约州房东在法院立案的费用是45美元，但是到最终赶走房东这一过程还是十分繁琐的。一旦中间出现一个纰漏，法官就可能将案件撤销。进入到法院程序后，如果不会讲英文可向法院申请免费的翻译。需要注意的是在纽约州处理房东房客纠纷的法院是不提供免费的律师服务的。为了能最驱赶不良房客，有必要请专业律师帮助进行正确的法律程序。

USLawChina会在之后陆续为读者整理在美国华人房东房客纠纷的常见问题相关问答，敬请关注。如有房东房客纠纷问题欢迎与我们联系，我们将竭诚为大家服务，答疑解惑。

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