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【ALC新年新项目发布】No.57 亚利桑那州帕克兰老年公寓活动中心
浏览次数：8061 添加时间：2017/2/10 来源：RCH走进美国

亚利桑那州帕克兰老年公寓活动中心(Parkland Memory Care) ALC美国借贷中心SBA商业不动产按揭抵押贷款第57号项目发布

3500 South Arizona AveChandler, AZ 85248

项目概述
亚利桑那州派克兰老年公寓活动中心(Parkland Memory Care Facility)是地处亚利桑那州钱德勒市的一家大型老年公寓和活动中心，详细地址：3500 South Arizona Avenue, Chandler, Arizona 85248。钱德勒市属于凤凰城大都市区，为亚利桑那州发展最迅速的城市之一。同时为美国知名的度假胜地，每年约有330多天阳光明媚，使其成为度假、旅游胜地，尤其以一年一度的鸵鸟节而闻名。除此之外，钱德勒还是大型高科技公司的卫星基地，包括英特尔(Intel)等。项目占地4.51英亩，内有56间装备齐全住宿单位，含单间宿舍和两室公寓，总共72个床位。公用设施包括餐厅，图书馆，网吧，美容院，杂货店，有氧健身房，康复理疗区，洗衣店，棋牌室，娱乐中心，还有户外活动区，球场，烧烤和园艺等不同区域，是一家具现代装修和设施的涵盖居住、商业零售、办公区、医疗服务、多功能娱乐休闲厅为一体的老年活动中心。派克兰老年公寓活动中心的建成将大大便利临近城市的老年退休人员，解决成年子女家庭的后顾之忧，并同时解决大批就业名额，而带动地方经济的发展。项目建筑施工期为15个月，开业时间预计在2018年。

项目优势
• 政府多重金融风控审批。亚利桑那州派克兰老年公寓活动中心 (Parkland Memory Care) SBA 504贷款项目较之一般的EB-5项目具有更加严格的金融风控程序。为了获得EB-5资金，它不仅要符合美国移民局对EB-5项目法律和就业的普遍性要求，还要通过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。代表美国联邦政府的中小企业局将对企业的资信状况，抵押偿付件，未来现金流进行严格审查和分析，符合要求的企业才能获得贷款。

• 项目未来现金流有保障。项目建设的资金需求为1080万美元，其中250万美元将来自5名EB-5投资者。除了中小企业局的严格风控外，贷款担保人优秀的信用评级，以及项目客观的未来现金流都为项目还款提供了保障。项目建成后的估值将达到1985万美元，稳定经营后的估值将达到2528万美元，是EB-5贷款数额的数倍。

• 两倍以上固定资产抵押，EB-5资金处于清偿第一顺位。SBA 504贷款条例中明确规定，如果企业迟付或止付应还贷款，银行或贷款机构有权没收并拍卖企业已经购买下的固定资产并通过债务清偿找回贷款损失。投资人的EB-5资金在清偿顺序上拥有第一优先权，SBA所提供的贷款，在清偿顺位上位居第二，在EB-5资金之后。因此，SBA 504贷款项目的资金追偿机制便成为了EB-5的“安全垫”。

• 项目选址优势明显。亚利桑那州派克兰老年公寓活动中心位于亚利桑那州马里科帕县的钱德勒市，属于凤凰城大都市区，为亚利桑那州发展最迅速的城市之一。据2015年人口统计，该城市有约25万人口，近几年老年人口数量持续增加中，对老年中心服务的需求增大。该市商业发展潜力浓厚，经济增长势头乐观。项目地理优势明显，交通便利。项目条件优越，保障充足现金流。

• 完全使用建筑就业，项目完工即成功创造就业。项目预计创造的总就业人数将达到122.51人，完全能满足5个投资人所需要的50个就业。并且，由于所需的50个就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业，完全不需要依赖任何经营所需的直接就业，投资人在申请临时绿卡转换正式绿卡阶段，就创造就业达标这个关键问题来讲完全不存在风险。

• “等预算完工担保”，保证项目100%完工。项目有纳斯达克上市公司（NASDAQ: TTEK）美国著名的建筑施工行家德聪集团（Tetra Tech）提供的”等预算完工担保“，确保项目100%顺利完工，绝无烂尾楼。

资金需求与来源
项目开发商Medical Development Partners, LLC将目光锁定在亚利桑那州的钱德勒市，并计划在此修建帕克兰老年公寓活动中心。项目资金总需求量约为$1080万美元。资金结构为：美国借贷中心(“ALC”)提供的EB-5第一贷款250万美元(占总资金来源23%)，和非EB-5金融机构提供的第一商业贷款290万美元(27%)，SBA中小企业局的第二贷款324万美元(30%)，以及借贷企业本身提供的现金投入216万美元(20%)。需要说明的是：美国借贷中心提供的第一贷款250 万美元，系来自5个EB-5投资人的投资款汇总，每个投资人的投资金额为50万美元。

创造就业分析
亚利桑那州帕克兰老人公寓活动中心的就业计算分析将借助以往移民局批准的多个老年中心项目的成功经验，从项目所需的直接就业和建筑产生的间接和衍生就业入手，按照美国移民局批准的RIMS II标准方式计算出总共就业人数。

A. 由于建筑带来的间接和衍生就业：根据不少于$700万资金投入建筑施工来计算，这部分产生的间接和衍生就业总数将在57.35人。(注意：因建筑施工不满两年，直接就业将不能计算在内)

开发完成后项目正式开始经营产生的就业：按照移民局认可的当地同行业就业规模，经营将需要新增40个直接就业岗位，并因此而刺激产生至少25.16个间接或衍生就业岗位，从而在经营产生的就业人数将达到至少65.16个。

因此，本项目的总就业数将会达到122.51人，能满足12位EB-5投资人对就业的需要，按照美国借贷中心的贷款计划，本项目将募集5位EB-5投资人参与贷款，就业的总人数是完全符合美国EB-5项目就业要求的。所需的50个就业将全部来自建筑产生的间接和衍生就业，完全不需要依赖经营所创造的直接就业。投资人在I-829申请临时绿卡转换正式绿卡的时候轻易满足移民局对就业数量达标这个关键点的要求，继而为获得正式绿卡上了一道强有力的保险。

第三方资金管控及施工监管
美国借贷中心所有EB-5项目全部有第三方监管机构做最全面的资金管控及施工监管。首先，第三方监管机构需有效监控资金的使用，并确保资金的使用符合美国移民局以及相应行业机构的要求，所以此第三方机构必须具备以下三个特点：

1) 其本身应该是大型建筑公司，熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。
2) 曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目，对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。例如，具体建筑环节占用资金比例的合理范围、不同建筑分包商的具体职责、建材定货的正常管道以及市场上原材料价格浮动范围等。
3) 必须掌握建筑公司的资金发放权，同时也有充分的授权可以随时进行现场施工检验，并有权对建筑公司的所有帐目，收款和放款的单据，甚至盈利多少进行财务审计。

经过反复的实践和摸索，美国借贷中心最终选定了纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK)，美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)担任所有项目资金使用的第三方监管机构。

具体来说，每个月建筑商都会向企业主提交当月的资金使用申请并就使用目的进行解释说明，由企业主批准并放款。一般情况下，企业主不会对自己聘请来的建筑商提出的资金使用申请进行严格的审核。但是，在选定德聪集团担任所有项目资金使用的第三方监管机构之后，所有与建筑施工有直接利益关系的参与方，需要达成一个共识，并签署一份协定。

签署以上协定的一共有四方：

1) 企业主，也就是项目的所有人，同时也是借到EB-5贷款的公司
2) 企业主雇佣来完成建筑开发的建筑商，也是资金的直接使用者
3) 代表EB-5投资人的区域中心，即美国借贷中心
4) 区域中心选定的第三方资金使用监管机构，即德聪集团

此四方协议囊括的内容众多，但其核心环节为：在美国借贷中心操作的每一个项目进入到了施工阶段时，建筑商在使用包含EB-5资金在内的全部资金之前，必须经过德聪集团的严格审核过滤。在通过四方协议取得企业主认可后，美国借贷中心要求德聪集团直接受理建筑商的资金使用申请，且只能批准申请中提出的合理部分。倚仗德聪集团丰富的行业经验作出准确的第三方专业判断，从而避免不必要的过度放款，杜绝资金被放任使用的可能。

建筑完工担保
以上四方协议中除了对建筑施工资金进行了充分管控之外，还有一项最为重要的功能，也是在中心所有EB-5项目移民申请中的起到最关键作用的功能:建筑完工担保。这样一来，建筑施工的风险就完全消失了。经就业分析显示，该项目所需就业全部来自于建筑过程中的非直接就业，即全部就业随施工过程结束自然到位。所以项目建筑的顺利完工至关重要！

项目选址
亚利桑那州帕克兰老年公寓活动中心位于亚利桑那州马里科帕县的钱德勒市，属于凤凰城大都市区，为亚利桑那州发展最迅速的城市之一。据2015年人口统计，该城市有约25万人口，预计在2016年将超过26万人口。

钱德勒市中心

钱德勒为美国知名的度假胜地，每年约有330多天阳光明媚，使其成为度假、旅游胜地，尤其以一年一度的鸵鸟节而闻名。每到鸵鸟节，整个城市就处处充满了欢乐的气氛，游客们一边吃着鸵鸟肉汉堡，一边观看激烈的骑鸵鸟赛跑、鸵鸟拉车赛跑等趣闻鸵鸟比赛。

钱德勒鸵鸟节

除此之外，钱德勒还是大型高科技公司的卫星基地，包括英特尔(Intel)等。英特尔第一个”可持续环保“工厂就建在钱德勒市。这些高科技公司的设立极大的刺激了当地的经济发展。

位于钱德勒市英特尔公司

亚利桑那州帕克兰老年公寓活动中心的具体地址是 3500 South Arizona Avenue, Chandler, Arizona 85248。

详细地址：3500 South Arizona Avenue, Chandler, Arizona 85248

亚利桑那州帕克兰老年公寓活动中心选址卫星图

管理团队
项目的开发工作将由Medical Development Partners开发有限公司(Medical Development Partners, LLC)承担，该公司的总裁Neal Salmen先生从事房地产开发超过20年，由其完成开发的项目遍布全美，包括大型商业广场，公寓住宅等。合作的建筑开发公司JF Construction有着丰富的老年公寓活动中心的开发经验，由其完成开发的老人公寓中心在全美已超过500个单元。该项目的建筑设计公司Lenity Architecture在全美31个州参与设计了各大老人公寓活动中心项目。中心建成之后将由Seasons Management公司来管理，该公司专门为美国大型老年中心提供管理和咨询服务，由他们全面管理的中心已经超过20所，其主要负责人Eric Jacobsen和Marlon Fenton有超过30年老人公寓活动中心的开发管理经验。根据美国三大信用公司提供的信用报告显示，亚利桑那州派克兰老年公寓活动中心的主要负责人Neal Salmen先生信用记录良好，无拖欠款记录。

SBA 504贷款风险评估
按照SBA504贷款的标准放贷条件，该项目须经过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。此项目的土地及商业建筑价值将全部用于两个贷款的风险抵押，美国借贷中心的EB-5资金属于第一贷款的一部分，将占据第一清偿顺位，美国中小企业局的第二贷款处在第二清偿顺位，为投资人的第一贷款创造资金的“安全垫”。项目基本条件符合504贷款的资格要求,详细情况请见下表：

抵押商业地产估值
该老年公寓活动中心优越的地理位置，准确的市场定位，配套的设施，全方位的服务在当地有绝对的吸引力和竞争优势，商业前景乐观。项目建筑施工期为15个月，开业时间预计在2018年。根据世界领先的地产估值及咨询公司IRR提供的估值报告，项目开业经营后估值将达到1985万美元，稳定经营后的估值将达到2528万美元，是EB-5贷款额的数倍。

现金流和财务预测
为了预测项目建成后投入使用的现金流及财务状况，项目开发商对酒店项目地点,竞争状况，市场分析、财务预测、游客流量等方面的因素进行了综合考虑,现简要罗列于下：

• 项目所在位置地理位置优越，交通便利，靠近医疗设施和休闲娱乐的区域
• 该地区的老年人数在增加中，对老年中心服务的需求会继续提高
• 钱德勒市环境优美，气候温和，适宜养老
• 老年公寓活动中心建成后状况最优，较其他中心具有竞争优势
• 此项目的开发商和管理层有很丰富的行业经验

在前述宏观市场分析的基础上，综合项目周边商业及竞争者的经营资料，项目开发商对建设完工后的未来三年的财务运营状况进行了保守的预测，详见如下表：

综上所述，亚利桑那州帕克兰老年公寓活动中心SBA504项目是优质EB-5投资移民项目，将EB-5资金以政府平台方式投入到美国中小企业，促进经济发展，积极创造就业。而投资移民申请所需就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业，完全不需任何完全不需任何经营产生的直接就业，消除了投资人永久绿卡获批的不确定性。

SBA504货款严格的风控准则，和独特的资金结构，要获得EB-5资金和政府贷款的企业须经过多轮次风控审批，只有“仅凭未来现金流就足以还贷”的极少数优质中小企业才能接受贷款。成倍的抵押资产，和第一顺位的清偿顺序，更是给EB-5投资人提供了最大限度的资金安全。而其标准化的金融产品特性，也给投资人搭建了几年后合理自然的退出方式。

SBA504贷款和EB-5资金的完美结合，真正意义上解决了绿卡和资金安全的双重保障。

来源：RCH走进美国

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