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项目背后的故事 | EB-5结缘瀑布镇之三重奏
浏览次数：5182 添加时间：2018/9/20 来源：美国移民ALC

找寻项目背后的故事

每一个项目有一首歌，每一次成功燃一把火！

在美国，每个SBA的投资项目都满满承载着一个普通人的人生梦想，每个SBA的贷款过程都深深镌刻着一个普通人的励志故事！虽然尊称他们为“企业主”，但其实这些普通人就生活在我们当中，和你我他一样，每天为自己小小的事业奔波，也为家庭和子女操劳。也许他们一辈子无缘成为挥金如土的房地产大亨，但是他们每天都在快乐追求着自己的梦想，从不放弃。美国借贷中心的每一个SBA政府贷款项目都是一首回荡天际的歌，或缠绵揣测，或激扬奋进，有时让人喜极而泣，有时令人扼腕叹息。本专栏让我们中国的投资人一起分享这些投资项目背后鲜为人知的故事……

今天故事的发生地你一定不陌生——尼亚加拉大瀑布。（EB-5鸣响大瀑布之二重奏乐章：尼亚加拉大瀑布下的EB-5故事（上）、尼亚加拉大瀑布下的EB-5故事（下））这个瀑布旁的小镇即便以尼亚加拉郡的大范围计算，陆地面积也仅有1300平方公里，和中国香港的面积差不多。但这并不妨碍每年众多游客慕名而来，向大自然朝圣，赞叹着横跨美国、加拿大两国的“雷神之水”隆隆轰鸣……

Ali Rizek阿里·瑞泽克和Leila Rizek蕾拉·瑞泽克是一对携手走过30多年婚姻生活的夫妇，他们在这个风景迤逦的小镇度过了人生中最忙碌却也惬意的漫长时光，从1995年起便经营着当地一家经济型Econo lodge连锁酒店。随着国内外游客的不断增多，瑞泽克家的酒店生意也越来越好，到了2015年旅游旺季时，客房的入住率高达96.6%，而每间房的均价也在每晚130美金左右。小小的经济型旅馆能够产生如此充沛的现金流，这让在酒店业第一线工作了近30年的瑞泽克夫妇有了全新的想法和动力。

2008年4月，一次偶然的机会让瑞泽克夫妇了解到距离自家酒店只有一个街区之隔的地块正在拍卖。确切的说，是一家已经关门了的汽车旅馆。因为自家生意的蒸蒸日上也给了瑞泽克夫妇信心，考察了方圆五英里，只有寥寥几家竞争者，而且缺少中端经济型酒店。经验满满的瑞泽克当机立断斥资90万美金买下这个经营不善的汽车旅馆，并计划将其完全推倒重建。从购买、拆除、到重新规划、完成建筑施工图、确定连锁酒店的品牌定位，所有步骤一气呵成！仿佛胜利的曙光就在眼前，一切是多么的令人振奋！

道家学派创始人老子云：祸兮福所倚，福兮祸所伏。意思是祸与福相互依存，坏事可引出好的结果，而好事也可引出坏的结果。就算用在2500年后的美国，也是一样的道理！就在2008年9月，由次贷危机引发的金融海啸席卷全美，美国银行体系和整个金融业存在的问题被毫无保留的曝光于台面，导致大量金融企业破产、规模巨大的投资银行轰然倒闭！而此时此刻的瑞泽克夫妇想要为自家酒店申请建筑贷款也变为了不折不扣的“天方夜谭”！雪上加霜的是，由于金融危机的影响，瀑布镇的旅游业也大受冲击，瑞泽克夫妇原本的小经济型旅馆失去了往日的繁华熙攘，只剩夫妻二人的叹息与忧愁贯穿着整个2009年的夏天。

漫长的金融危机后，在尼亚加拉瀑布镇携手30几个春秋的瑞泽克夫妇下定决心，无论如何也要把他们的第二家酒店按照原计划打造出来！夫妻同心，其利断金！2010年起，瑞泽克夫妇一边照顾着自家老旅馆的日常经营，一边积极的与尼亚加拉郡工业发展署Niagara County Industrial Development Agency联络，尽可能的为新酒店申请更多的税务优惠项目。一晃两年过去了，功夫不负有心人，因为新酒店将为当地创造30多个就业机会，危机后的瀑布镇也逐渐恢复了往日的繁华。终于在2013年，瑞泽克夫妇成功申请到了PILOT(Payment in lieu of taxes)的当地税务政策及长达十年的税务优惠。该政策要求新酒店依照协议条款支付具体的不动产从价税Ad-valorem Tax，并这将节省酒店前五年运营上高达48万美金的税费！

来自尼亚加拉郡工业发展署NCIDA的主席Henry M. Sloma在日后接受媒体采访时表示：“我们非常鼓励更多的度假酒店在尼亚加拉瀑布镇的游客集中地被开发。这其中包括对现有物业的改进以及新住宿设施的建设，这一切对尼亚加拉瀑布镇作为旅游目的地的形象至关重要。”

而更加难得的是，来自当地工业发展署的工作人员还向瑞泽克夫妇介绍了美国中小企业局的SBA 504贷款，该项目是美国联邦政府和金融机构合作放贷的项目，申请人需要同时获得政府和金融机构的批准，才能拿到两笔贷款：金融机构的第一贷款和SBA提供的第二贷款。这两笔贷款缺一不可，且申请人要求抵押双倍价值的固定资产。而SBA 504贷款的优势则是这一贷款比普通商业贷款的利率更有竞争力，对首付款比例的要求也更低，节省了项目前期的大量费用投入。此时的瑞泽克夫妇距离梦想只差这最后一步，更是无比坚定的将估值已超过455万美金的经济型小旅馆Econo Lodge作为抵押，凭借着二人高达815、792分的个人信用分数等等条件，最终成功获批SBA 504贷款！

美国借贷中心ALC是一家能提供SBA 504第一贷款的金融机构，也是全美国唯一一家使用EB-5资金的全国性执照借贷机构。通过SBA 504项目，美国借贷中心与美国中小企业局合作，为掌握丰富经营经验，未来现金流特别充分的中小企业提供有效的固定资产贷款。这些企业主和瑞泽克夫妇一样，怀着梦想创业，一生守护蓝图。美国借贷中心的每一笔EB-5资金都通过美国联邦政府严格的风控，以第一贷款的最优先级别进入项目。资金的使用目的不是去短期内赚取高倍的开发利润，而是支持有梦想的企业家按照长远计划投入各自的产业，追求可持续增长基础上的长期投资效益。

每每回忆起三年前的金融危机，瑞泽克一家都心有余悸。阿里·瑞泽克这样说道：“三年前，我们全家满怀希望购买下了这儿，想把它打造成一家全新的经济型中端酒店，可是突如其来的金融危机却让融资成为了不可能的事。三年后的今天，我们终于有机会与SBA政府贷款一同推进未完成的梦！“

如果未来你有机会去到尼亚加拉大瀑布，请记得这家精品国际酒店集团Choice Hotels International旗下的舒适套房酒店Comfort Inn& Suites，虽然这儿并没有紧邻大瀑布，但绝对位于旅游线路中交通最繁忙的商业地带，能够俯瞰城市繁华的主街景色；毗邻190号公路的舒适套房，还带有按摩浴缸和室内泳池，走路距离到达当地最大的奥特莱斯购物中心，驱车5分钟到达大瀑布国际机场。更重要的是，尼亚加拉瀑布镇不断见证了与美国借贷中心ALC和众多EB-5投资人的奇妙缘分！

项目相关链接：
【ALC六大新项目发布之六】NO.48 纽约尼亚加拉瀑布舒适套房（SBA已批准）

参考文献：
New hotel in the works
http://www.niagara-gazette.com/news/local_news/new-hotel-in-the-works/article_6580ecd0-ac2a-59cc-b522-ebaa822e5fe4.html

Planning Board in Falls gives go ahead for 82-room hotel on boulevard
http://buffalonews.com/2015/04/01/planning-board-in-falls-gives-go-ahead-for-82-room-hotel-on-boulevard/

Another new hotel coming to Niagara Falls; application for restaurant facility approved
https://www.wnypapers.com/news/article/current/2012/07/11/107091/another-new-hotel-coming-to-niagara-falls-application-for-restaurant-facility-approved

全球金融危机冲击下的美国经济
http://www.ciis.org.cn/chinese/2010-05/07/content_3747318.htm

从价税
https://zh.wikipedia.org/wiki/%E5%BE%9E%E5%83%B9%E7%A8%85

文章来源：美国移民ALC

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