ALC | EB-5风控：投资者如何进行项目跟踪？
浏览次数：4751    添加时间：2020/12/13    来源：美国移民ALC

大家好，欢迎来到ALC播客移民新说，在以往我们谈到投资移民大家都会比较关注怎样的项目才更安全，在7月20日的播客里面还针对“投资人遇到问题项目如何自救”这样的问题专门做了一次讲解，里面提到“自救”的前提是尽早发现“危险”，也就是如果项目遇到困难，投资人一定要争取在第一时间发现，才有机会。那次播客上线之后，有不少其他公司项目上的投资人朋友私下联系了我们的嘉宾Aeson，想深入了解一下怎样跟踪或者说怎样关注自己的项目，今天的节目我们就来聊聊这个话题。今天做客的嘉宾依然是我们熟悉的ALC商业发展副总裁Aeson。

Q：上期节目播出后就有朋友在公众号留言说，我的项目现在看还好，我还需要跟踪么？为什么要跟踪自己的项目？那请Aeson为这位朋友做个解答吧。

A：好的，这个问题问得好，这个朋友自己也说了“现在”看还好，不代表一直好，未来的潜在风险还是存在的。

首先这样可以掌握和控制自己家庭移民规划的主动性。根据自己项目的运转情况、移民申请的进展，动态的调整在国内的事业、资产还有子女教育安排。

其次当项目真的遇到困难，影响移民审批或者投资收回的时候，可以对未来做出预测和应对，增加移民进程的顺利程度和投资资本的收回把握。

最后就是在项目运作相关方面，不管是区域中心还是资金使用方存在违法行为的情况下，掌握在“时效内”的主动性。比如美国的证券法赋予了投资人在某些条件下，可以要求退款的权利。这里最重要的一条，是投资人可以在基金发售方欺诈的情况下，在认购三年内要求发售方（EB-5基金公司）无条件退款。如果超过了三年，或者虽然还是在三年内，但如果发现欺诈后的间隔时间超过了一年，法律就规定投资人不能再因此要求退款。这就是美国证券法中常说的“法定时效性”。如果超过时效，再做这个处理就会增加更多变数和麻烦。

Q：那就以这位朋友为例，作为投资人是有这个跟踪的权利么？

A：在这里首先肯定，投资人是有这个权利的，投资人需要向投资目标相关方比如区域中心等索要信息的权利是受到法律保护的。

在美国，各州制订自己的相关法律比如有限合伙人法或者有限公司法。许多州在制订这个法的时候，参照了美国“统一法律委员会” The Uniform Law Commission (ULC) 的统一范本。这个范本是在2001年撰写的，在2011年和2013年进行了修改。目前，有近半数的州采用了这一范本。其他州的法律没有使用这一范本，但是内容类似。

对于投资人知情权的表述，范本法在第304节做出了具体规定。规定投资人有索要信息和进入办公室查看公司信息的权利。

注意，这是法律赋予投资人的权利，任何公司的运营协议都无法剥夺这一法定权利。

Q：感谢Aeson的解答，在投资中能够将风险降低到最低的确也需要充分使用自己的权利。希望能够帮助到那位朋友。那就今天的话题Aeson能不能给大家再详细的说明下应该从哪些方面来关注自己的项目？

A：接下来就是我们今天的重头戏了。不管之前投资人是否掌握这些信息，现在都应该从头开始，把我们下面提到的信息搜集整理起来。

第一个板块就是基础信息，这个板块包括：
1. 区域中心、资金使用方背景，这个包括我们之前提到的在移民局、SEC等管理部门和注册部门的注册信息，在当地政府的相关牌照、执照等。

2. 相关负责人背景，之前发生过在联邦范围内有违法犯罪记录的人士注册了区域中心，相对于商誉卓著的人来说，这些“有污点”的人士危险会更大一些。

3. 项目涉及的开发商等方面背景，如果项目有我们之前提到的“第三方风控”机构介入的话，监管公司会替投资人做相关的工作，投资人只要确定“监管公司”靠谱就可以了。

4. 项目基础信息，这个部分很容易理解，就是项目地址、内容、资金、未来前景等，但是要注意，这个要从第三方公共信息渠道获得，用来和投资人之前从项目方获得的宣传信息比对。

Q：您提到的项目基础信息部分还需要通过第三方才能获得信息吗？

A：是的，以第三方公开的信息来源为依据，和区域中心/资金使用方提供的宣传信息进行比对，一方面可以掌握相对更真实的信息，一方面也可以验证区域中心和资金使用方一定程度上的诚信水平。跟踪的第二个板块也就是开发信息，基本上都是要通过第三方获得，投资人可以搜索网站媒体对于项目的报道；可以通过区域中心的社交媒体上的关联信息，找到项目的建筑承包商，从侧面了解项目的进展情况；可以在FB和推特上关注区域中心、开发商、建设承包商、项目实体企业和连锁品牌商等各方机构，跟踪项目进展。如果是房地产类项目的话，房地产专业网站也会是非常好的信息来源可靠的媒体，比如therealdeal.com，虽然只是有纽约、佛州和加州LA少数几个州的信息，好在这三地也覆盖了当前大多数的EB-5房产项目了。有些中小城市的项目，通常也可以在当地的网站搜索到项目开工运营等信息。另外还可以通过EB5project这样的网站了解到绝大多数EB-5项目的具体信息。

Q：那除了您分享的这些要点外，还需要特别关注哪些信息呢？

A：还有一个需要关注的是，第三个板块也就是运营信息，这时投资人就要行使自己的知情权，向区域中心索要项目运营数据、资金使用方的资金使用报告/财务报告。

第四个板块政府记录，根据之前了解到的项目所在地，到当地政府/法院等机构查询到项目所有公开记录文件：包括了土地交易纪录、政府机构审批文件、区域中心贷款以及担保等相关文件；同时保持在这些机构的官方发布平台上保持对项目有关信息的持续关注，定期刷新。同时美国各个州的体系不一样，也不一定所有项目都有政府官方文件的登记记录，这时候也许需要找本地的律师或房地产经纪人或者其他专业人士，调取相关文件记录。

第五部分主要是和相关方的沟通记录，最好使用邮件，并随时保存有时间戳记的记录，必要的情况下也可以保存纸质文件比如打印，这些沟通内容包括“索要文件”、“确认项目进展”等。

Q：恩，相信通过您的分享我们的听众朋友对于项目的安全把控能有个全面的理解了。那您作为行业中的专家，有没有一些独门经验可以给到大家呢？

A：那就不得不提到我们ALC的周董传授的经验，也可以归到第三方信息渠道里面，就是各个项目，无论规模大小，美国当地发达的，相对非常中立和客观的传统媒体（注意，不是可以购买的商业软文），尤其很多郡县一级(county)或者城市、乡镇一级(City、township)的非常focus本地商业发展与动态报道，对于在该具体地区的新商业项目，因为都与本地经济、就业乃至民生有关，一般项目从立项（项目都需要申请本地市政建筑许可、乃至需要公听会来决议开发方案等）当地媒体记者就会获得信息开始追踪。投资人也应该自己或者通过雇用专业人士来进行在媒体层面的状态了解，这种独立第三方的无冕之王的调查报道，真实可靠，也是重要的资讯渠道。

Q：谢谢您的分享。前面您总结了那么多重要信息，那接下来的话还是请您为大家详细拆解说明下里面的几个关键信息吧。

A：好的，在以上几个板块里汇总的信息，要分成几个类别，基本上就是绿卡、还款、和再投资三个方面。我们在这里就这些内容进行展开讨论。

绿卡方面：从预测绿卡的角度，跟踪的重点是项目完工，创造就业。如果项目依赖运营就业，还需要跟踪运营情况。

除了项目就业外，区域中心是否被关停、EB-5资金有没有被弃用、资金风险性和持续性有没有合规等因素也都会影响投资人的绿卡。

资金安全方面：在预测项目还款方面，可以分为两类情况。

第一类项目是一个大型的集团或者政府作为借款人直接借用EB-5贷款，以公共设施、医疗公司、政府部门等借款人的项目为主。第二类是依赖项目本身的盈利。以房地产、酒店、养老院、学校等依赖项目自身盈利的项目。

对于第一类，我们主要看借款人的财务状况。分析借款人的财务报表。这一类项目的借款人往往是非营利性组织，或者是上市公司。他们的财务报表很多时候是公开的。通常来说，只要这些借款人财务状况良好，看不到破产的迹象，资金返还的风险就低。但如果借款人的财务状况出现了波动，例如上市公司的年报中提示，公司因为经营不善而巨亏，资金链出现断裂的风险。这样的情况下，投资人就得关注。

对于第二类，我们需要看项目本身的运营状况。例如，酒店项目需要看入住率、房间均价、运营成本等指标。除此之外，我们需要注意项目的资金结构调整。项目在完工稳定后，项目方往往会把银行贷款进行在融资，把原先的建筑贷款转换为金额更大的长期贷款。由于贷款金额变大，开发商的现金股权投入往往会变少。EB-5资金作为夹层贷款的抵押物也相应的变化。

再投资方面：项目跟踪的另一个环节是资金再投资。由于排期时间长，EB-5资金再投资几乎无法避免。这时候区域中心如何选择项目，是值得投资人重点关注的一个问题。这个方面近两年移民局出台了很多细致的规定，跟踪得来的信息也要根据这些规定随时调整视角。

Q：由于最近有很多新朋友是通过公众号来到我们的播客的，在今天节目的最后我们还是请Aeson为我们介绍一下ALC吧，让新进入朋友有一些了解。

A：各位新朋友大家好。那又到了ALC闪光时刻，我们之前介绍了“高级贷款”“建筑就业”“第三方监管”这些我们为投资人考虑而设置的层层安全保障，所以ALC的项目安全，对投资人绿卡和资金来说是完全无需担心的；同时，我们的投资人每周都可以获得投资项目的进展、移民申请进展、资金使用进展三方面的周报邮件，错过邮件的投资人可以直接登录我们为投资人设立的信息平台，随时下载自己的投资、移民申请的所有文件，可以说完全确保了投资人的知情权。也就是说，投资人无须担心，担心的话也可以掌握所有信息保障自己的绿卡和资金安全。

总结：非常感谢今天Aeson的分享，感谢大家收听本期ALC播客，我们下期再见。


文章来源：美国移民ALC