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美国EB-5投资移民资金结构：高级贷款｜上篇
浏览次数：1079 添加时间：2024/11/1 来源：美国EB5一点通

今天，EB5Sir再来介绍一些EB-5的基本概念，资金结构部分的高级贷款。

为什么要专门来谈谈高级贷款呢？

原因是，新法之后，EB-5项目以高级贷款形式出现的越来越多，几乎占到了主导地位，至少是乡村项目。这与老法的EB-5项目，以夹层贷款为主的状况发生了很大的变化，这是怎么发生的呢？

在展开正文之前，先来学习下EB-5项目的资金结构。之前我们有专门谈过几篇。

资金结构：
股权与债权｜EB-5资金结构(上)
优先股、高级贷款与夹层贷款｜EB-5资金结构(中)
风险模型与安全退出｜资金结构(下)
EB-5项目之资金结构｜视频

老法下，典型项目的资金结构如下：

开发商股权：10~20%
银行高级贷款：50~60%
加一起，一共：60~80%
还缺20~40%，需要其他资金进去弥补这个缺口，譬如：EB-5进去，做夹层贷款。

以前很少有高级贷款项目，甚至有些所谓的高级贷款项目是虚假宣传，譬如前两年被SEC起诉的纽约东方绿湾，宣传又有银行贷款EB-5又是高级贷款：SEC诉华人区域中心，史上第二大欺诈案。

今天，先来谈谈，为什么新法下EB-5的高级贷款项目肉眼可见得多起来了呢？

EB5Sir个人认为，可能有两个原因：

1. 利率高了，融钱难了。

当前，银行特别惜贷，不愿意进房地产项目，就算有机会拿到了利息也高。这就给了其他追求高收益高风险的资金，地产基金，包括EB-5这样的另类资金，更多的机会进地产项目。

以前，4~5%就可以拿的银行建筑贷款，做高级贷款。而现在，基准利率都比这高了，建筑贷款都要走到8%甚至更高了。其他基金进来，不会比银行资金便宜，高级贷款的位置相对可能会空出来。

简单说，就是又贵又不容易拿，就给了EB-5资金机会。

城市项目这两年我没怎么关注，这点在当前乡村房地产项目上非常典型，几乎很少见银行贷款，要有其他贷款也是基金类的，EB-5资金唱了主角。

2. EB-5涨价了。

涨价，对于EB-5项目的整体规划设计是有益的，因为单位资金所需要的就业数下来了。

老法，50万需要配比10个就业，每10万需2个就业；
现在，80万才需要10个就业，每10万只需1.25个就业，比以前少了37.5%；

这有什么好处呢？就是EB-5资金的占比，在这个资金结构中可以更高了。

以前，EB-5资金占比，30%的话就业比较宽裕，到50%就有点太紧凑，就业余量就非常小了。现在，哪怕到了80%，就业余量也还凑合。

绿卡是由就业决定的，这样EB-5资金进项目的余地就宽松了很多。

简单而言，项目资金结构的限制条件小了。

基于这两个原因，就给了EB-5资金以更大比重进项目的可能，把银行空出来的位置给填平了。

现在EB-5是高级贷款的项目，大致都落在了50~80%资金占比的区间，与老法项目相比较而言，就业也不是太紧张，还能接受。

因此，现在EB-5资金所说的高级贷款，不少是可行的，真实的，与老法差别比较大。

最后，还是要注意3点：

1. 绝大多数EB-5高级贷款，是以开发商股权之外都是EB-5资金为代价的。

换句话说，项目既要有银行贷款，EB-5又要是高级贷款，这点往往行不通。你不能既要又要。除非是这样的项目：SEC诉华人区域中心，史上第二大欺诈案。

2. EB-5项目的优劣好坏，高级贷款与否只是次要因素。

EB-5投资人的权利是让渡给区域中心或项目方的，项目本身的好坏会决定最终投资成败，也就是：人和事最为重要，而不是由资金结构决定的。

这是EB5Sir个人评判项目好坏的原则，供参考：选择EB-5项目，不要舍本逐末。

3. 我们还要注意如何辨识真假高级贷款以及其他注意事项，这点在以后再谈。

文章来源：美国EB5一点通

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