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美国EB-5投资移民资金结构：高级贷款｜下篇
浏览次数：1169 添加时间：2024/11/27 来源：美国EB5一点通

前段时间谈了高级贷款的上篇：EB-5资金结构：高级贷款｜上篇，中篇：EB-5资金结构：高级贷款｜中篇，今天来继续探讨EB-5项目中的高级贷款。

在展开正文之前，还是请先来学习下EB-5项目的资金结构。在新投资人，EB-5专栏｜10月31日更新里，有专门谈过几篇。

资金结构：
股权与债权｜EB-5资金结构(上)
优先股、高级贷款与夹层贷款｜EB-5资金结构(中)
风险模型与安全退出｜资金结构(下)
EB-5项目之资金结构｜视频

今天，EB5Sir来探讨下，在落实高级贷款之后，我们还是要明白高级贷款地位的局限性，并不一定能确保你的EB-5资金安全。

1. 后继融资的潜在影响

有些项目，不止当前这期，还会需要新的融资完成项目的后继部分。
这个时候，EB-5贷款协议是否明确约定，后继融资不能取得比当前EB-5更高顺位，或者EB-5资金对于后继融资有话语权。
此外，后继融资能否取得同等地位呢。这也是一个潜在的风险点。如果是的话，可能会摊薄抵押权。
这些都取决于当前EB-5贷款协议的约定。
还有一种潜在的可能性，在新的一期里继续注入新的EB-5资金，也可能会摊薄抵押权，有些项目有类似情况。

对于EB-5投资人而言，这些融资主动权并不握在自己手上，以前一些诉讼纠纷就很能说明问题。
甚至开发商/区域中心，一开始就有这种企图，以高级贷款地位吸引EB-5投资人，实际上清楚自己还有资金缺口需要再引入新的资金，过去就有这样的诉讼争议。

我们要认识到，项目是动态进展的，随着项目进展有些状况并非如你当前所预期的，是可能会逆转你之前所认识到的条件。

2. 高级贷款地位的被迫放弃

在过去的EB-5项目中，EB-5高级贷款地位，在经营过程中被迫放弃的案例并不鲜见。
譬如，以前某医院项目为典型。
在这类项目中，预算超标或运营过程中需要新的资金，引入新资金后，EB-5高级贷款地位被替换，抵押权转移。
最后项目破产，致使EB-5资金颗粒无收。

EB-5投资往往是被动的。
商业运营中可能出现各种问题，因各种原因需要继续融资也很正常，这时候EB-5资金为了项目继续运营会追加投资吗？可以问问你自己，会吗？几乎不可能。此时，只要想继续融资维持项目运营，EB-5资金可能就不得不放弃高级贷款地位。

这就是，高级贷款并非能完全保障你的资金安全的，非常典型的一种场景。

3. 固守高级贷款地位，可能拖累项目整体融资

有高级贷款地位，当然是好东西，对于资金安全性而言。
但是，问题总有其两面性。

在某LA中企项目中，EB-5资金是高级贷款地位，协议写死了，但是并没有按计划募集齐资金。
该项目还需要进一步资金进行融资，但是EB-5资金卡位在高级贷款的位置，不放弃就融不进其他资金。
该中企国内又不能自保，无力施救LA项目。
最后，项目停工，成为LA市中心的一个标志性烂尾项目。
目前，该项目计划拍卖，预期拍卖价格可能远远低于投入，此外欠了一屁股承建商款项，作为高级贷款的EB-5资金能否能全额收回目前还不好说。

所以，我们在看高级贷款的时候，也不能只看到好处，没有什么是绝对的。
一个不健康的项目，为了确保了高级贷款权益而导致整个项目融资失利，也就无法确保项目成功。

4. 项目烂尾，高级贷款并非能确保还款

正如前面所谈的，当前新法之后高级贷款项目确实变多了。
但是，我还更想提醒各位的是，高级贷款并不代表项目更安全。
项目的好坏，与高级贷款地位并不一定有直接关联。

N年前某岛上的四季酒店，EB-5资金是高级贷款。
项目烂尾，开发商无力继续项目开发，EB-5的NCE公司取得项目所有权。
但是，如果要收回EB-5资金，需要该项目能够完工以实现其价值，而项目继续进行就需要额外资金注入，需要专业开发团队，这两项都不是NCE有能力处理的。

因此，据说我知，至少在大半年前，该项目还在寻找新的开发商接盘继续开发中，以使得烂尾的项目，开发了一半的项目，能够建成运营并实现其商业价值，否则即便拥有整个项目所有权，不能变现又如何呢。
更何谈EB-5投资人收回本金。

一个失败的，无法变现或者价值低的项目，即便作为高级贷款也无法降低EB-5贷款的风险。

所以，我更愿意提醒大家，按照我的项目选择逻辑：好人好事好款好卖，条款往往是次要的。任何时候人是第一位的，EB-5是完全放弃主动权的投资，选对人才是第一位的，第二位是业务，你投资的项目本身经营健康才可能还款，第三位才是这类条款，什么资金顺位、什么抵押担保，只是相比较而言更能保障安全而已。

以上这4点，都是过往EB-5失败项目的案例的总结，供大家参考。

今天，有位当年所谓又是高级贷款又有银行贷款的项目的投资人，找我电话咨询了近一个小时，登陆拿临时绿卡了，可是项目还只是一个坑，被SEC起诉接管了不知道下一步该怎么办，永久绿卡怎么拿。那些当年画的高级贷款的饼，今天不要说投资款返还，连绿卡都不知道能否落袋为安。

当前，EB-5市场有太多的高级贷款乡村项目了，这是从来没有过的现象，乡村大跃进大干快上，积聚的风险乡村项目的2大风险点，谁在裸泳恐怕只有退潮时才能显现出来。

EB5Sir个人评判项目好坏的原则，供参考：选择EB-5项目，不要舍本逐末。
欢迎关注：新投资人，EB-5专栏｜10月31日更新。
也欢迎加入答疑圈：EB-5“答疑解惑”圈

文章来源：美国EB5一点通

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