【ALC新项目火热继续】No.52 纽约长岛登高精品酒店（SBA已批准）
浏览次数：7409    添加时间：2016/11/9    来源：RCH走进美国

纽约长岛登高精品酒店(Ascend Collection Hotel Long Island City) ALC美国借贷中心SBA商业不动产按揭抵押贷款第52号项目发布

38-43 12th Street Long Island City, New York 11101

项目概述
登高精品酒店是美国精品国际酒店集团旗下的品牌。美国精品国际酒店集团（Choice Hotels International）是世界排名第二的饭店特许经营公司。精品最早起源于信誉良好的质量客栈（Quality Inn）连锁集团，这是一家以中等价格一贯的高质量服务的饭店业先驱。1981年，随着舒适酒店（Comfort Inn）的开设和发展，精品开始快速发展。在相继收购了Clarion、Rodeway Inn和Econo Lodge之后，精品又对Sleep Inn和MainStay Suites进行了革命性的改造，使自身的业务范围得到全面拓展，从经济型消费到高消费，从基本服务到高档次的娱乐享受，各种服务无所不包，能够满足社会各阶层人士的需求。精品目前已在36个国家开设了4000多家饭店、小旅馆、全套间饭店和度假区，并有部分正处于是建设之中，这些饭店分属于以下品牌：Comfort, Quality, Clarion, Sleep Inn, Ascend, Cambria Suites, Suburban, Econo Loddge, Rodeway Inn和MainStay Suites。

美国精品国际酒店集团旗下酒店品牌

纽约长岛登高精品酒店位于纽约州长岛（Long Island），详细地址：38-43 12th Street, Long Island City, New York,11101。长岛是北美洲在大西洋内的一个岛，位于北美洲东海岸边，属于美国纽约州，长190千米，宽约20到30千米，从纽约港伸入北大西洋。长岛处于北温带，这里三面环海，岛上布满森林，雨量充沛，气候湿润；由于属于海洋性气候，夏季并不炎热，被认为是世界上最适于人类居住的地区之一。这里也是富人聚集的地区，很多美国富人，包括国外富豪都在这里置办了房产。酒店占地0.12英亩，共十层，拥有客房72间。酒店设施完备，有健身房，会议室，洗衣房，商务中心等。酒店地理位置非常方便，位于长岛市中心，且离纽约曼哈顿仅15分钟车程。酒店的整体设计走精品路线，无论是休息、工作或享乐的空间都非常宽敞，让旅客感受时尚的空间布局、灵感四溢的设计风格以及合理价格的同时，享受到更加怡然自得的舒适住宿环境，是旅游度假或商务出差的最佳选择。酒店建筑施工期为15个月，开业时间预计在2018年。


项目优势
• 政府多重金融风控审批。纽约长岛登高精品酒店(Ascend Collection Hotel Long Island City) SBA 504贷款项目较之一般的EB-5项目具有更加严格的金融风控程序。为了获得EB-5资金，它不仅要符合美国移民局对EB-5项目法律和就业的普遍性要求，还要通过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。代表美国联邦政府的中小企业局将对企业的资信状况，抵押偿付件，未来现金流进行严格审查和分析，符合要求的企业才能获得贷款。

• 酒店未来现金流有保障。酒店建设的资金需求为1740万美元，其中250万美元将来自5名EB-5投资者。除了中小企业局的严格风控外，贷款担保人优秀的信用评级，以及酒店客观的未来现金流都为项目还款提供了保障。酒店建成后的估值将达到2050万美元，稳定经营后的估值将达到2170 万美元，是EB-5贷款数额的数倍。

• 两倍以上固定资产抵押，EB-5资金处于清偿第一顺位。SBA 504贷款条例中明确规定，如果企业迟付或止付应还贷款，银行或贷款机构有权没收并拍卖企业已经购买下的固定资产并通过债务清偿找回贷款损失。投资人的EB-5资金在清偿顺序上拥有第一优先权，SBA所提供的贷款，在清偿顺位上位居第二，在EB-5资金之后。因此，SBA 504贷款项目的资金追偿机制便成为了EB-5的“安全垫”。

• 项目选址优势明显。酒店位于纽约长岛市（Long Island City）。长岛市位于纽约州，是皇后区最西边的一个社区，与曼哈顿仅东河（East River）相隔，近年成为大家追捧的最佳观景及住宅区之一。该市商业发展潜力浓厚，经济增长势头乐观。酒店地理优势明显，交通便利。酒店条件优越，建成后入住率无忧，保障充足现金流。

• 完全使用建筑就业，项目完工即成功创造就业。项目预计创造的总就业人数将达到85人，完全能满足5个投资人所需要的50个就业。并且，由于所需的50个就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业，完全不需要依赖任何经营所需的直接就业，投资人在申请临时绿卡转换正式绿卡阶段，就创造就业达标这个关键问题来讲完全不存在风险。

• “等预算完工担保”，保证项目100%完工。项目有纳斯达克上市公司（NASDAQ: TTEK）美国著名的建筑施工行家德聪集团（Tetra Tech）提供的”等预算完工担保“，确保项目100%顺利完工，绝无烂尾楼。

资金需求与来源
酒店开发商将目光锁定在纽约长岛，并计划在此修建登高精品酒店。项目资金总需求量约为$1740 万美元。资金结构为：美国借贷中心（“ALC”）提供的EB-5第一贷款250万美元（占总资金来源14%），和非EB-5金融机构提供的第一商业贷款620万美元（36%），SBA中小企业局的第二贷款522万美元（30%），以及借贷企业本身提供的现金投入348万美元（20%）。需要说明的是：美国借贷中心提供的第一贷款250万美元，系来自5个EB-5投资人的投资款汇总，每个投资人的投资金额为50万美元。
 



创造就业分析
纽约长岛登高精品酒店的就业计算分析将借助以往移民局批准的多个酒店项目的成功经验，从酒店所需的直接就业和建筑产生的间接和衍生就业入手，按照美国移民局批准的RIMS II标准方式计算出总共就业人数。

A. 由于建筑带来的间接和衍生就业：根据不少于$1054万资金投入建筑施工来计算，这部分产生的间接和衍生就业总数将在53人。(注意：因建筑施工不满两年,直接就业将不能计算在内)

开发完成后项目正式开始经营产生的就业：按照移民局认可的当地同行业就业规模，经营将需要新增20个直接就业岗位，并因此而刺激产生至少12个间接或衍生就业岗位，从而在经营产生的就业人数将达到至少32个。

因此，本项目的总就业数将会达到85人，能满足8位EB-5投资人对就业的需要，按照美国借贷中心的贷款计划，本项目将募集5位EB-5投资人参与贷款,就业的总人数是完全符合美国EB-5项目就业要求的。所需的50个就业将全部来自建筑产生的间接和衍生就业，完全不需要依赖经营所创造的直接就业。投资人在I-829申请临时绿卡转换正式绿卡的时候轻易满足移民局对就业数量达标这个关键点的要求，继而为获得正式绿卡上了一道强有力的保险。

第三方资金管控及施工监管
美国借贷中心所有EB-5项目全部有第三方监管机构做最全面的资金管控及施工监管。首先，第三方监管机构需有效监控资金的使用,并确保资金的使用符合美国移民局以及相应行业机构的要求，所以此第三方机构必须具备以下三个特点：

1) 其本身应该是大型建筑公司，熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。
2) 曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目，对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。例如，具体建筑环节占用资金比例的合理范围、不同建筑分包商的具体职责、建材定货的正常管道以及市场上原材料价格浮动范围等。
3) 必须掌握建筑公司的资金发放权，同时也有充分的授权可以随时进行现场施工检验，并有权对建筑公司的所有帐目，收款和放款的单据，甚至盈利多少进行财务审计。

经过反复的实践和摸索，美国借贷中心最终选定了纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK)，美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)担任所有项目资金使用的第三方监管机构。

具体来说，每个月建筑商都会向企业主提交当月的资金使用申请并就使用目的进行解释说明，由企业主批准并放款。一般情况下，企业主不会对自己聘请来的建筑商提出的资金使用申请进行严格的审核。但是，在选定德聪集团担任所有 项目资金使用的第三方监管机构之后，所有与建筑施工有直接利益关系的参与方，需要达成一个共识,并签署一份协定。


签署以上协定的一共有四方：

1) 企业主,也就是项目的所有人，同时也是借到EB-5贷款的公司
2) 企业主雇佣来完成建筑开发的建筑商，也是资金的直接使用者
3) 代表EB-5投资人的区域中心，即美国借贷中心
4) 区域中心选定的第三方资金使用监管机构，即德聪集团

此四方协议囊括的内容众多，但其核心环节为：在美国借贷中心操作的每一个项目进入到了施工阶段时，建筑商在使用包含EB-5资金在内的全部资金之前，必须经过德聪集团的严格审核过滤。在通过四方协议取得企业主认可后，美国借贷中心要求德聪集团直接受理建筑商的资金使用申请，且只能批准申请中提出的合理部分。倚仗德聪集团丰富的行业经验作出准确的第三方专业判断，从而避免不必要的过度放款，杜绝资金被放任使用的可能。

建筑完工担保
以上四方协议中除了对建筑施工资金进行了充分管控之外，还有一项最为重要的功能，也是在中心所有EB-5项目移民申请中的起到最关键作用的功能:建筑完工担保。这样一来，建筑施工的风险就完全消失了。经就业分析显示，该 项目所需就业全部来自于建筑过程中的非直接就业，即全部就业随施工过程结束自然到位。所以项目建筑的顺利完工至关重要！

项目选址
纽约长岛登高精品酒店位于纽约州长岛市（Long Island City），是皇后区最西边的一个社区， 与曼哈顿仅东河（East River）相隔， 被皇后区大桥（Queensboro Bridge）分成南北两块，南接布鲁仑绿点区（Green Point），北接皇后区的阿斯托利亚（Astoria）。

长岛市地点得天独厚，与高楼林立的曼哈顿隔海相望，近年成为大家追捧的最佳观景及住宅区之一。长岛市原本是纽约市工业及货储中心，早年聚集了许多工厂、货舱、衣厂、食品加工厂等等，如华人品牌邝记食品公司的加工厂、梅西百货的仓库和工厂等等。全美最大的幸运饼干（Fortune Cookie）制造商云吞食品公司(Wonton Food Inc.) 位于长岛市。

纽约长岛

长岛市交通四通八达，十分便利，有地铁7、E、M、R、N、Q 线贯穿各区。如果开车或搭乘计程车，仅过一桥皇后区大桥（Queensboro Bridge）或中城隧道即可到达。另外，还可以选择渡轮通往曼哈顿，5分钟到达城东区、25分钟到达华尔街。另外，长岛铁路在长岛市也设有两个停站点。

皇后区大桥Queensboro Bridge

长岛市的人文景观十分丰富， MoMA PS1是全美成立最早也是最大的非营利性现代艺术博物馆，定期会举办各种顶尖艺术展览和表演；另外，5千英尺的巧克力工厂剧院（Chocolate Factory Theater）常年呈现跨学科的实验性表演，注重用视觉叙事；还有在旧贺卡厂裡打造的艺术家集散地Flux工厂，民众可以来此参观开放的艺术工作室、听讲座、看影片等；还有在废弃垃圾填埋场上修建的苏格拉底雕塑公园（Socrates Sculpture Park），是一个拥有大型雕塑作品和多媒体设计的户外博物馆，定期举办针对儿童、青少年和成年人的艺术讲座、免费户外表演和海边野餐活动等。

MoMA PS1 博物馆


苏格拉底雕塑公园（Socrates Sculpture Park）

纽约长岛登高精品酒店的具体地址是38-43 12th Street, Long Island City, New York,11101。酒店位于长岛市中心，所在位置交通非常便利，离纽约曼哈顿仅15分钟车程。

纽约长岛登高精品酒店选址卫星图


详细地址：38-43 12th Street, Long Island City, New York,11101

管理团队
项目的开发管理工作将由Ari酒店开发有限公司承担。Ari酒店开发有限公司的总裁Ari Birnhack先生有超过20年的商业开发经验，涉及的商业类型广泛，包括房地产开发，酒店管理，酒店灯具制造等，在各个行业都有很高的声誉。该项目的建筑商Promont建筑开发公司是全纽约最大的建筑公司之一，参与建设的酒店遍布全纽约，由该公司开发的项目的设计都各具风格，成为纽约当地的特色地标建筑。根据美国三大信用公司提供的信用报告显示，纽约长岛登高精品酒店的主要负责人Ari Birnhack信用记录良好，无拖欠款记录。

SBA 504贷款风险评估
按照SBA504贷款的标准放贷条件，该项目须经过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。此项目的土地及商业建筑价值将全部用于两个贷款的风险抵押，美国借贷中心的EB-5资金属于第一贷款的一部分，将占据第一清偿顺位，美国中小企业局的第二贷款处在第二清偿顺位，为投资人的第一贷款创造资金的“安全垫”。项目基本条件符合504贷款的资格要求,详细情况请见下表：


抵押商业地产估值
酒店优越的地理位置，准确的市场定位，配套的设施，全方位的服务将吸引大量前往当地休闲度假顾客，商业前景乐观。酒店建筑施工期为15个月，开业时间预计在2018年。根据世界领先的酒店地产估值及咨询公司HVS提供的估值报告，酒店开业经营后估值将达到2,050万美元，稳定经营后的估值将达到2,170万美元，是EB-5贷款额的数倍。

现金流和财务预测
为了预测酒店建成后投入使用的现金流及财务状况，酒店开发商对酒店项目地点,竞争状况，市场分析、财务预测、游客流量等方面的因素进行了综合考虑,现简要罗列于下：

• 酒店所在位置地理位置优越，交通便利
• 未来经济增长势头乐观，市场需求强劲
• 长岛文化产业和旅游产业资源丰富，吸引旅客
• 酒店房间状况最优，较周边酒店具有竞争优势
• 连锁知名品牌，带来网络效应

在前述宏观市场分析的基础上，综合酒店周边商业及竞争者的经营资料，酒店开发商对建设完工后的未来五年的财务运营状况进行了保守的预测，详见如下表：


综上所述，纽约长岛登高精品酒店SBA504项目是优质EB-5投资移民项目，将EB-5资金以政府平台方式投入到美国中小企业，促进经济发展，积极创造就业。而投资移民申请所需就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业，完全不需任何完全不需任何经营产生的直接就业，消除了投资人永久绿卡获批的不确定性。

SBA504货款严格的风控准则，和独特的资金结构，要获得EB-5资金和政府贷款的企业须经过多轮次风控审批，只有“仅凭未来现金流就足以还贷”的极少数优质中小企业才能接受贷款。成倍的抵押资产，和第一顺位的清偿顺序，更是给EB-5投资人提供了最大限度的资金安全。而其标准化的金融产品特性，也给投资人搭建了几年后合理自然的退出方式。

SBA504贷款和EB-5资金的完美结合，真正意义上解决了绿卡和资金安全的双重保障。


来源：RCH走进美国


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