投资移民

当美国商业地产价值停滞不涨，EB5投资方式的风险比较
浏览次数：5004 添加时间：2017/6/19 来源：Frank Tsang臧煜卓

市面上目前投资移民的项目多半是以商业地产的建筑项目为市场销售主轴，去除一些恶意诈欺的项目以及无良商人做高预算（1.5到8倍）的项目不去讨论，今天我们专门讨论当商业地产的价值停滞或下跌的时候，各种项目投资的方式对于投资人的本金会有哪些风险？

首先要知道一个商业地产在建造初期的预算是有哪些成本所组成，除了土地，设备，硬体，软体的建筑成本外，有些项目会增加连锁加盟，冠名费，甚至类似干股的持分比例等一些用来稀释投资人的份额或提高成本的步数，一来可以增加就业人数后投资名额的增多，二来让投资人感觉自己投资的比例不高，以为只会当个小冤大头。

那么一旦美国经济形势下行，地产贬值，对于不同投资方式的结果是截然不同的；

一．直接以股权模式投资地产项目的EB-5资金会即刻损失，本金可能完全消失；
二．以夹层贷款模式投资地产项目的EB-5资金则因无法“重新贷款”而违约，而有限合伙/责任公司接手项目公司后发现毫无价值；
三．以债权方式投资地产的项目，则要看抵押地产的价值以及还款顺位；

看起来各种投资似乎都有风险，水深的不得了，在这里我们总结哪些投资原则才可以在市场低迷的时候抗拒本金损失的风险。

1. 项目投资人越少越好（虽然一个案子做8位投资人比起80位投资人的融资成本要高的多，但是这是区域中心或项目方的成本，不是投资人的成本）；
2. 项目越小越好（同样房间数量的比例，譬如3000万总投资额，140个房间的万豪酒店，就比2亿总投资额，500个房间和众多会议厅的万豪酒店要安全的多）；
3. 只考虑第一还款顺位的项目，第一顺位绝对比第二顺位要好，第三顺位就不要考虑了；
4. 预算风控是谁做的？项目的关联机构来做预算风控等于进了龙门客栈了（黑店）；
5. 工程监管交由谁来监管？监管制度与进度报告？品质达标吗？原物料数量合理吗？
6. 资金监管的方式？既然是建筑项目就应该按照第三方专业监管的方式进行，谁确认放款的进度与金额？责任就到谁。
7. 项目完工保证是绿卡的保障，谁来保证如期完工？资质与能力是否能及？排除关联机构的保证。
8. 商业地产做担保加上第一还款顺位这是最基本的条件，但还不够，要业主提供个人足额的连带担保才行；
9. 债权到期有什么机构会接手？这是退场的机制，退不了场等于50万换了一堆废纸；
10. 股权投资建筑施工项目或是过桥贷款的承诺方式最好摆在最后考虑的项目。

目前投资移民资金所处的脆弱位置，一旦出现经济下滑，失业率增加，地产价钱下调，立即影响之前各类方式的投资项目，投资人要严守以上10个投资要点进行项目的选择，并且在尽职调查方面，大家是不是应该知道跟什么样的人打交道？他在哪些公司做过事？住在哪里？有哪些房产？有没有破产纪录？开过哪些车子？有没有犯罪记录？各种相关的公司在投资项目里扮演什么角色？相互之间的关系是属于哪一种关系？

如果有一位家庭律师能为你分析及搜集相关的资料相信会比你单方面听信中介甚至区域中心项目方要客观的多，能代表你看透协议里的真实意义，甚至加上保护投资人的补充协议条款，追踪项目的进度及身份申请的每一个阶段，投资人清楚了解投资是必须有风险的，不能要求任何一方保证还款，但只要在合法的商业文件上把握以上10种原则，Frank相信绿卡及还款成功的几率将会大大的提高。

Frank建议投资人聘请自己的家庭律师（即以家庭为服务对象，包括有移民计划的家庭，根据您家庭的个性化需求提供定制的24*7专业服务）来协助处理整个移民及后续相关的美国事务，譬如背景调查、协商、合约审查、谈判、国内资产转移、汇款，资金来源证明等事务。希望各位在移民美国之路上能够顺顺利利的融入当地生活，平安完成第一代移民的工作。

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作者：Frank Tsang臧煜卓
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