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ALC新项目发布 | No.69宾州假日智选酒店
浏览次数：5548 添加时间：2018/5/29 来源：ALC走进美国

宾州假日智选酒店(HolidayInnExpress Pennsylvania)项目发布

300LeeDrive PlymouthMeeting,MontgomeryCounty,Pennsylvania 19462

项目概述
宾州假日智选酒店位于宾州的普利茅斯米市(Plymouth Meeting)，详细地址：300 Lee Drive, Plymouth Meeting, Montgomery County, Pennsylvania 19462。普利茅斯米市环境优美，适宜居住，是全美最安全的城市之一，同时也是全美最适宜居住的城市之一。全世界最大的居家用品店宜家家居的美国总部曾设在该城市。酒店所在位置交通非常便利，位于276号高速路旁，离费城近半小时车程。酒店占地3.07英亩，共四层，拥有客房107间，建筑面积60,532平方英尺，119个停车位。酒店设施完备，有早餐室，健身房，商务中心，洗衣房和室内泳池等。酒店致力于兼顾舒适与经济，为顾客提供最佳的住店体验，装修风格时尚别致，简洁明快，客房内设施齐全、完善，24小时热水，独立卫浴，电视电话等一应俱全。酒店地理位置非常方便，无论是休息、工作或享乐的空间都非常宽敞，让旅客感受现代时尚的空间布局、灵感四溢的设计风格以及合理价格的同时，享受到更加怡然自得的舒适住宿环境，是旅游和商务出差人士的最佳选择。酒店建筑施工期为18个月，开业时间预计在2020年。

项目优势
• 政府多重金融风控审批。宾州假日智选酒店(Holiday Inn Express)SBA 7(a)贷款项目较之一般的EB-5项目具有更加严格的金融风控程序。为了获得EB-5资金，它不仅要符合美国移民局对EB-5 项目法律和就业的普遍性要求，还要通过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。代表美国联邦政府的中小企业局将对企业的资信状况，抵押偿付件，未来现金流进行严格审查和分析，符合要求的企业才能获得贷款。

• 项目未来现金流有保障。酒店建设的资金需求为1,600万美元，其中300万美元将来自6名EB-5投资者。除了中小企业局的严格风控外，贷款担保人优秀的信用评级，以及酒店客观的未来现金流都为项目还款提供了保障。酒店建成后的估值将达到1,650万美元，是EB-5贷款数额的数倍。

• 两倍以上固定资产抵押，EB-5资金处于清偿第一顺位。SBA 7(a)贷款条例中明确规定，如果企业迟付或止付应还贷款，银行或贷款机构有权没收并拍卖企业已经购买下的固定资产并通过债务清偿找回贷款损失。投资人的EB-5资金与SBA所担保的贷款部分，在清偿顺位上共占第一顺位(Pari Passu)。

• 项目选址优势明显。酒店位于宾州的普利茅斯米市(Plymouth Meeting)。普利茅斯米市环境优美，是全美最适宜居住的城市之一。全世界最大的居家用品店之一的宜家家居美国总部在该城市。酒店所在位置交通非常便利，位于276高速路旁，地理优势明显，交通便利。酒店条件优越，建成后入住率无忧，保障充足现金流。

• 完全使用建筑就业，项目完工即成功创造就业。项目预计创造的总就业人数将达到99.06人，完全能满足6个投资人所需要的60个就业。并且，由于所需的60个就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业，完全不需要依赖任何经营所需的直接就业，投资人在申请临时绿卡转换正式绿卡阶段，就创造就业达标这个关键问题来讲完全不存在风险。

• “等预算完工担保”，保证项目100%完工。项目有纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK)美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)提供的”等预算完工担保“，确保项目100%顺利完工，绝无烂尾楼。

资金需求与来源
酒店开发商Simrai酒店开发有限责任公司(Simraj Hospitality Management LLC)将目光锁定在宾州的普利茅斯米市，并计划在此兴建假日智选酒店。项目资金总需求量约为$1,600万美元。资金结构为：美国借贷中心(“ALC”)提供的EB-5第一贷款300万美元(占总资金来源19%)，和非EB-5第一商业贷款820万美元(51%) (其中SBA提供担保的资金额度为400万美元)，以及借贷企业本身提供的现金投入480万美元(30%)。需要说明的是：美国借贷中心提供的第一贷款300万美元，系来自6个EB-5投资人的投资款汇总，每个投资人的投资金额为50万美元。

创造就业分析
宾州假日智选酒店的就业计算分析将借助以往移民局批准的多个酒店项目的成功经验，从酒店所需的直接就业和建筑产生的就业入手，按照美国移民局批准的RIMS II标准方式计算出总共就业人数。

A. 由于建筑带来的就业：根据不少于$1098万资金投入建筑施工来计算，这部分产生的就业总数将在71.77人。

B. 开发完成后项目正式开始经营产生的就业：按照移民局认可的当地同行业就业规模，经营将需要新增16个直接就业岗位，并因此而刺激产生至少11.29个间接或衍生就业岗位，从而在经营产生的就业人数将达到至少27.29。

因此，本项目的总就业数将会达到99.06人，能满足9位EB-5投资人对就业的需要，按照美国借贷中心的贷款计划，本项目将募集6位EB-5投资人参与贷款，就业的总人数是完全符合美国EB-5项目就业要求的。所需的60个就业将全部来自建筑产生的就业，完全不需要依赖经营所创造的直接就业。投资人在I-829申请临时绿卡转换正式绿卡的时候轻易满足移民局对就业数量达标这个关键点的要求，继而为获得正式绿卡上了一道强有力的保险。

第三方资金管控及施工监管
美国借贷中心所有EB-5项目全部有第三方监管机构做最全面的资金管控及施工监管。首先，第三方监管机构需有效监控资金的使用，并确保资金的使用符合美国移民局以及相应行业机构的要求，所以此第三方机构必须具备以下三个特点：

1) 其本身应该是大型建筑公司，熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。
2) 曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目，对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。例如，具体建筑环节占用资金比例的合理范围、不同建筑分包商的具体职责、建材定货的正常管道以及市场上原材料价格浮动范围等。
3) 必须掌握建筑公司的资金发放权，同时也有充分的授权可以随时进行现场施工检验，并有权对建筑公司的所有帐目，收款和放款的单据，甚至盈利多少进行财务审计。

经过反复的实践和摸索，美国借贷中心最终选定了纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK)，美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)担任所有项目资金使用的第三方监管机构。

具体来说，每个月建筑商都会向企业主提交当月的资金使用申请并就使用目的进行解释说明，由企业主批准并放款。一般情况下，企业主不会对自己聘请来的建筑商提出的资金使用申请进行严格的审核。但是，在选定德聪集团担任所有项目资金使用的第三方监管机构之后，所有与建筑施工有直接利益关系的参与方，需要达成一个共识，并签署一份协议。

签署以上协议的一共有四方：

1) 企业主，也就是项目的所有人，同时也是借到EB-5贷款的公司
2) 企业主雇佣来完成建筑开发的建筑商，也是资金的直接使用者
3) 代表EB-5投资人的区域中心，即美国借贷中心
4) 区域中心选定的第三方资金使用监管机构，即德聪集团

此四方协议囊括的内容众多，但其核心环节为：在美国借贷中心操作的每一个项目进入到了施工阶段时，建筑商在使用包含EB-5资金在内的全部资金之前，必须经过德聪集团的严格审核过滤。在通过四方协议取得企业主认可后，美国借贷中心要求德聪集团直接受理建筑商的资金使用申请，且只能批准申请中提出的合理部分。倚仗德聪集团丰富的行业经验作出准确的第三方专业判断，从而避免不必要的过度放款，杜绝资金被放任使用的可能。

建筑完工担保
以上四方协议中除了对建筑施工资金进行了充分管控之外，还有一项最为重要的功能，也是在中心所有EB-5项目移民申请中的起到最关键作用的功能：建筑完工担保。这样一来，建筑施工的风险就完全消失了。经就业分析显示，该项目所需就业全部来自于建筑过程中的非直接就业，即全部就业随施工过程结束自然到位。所以项目建筑的顺利完工至关重要！

项目选址
宾州假日智选酒店选址于宾州蒙哥马利县的普利茅斯米市。据2010年数据统计，该市人口组成有82.2%白人，8.4%亚裔，6.2%非洲裔美国人，其余为拉丁美裔，西班牙裔等。

普利茅斯米市

普利茅斯米市环境优美，适宜居住，是全美最安全的城市之一，同时也是全美最适宜居住的城市之一。

普利茅斯米市宜人的居住环境

另外，全世界最大的居家用品店宜家家居的美国总部曾设在该城市。宜家家居是开创以平实价格销售自行组装家具的领导品牌，目前是全球最大家具零售企业。

宜家家居

著名的国家历史遗址普利茅斯米会议室(Plymouth Friends Meetinghouse )位于该城市，该建筑建于1708年，在美国独立战争的时候，该建筑还被用来作为军用医院。

普利茅斯米会议室

宾州假日智选酒店的具体地址是300 Lee Drive, Plymouth Meeting, Montgomery County, Pennsylvania 19462。酒店所在位置交通非常便利，位于276号高速路旁，离费城近半小时车程。

宾州假日智选酒店选址卫星图

详细地址：300 Lee Drive, Plymouth Meeting, Montgomery County, Pennsylvania 19462

管理团队
项目的开发管理工作将由simraj酒店开发有限责任公司(Simraj Hospitality Management LLC)承担。该公司负责人Rajinikant Parekh和Simal Patel先生有多年的连锁酒店开发经验，由其开发完成的项目包括位于宾州York市的烛木套房酒店，舒适套房酒店，贝斯特韦斯特酒店和速8酒店，以及宾州Lebanon市的假日智选酒店，汉普顿酒店等。根据美国三大信用公司提供的信用报告显示，宾州假日智选酒店的主要负责人Rajinikant Parekh和Simal Patel先生信用记录良好，无拖欠款记录。

SBA 7(a)贷款风险评估
按照SBA 7(a)贷款的标准放贷条件，该项目须经过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。此项目的土地及商业建筑价值将全部用于共占第一清偿顺位的美国借贷中心EB-5贷款与含美国中小企业局担保的非EB-5贷款的风险抵押，项目基本条件符合SBA 7(a)贷款的资格要求，详细情况请见下表：

抵押商业地产估值
酒店优越的地理位置，准确的市场定位，配套的设施，全方位的服务将吸引大量前往当地休闲度假顾客，商业前景乐观。酒店建筑施工期为18个月，开业时间预计在2020年。根据世界领先的酒店地产估值及咨询公司LWHA提供的估值报告，酒店建成后估值将达到1,650万美元，是EB-5贷款额的数倍。

现金流和财务预测
为了预测酒店建成后投入使用的现金流及财务状况，酒店开发商对酒店项目地点，竞争状况，市场分析、财务预测、游客流量等方面的因素进行了综合考虑，现简要罗列于下：

• 酒店所在位置地理位置优越，交通便利
• 未来经济增长势头乐观，市场需求强劲
• 普利茅斯米市环境优美，有浓厚的历史底蕴，吸引众多游客
• 酒店房间状况最优，较周边酒店具有竞争优势
• 连锁知名品牌，带来网络效应

在前述宏观市场分析的基础上，综合酒店周边商业及竞争者的经营数据，酒店开发商对建设完工后的未来五年的财务运营状况进行了保守的预测，详见如下表：

综上所述，宾州假日智选酒店SBA 7(a)项目是优质EB-5投资移民项目，将EB-5资金以政府平台方式投入到美国中小企业，促进经济发展，积极创造就业。而投资移民申请所需就业全部来自建筑产生的就业，完全不需任何经营产生的直接就业，消除了投资人永久绿卡获批的不确定性。

SBA 7(a)贷款和EB-5资金的完美结合，真正意义上解决了绿卡和资金安全的双重保障。

来源：ALC走进美国

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