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ALC新项目发布 | No.71 北卡万豪广场套房酒店
浏览次数:1029    添加时间:2018/8/7    来源:ALC走进美国

北卡万豪广场套房酒店 No.71---TownePlace Suites by Marriott项目发布
 

2240 Blowing Rock Road Boone, NC 28607

 
项目概述
万豪国际集团(Marriott International, Inc.)是全球首屈一指的国际酒店管理公司,拥有遍布全球74个国家和地区的超过4000家酒店和21个品牌。万豪国际集团的总部位于美国马里兰州贝赛斯达。万豪酒店及万豪度假酒店乃享誉全球的万豪国际旗下之旗舰品牌,拥有逾70年历史,酒店遍布全球多个旅游热点,为各地旅客带来极尽难忘的住宿体验。殷勤亲切的服务和完备周全的设施,赢得每位住宿客人由衷的好评。首家万豪酒店于1957年在美国华盛顿开业,在公司的核心经营思想指导下,加之早期成功经营的经验为基础,万豪酒店很快得以迅速成长,并取得了长足的发展。新加盟的酒店从一开始就能以其设施豪华而闻名,并以其稳定的产品质量和出色的服务在酒店业享有盛誉。到1981年,万豪酒店的数量已超过100家,并拥有40000多间高标准的客房,创下了当年高达20亿美元的年销售额。
 
北卡万豪广场套房酒店位于北卡州沃托加县(Watauga County)的布恩市(Boone),详细地址:2240 Blowing Rock Road, Boone, North Carolina 28607。布恩市是沃托加县的县治,坐落在北卡州美丽的的阿巴拉契亚山脉之上,被全美最权威的媒体之一U.S. News评选为全美前十大最适合养老的城市。作为沃托加县的中心,布恩市同样也是阿巴拉契亚州立大学的所在地。布恩市距离祖父山仅数英里,被誉为美国东南部最佳户外探险胜地之一,尤其是冬季运动。酒店所在位置交通非常便利,紧临321号高速公路,离阿巴拉契亚州立大学仅5分钟车程。酒店占地5.29英亩,共四层,拥有客房92间。酒店设施完备,有早餐室,健身房,商务中心,洗衣房和室外泳池等。酒店定位为长住型酒店,致力于兼顾舒适与经济,为顾客提供最佳的住店体验。酒店地理位置非常方便,无论是休息、工作或享乐的空间都非常宽敞,让旅客感受现代时尚的空间布局、灵感四溢的设计风格以及合理价格的同时,享受到更加怡然自得的舒适住宿环境,是商务出差人士的最佳选择。酒店建筑施工期为12个月,开业时间预计在2019年。
 

客房
 
项目优势
• 高级贷款多重金融风控审批。北卡万豪广场套房酒店(TownePlace Suites) SBA 504贷款项目较之一般的EB-5项目具有更加严格的金融风控程序。它不仅要符合美国移民局对EB-5项目的普遍性要求,还要通过美国中小企业局(SBA)近乎苛刻的多重金融风控审批。代表美国联邦政府的SBA将对企业主的经营经验,抵押偿付条件,未来现金流进行严格审查和分析,符合要求的企业才能获得贷款。
 
• 酒店未来现金流有保障。项目选址优势明显,综合当地市场和经济发展前景,以及管理团队的丰富经验,酒店未来几年现金流充足,发展潜力浓厚,偿还贷款没有任何压力。
 
• 两倍以上固定资产抵押,EB-5资金处于清偿第一顺位。SBA 504贷款条例中明确规定,如果企业迟付或止付应还贷款,银行或贷款机构有权没收并拍卖企业的固定资产来清偿债务。酒店建成后的估值将达到1190万美元,稳定经营后的估值将达到1280万美元,是EB-5贷款数额的数倍。投资人的EB-5资金在清偿顺序上拥有第一优先权,SBA所提供的贷款,在清偿顺位上位居第二,在EB-5资金之后。SBA贷款是EB-5的“安全垫”。
 
• 合理退出机制。ALC独特的高级贷款模式可以在重新贷款和资产清算的形式以外,为投资者再提供一个灵活有效的退出方式,即通过向其它银行和金融机构出售贷款而实现。
 
• 完全使用建筑就业,项目完工即成功创造就业。项目预计创造的总就业人数将达到62.59人,完全能满足3个投资人所需要的30个就业。并且,由于所需的30个就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖任何经营所需的直接就业,投资人在申请临时绿卡转换正式绿卡阶段,就创造就业达标这个关键问题来讲完全不存在风险。
 
• 第三方专业建筑施工公司提供全面资金管控及施工监管。项目有美国权威的专业建筑施工公司提供的全面资金管控及施工监管,确保项目100%顺利完工,绝无烂尾楼。
 
资金结构和用途
项目资金总需求量约为$1300万美元。资金结构为:美国借贷中心(“ALC”)提供的EB-5第一贷款150万美元(占总资金来源12%),非EB-5第一商业贷款550万美元(42%),SBA第二贷款300万美元(23%),以及借贷企业本身提供的现金投入300万美元(23%)。需要说明的是:ALC提供的第一贷款150万美元,系来自3个EB-5投资人的投资款汇总,每个投资人的投资金额为50万美元。



 
创造就业分析
北卡万豪广场套房酒店的就业计算分析将借助以往移民局批准的多个ALC酒店项目的成功经验,从项目所需的直接就业和建筑产生的就业入手,按照美国移民局批准的RIMS II标准方式计算出总共就业人数。
 
A. 由于建筑带来的就业:根据不少于$1141万资金投入建筑施工来计算,这部分产生的就业总数将在43.63人。
 
B. 开发完成后项目正式开始经营产生的就业:按照移民局认可的当地同行业就业规模,经营将需要新增14个直接就业岗位,并因此而刺激产生至少4.96个间接或衍生就业岗位,从而在经营产生的就业人数将达到至少18.96。
 
因此,本项目的总就业数将会达到62.59人,能满足6位EB-5投资人对就业的需要,按照美国借贷中心的贷款计划,本项目将募集3位EB-5投资人参与贷款,就业的总人数是完全符合美国EB-5项目就业要求的。所需的30个就业将全部来自建筑产生的就业,完全不需要依赖经营所创造的直接就业。投资人在I-829申请临时绿卡转换正式绿卡的时候轻易满足移民局对就业数量达标这个关键点的要求,继而为获得正式绿卡上了一道强有力的保险。
 
第三方资金管控及施工监管
美国借贷中心所有EB-5项目全部有第三方监管机构做最全面的资金管控及施工监管。首先,第三方监管机构需有效监控资金的使用,并确保资金的使用符合美国移民局以及相应行业机构的要求,所以此第三方机构必须具备以下三个特点:
 
1) 其本身应该是大型建筑公司,熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。
2) 曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目,对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。例如,具体建筑环节占用资金比例的合理范围、不同建筑分包商的具体职责、建材定货的正常管道以及市场上原材料价格浮动范围等。
3) 必须掌握建筑公司的资金发放权,同时也有充分的授权可以随时进行现场施工检验,并有权对建筑公司的所有帐目,收款和放款的单据,甚至盈利多少进行财务审计。
 
在ALC操作的每一个项目进入到了施工阶段时,建筑商在使用包含EB-5资金在内的全部资金之前,必须经过该第三方监管机构的严格审核过滤,从而避免不必要的过度放款,杜绝资金被放任使用的可能。

 
接下来,在资金发放后的一个月内,监管机构会进行下一个更重要的跟进工作:对项目进行施工现场的检验,来进一步确认资金使用在了正确的地方,并出具施工进度报告。
 
报告须包括:
a. 检验时建筑商完成施工总量的大致比例和建筑进展情况
b. 支出明细中每一分项在检验时的大致完成比例
c. 施工现场照片

 
ALC投资人在I-526递交后,都会定期收到项目施工报告,含以上所有信息。所有项目全部都有第三方专业建筑施工公司提供全面资金管控及施工监管,确保EB-5投资人需要的建筑就业100%到位,EB-5资金安全运转!
 
项目选址
北卡万豪广场套房酒店选址于北卡州沃托加县(Watauga County)的布恩市(Boone)。布恩市是沃托加县的县治,坐落在北卡州美丽的的阿巴拉契亚山脉之上,被全美最权威的媒体之一U.S. News评选为全美前十大最适合养老的城市。

布恩市
 

美丽的的阿巴拉契亚山脉
 
该城市得名于著名的先驱者和探险家丹尼尔布恩。布恩市于1872年成立,城市人口已达到近2万人。作为沃托加县的中心,布恩市同样也是阿巴拉契亚州立大学的所在地。

阿巴拉契亚州立大学
 
布恩市距离祖父山仅数英里,被誉为美国东南部最佳户外探险胜地之一,尤其是冬季运动。

祖父山
 
北卡万豪广场套房酒店的具体地址是2240 Blowing Rock Road, Boone, North Carolina 28607。酒店所在位置交通非常便利,紧临321号高速公路,离阿巴拉契亚州立大学仅5分钟车程。

详细地址:2240 Blowing Rock Road, Boone, North Carolina 28607
 
管理团队
项目的开发管理工作将由Milan房产开发有限公司(Milan Real Estate, LLC)承担。Milan房产开发有限公司总裁Raken Shah先生有多年的商业酒店和餐饮地产的开发经验,所管理和开发的商业地产总价值超过两亿美金。公司的总裁Raken Shah先生在印度获得工程师学位,之后创办了自己的建筑公司,参与印度的国家道路建设,有多年的建筑经验。同时,他还在美国拥有多家赛百味连锁餐厅和加油站,在连锁餐饮管理上经验丰富。根据美国三大信用公司提供的信用报告显示,北卡万豪广场套房酒店的主要负责人Raken Shah信用记录良好,无拖欠款记录。
 
抵押商业地产估值
酒店优越的地理位置,准确的市场定位,配套的设施,全方位的服务将吸引大量前往当地休闲度假顾客,商业前景乐观。酒店建筑施工期为12个月,开业时间预计在2019年。根据世界领先的房地产估值及咨询公司HVS咨询有限公司提供的估值报告,酒店开业经营后估值将达到1190万美元,稳定经营后的估值将达到1280万美元,是EB-5贷款额的数倍。
 
现金流和财务预测
为了预测酒店建成后投入使用的现金流及财务状况,酒店开发商对酒店项目地点,竞争状况,市场分析、财务预测、游客流量等方面的因素进行了综合考虑:
 
• 布恩市环境优美,被全美最权威的媒体之一U.S. News评选为全美前十大最适合养老的城市
• 酒店区位优势明显,交通便捷,周边企业众多,商业发展潜力浓厚,靠近目标市场,未来经济增长势头乐观,市场需求强劲
• 酒店房间状况最优,较周边酒店具有竞争优势
• 连锁知名品牌,带来网络效应
 
在前述宏观市场分析的基础上,综合酒店周边商业及竞争者的经营资料,酒店开发商对建设完工后的未来五年的财务运营状况进行了保守的预测,详见如下表:

 
综上所述,北卡万豪广场酒店SBA 504项目是优质EB-5投资移民项目,将EB-5资金以政府贷款方式投入到美国中小企业,给投资人提供了最大限度的资金安全。而投资移民申请所需就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需任何经营产生的直接就业,消除了投资人永久绿卡获批的不确定性。
 
SBA 504贷款和EB-5资金的完美结合,真正意义上实现了绿卡和资金安全的双重保障。
 
 
来源:ALC走进美国
 
 
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