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ALC新项目发布 | No.75 北卡万豪菲尔德套房酒店
浏览次数:644    添加时间:2018/11/8    来源:美国移民ALC

卡万豪菲尔德套房酒店 No.73---Fairfield Inn and Suites by Marriott项目发布

400 North Green Street, Morganton, North Carolina 28655


项目概述
费尔菲德(Fairfield)是由万豪国际集团(Marriott International, Inc.)1987年创立的经济型住宿酒店品牌,其初衷是与其他包括温德姆戴斯酒店(Days Inn),希尔顿欢朋酒店(Hampton Inn)和红屋顶酒店(RedRoof Inn)在内的经济型酒店竞争。为了在同类别竞争对手中脱颖而出,费尔菲德酒店推行“评分制”策略,让住宿的客人对酒店服务进行“优秀”、“一般”、“差”的评分,通过此举获知酒店在运营管理和客服质量上存在哪些问题并相应做出改善。费尔菲德深知优秀的酒店服务离不开优秀的员工,因此十分注重对员工的选拔和雇用,其提供的薪资待遇高于同行业竞争者,这在激励员工的同时也提升了人才保留率。

北卡万豪菲尔德套房酒店
位于北卡州伯克县(Burke County)的摩根顿市(Morganton),离北卡夏洛特市(Charlotte)和阿什维尔市(Asheville)仅有一个多小时的车程,详细地址:400 North Green Street, Morganton, North Carolina 28655。摩根顿市是伯克县的县城,坐落在蓝岭山脉(Blue Ridge Mountains)的卡托巴河边,环境优美,适宜居住,被称为“大自然游乐场”酒店所在位置交通非常便利,位于40号高速路旁,紧邻各大国家公园和北卡几大主要城市。酒店占地1.9英亩,共4层,85个房间,建筑面积50,752平方英尺。酒店每个房间里都配备液晶电视,微波炉,冰箱,咖啡机等。此外,酒店还配备早餐厅,健身房,商务中心,会议中心,以及提供免费无线网络和自助洗衣机。无论是休息、工作或享乐,万豪费尔菲德套房酒店都能让旅客在感受其现代时尚的空间布局、灵感四溢的设计风格以及合理价格的同时,享受到更加怡然自得的舒适住宿环境。不论是对于前来度假的旅客还是来当地出差的商务人士来说,万豪费尔菲德套房酒店绝对是完美之选。酒店建筑施工期为18个月,开业时间预计在2020年。



万豪菲尔德套房酒店大厅


万豪菲尔德套房酒店客


万豪菲尔德套房酒店餐厅

项目优势
 • 高级贷款多重金融风控审批。北卡万豪费尔菲德套房酒店(Fairfield Inn and Suites by Marriott) SBA 7(a)贷款项目较之一般的EB-5项目具有更加严格的金融风控程序。它不仅要符合美国移民局对EB-5项目的普遍性要求,还要通过美国中小企业局(SBA)近乎苛刻的多重金融风控审批。代表美国联邦政府的SBA将对企业主的经营经验,抵押偿付条件,未来现金流进行严格审查和分析,符合要求的企业才能获得贷款。

• 项目未来现金流有保障。项目选址优势明显,综合当地市场和经济发展前景,以及管理团队的丰富经验,项目未来几年现金流充足,发展潜力浓厚,偿还贷款没有任何压力。

• 两倍以上固定资产抵押 ,EB-5资金处于清偿第一顺位。SBA 7(a)贷款条例中明确规定,如果企业迟付或止付应还贷款,银行或贷款机构有权没收并拍卖企业的固定资产来清偿债务。投资人的EB-5资金与SBA所担保的贷款部分,在清偿顺位上共占第一顺位(Pari Passu)。

• 合理退出机制。ALC独特的高级贷款模式可以在重新贷款和资产清算的形式以外,为投资者再提供一个灵活有效的退出方式,即通过向其它银行和金融机构出售贷款而实现。

• 完全使用建筑就业,项目完工即成功创造就业。项目预计创造的总就业人数将达到55.32人,完全能满足3个投资人所需要的30个就业。并且,由于所需的30个就业全部来自建筑产生的就业,完全不需要依赖任何经营所需的直接就业,投资人在申请临时绿卡转换正式绿卡阶段,就创造就业达标这个关键问题来讲完全不存在风险。

• 第三方专业建筑施工公司提供全面资金管控及施工监管。项目有美国权威的专业建筑施工公司提供的全面资金管控及施工监管,确保项目100%顺利完工,绝无烂尾楼。 

资金结构和用途
项目资金总需求量约为$1,323万美元。资金结构为:美国借贷中心(“ALC”)提供的EB-5第一贷款150万美元(占总资金来源11%),非EB-5第一商业贷款909万美元(69%)
(其中SBA担保500万美元),以及借贷企业本身提供的现金投入264万美元(20%)。需要说明的是:ALC提供的第一贷款150万美元,系来自3个EB-5投资人的投资款汇总,每个投资人的投资金额为50万美元。




创造就业分析
北卡万豪费尔菲德套房酒店的就业计算分析将借助以往移民局批准的多个ALC酒店项目的成功经验,从项目所需的直接就业和建筑产生的就业入手,按照美国移民局批准的RIMS II标准方式计算出总共就业人数。

A. 由于建筑带来的就业:根据不少于$1,032万资金投入建筑施工来计算,这部分产生的就业总数将在39.67人。 

B. 开发完成后项目正式开始经营产生的就业:按照移民局认可的当地同行业就业规模,经营将需要新增12个直接就业岗位,并因此而刺激产生至少3.65个间接或衍生就业岗位,从而在经营产生的就业人数将达到至少15.65个。

因此,本项目的总就业数将会达到55.32人,能满足5位EB-5投资人对就业的需要,按照美国借贷中心的贷款计划,本项目将募集3位EB-5投资人参与贷款,就业的总人数是完全符合美国EB-5项目就业要求的。所需的30个就业将全部来自建筑产生的就业,完全不需要依赖经营所创造的直接就业。投资人在I-829申请临时绿卡转换正式绿卡的时候轻易满足移民局对就业数量达标这个关键点的要求,继而为获得正式绿卡上了一道强有力的保险。 

第三方资金管控及施工监管
美国借贷中心所有EB-5项目全部有第三方监管机构做最全面的资金管控及施工监管。首先,第三方监管机构需有效监控资金的使用,并确保资金的使用符合美国移民局以及相应行业机构的要求,所以此第三方机构必须具备以下三个特点:

1) 其本身应该是大型建筑公司,熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。
2) 曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目,对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。例如,具体建筑环节占用资金比例的合理范围、不同建筑分包商的具体职责、建材定货的正常管道以及市场上原材料价格浮动范围等。
3) 必须掌握建筑公司的资金发放权,同时也有充分的授权可以随时进行现场施工检验,并有权对建筑公司的所有帐目,收款和放款的单据,甚至盈利多少进行财务审计。

在ALC操作的每一个项目进入到了施工阶段时,建筑商在使用包含EB-5资金在内的全部资金之前,必须经过该第三方监管机构的严格审核过滤,从而避免不必要的过度放款,杜绝资金被放任使用的可能。


接下来,在资金发放后的一个月内,监管机构会进行下一个更重要的跟进工作:对项目进行施工现场的检验,来进一步确认资金使用在了正确的地方,并出具施工进度报告。 

报告须包括:
a. 检验时建筑商完成施工总量的大致比例和建筑进展情况
b. 支出明细中每一分项在检验时的大致完成比例
c. 施工现场照片


ALC投资人在I-526递交后,都会定期收到项目施工报告,含以上所有信息。所有项目全部都有第三方专业建筑施工公司提供全面资金管控及施工监管,确保EB-5投资人需要的建筑就业100%到位,EB-5资金安全运转!

项目选址
万豪费尔菲德套房酒店选址于北卡州伯克县(Burke County)的摩根顿市(Morganton),离北卡夏洛特市(Charlotte)和阿什维尔市(Asheville)仅有一个多小时的车程。摩根顿市是伯克县的县城,坐落在蓝岭山脉(Blue Ridge Mountains)的卡托巴河边。该市的Blue Ridge Parkway蜿蜒穿过该县的西北部,是美国最著名的高速公路。

摩根顿市

摩根顿市环境优美,适宜居住,被称为“大自然游乐场”,有北卡州大峡谷之称的Linville Gorge峡谷和占地超过50万英亩的皮斯加国家森林(Pisgah National Forest)。

Linville Gorge峡谷


皮斯加国家森林

伯克县拥有两个州立公园 - 詹姆斯湖州立公园(Lake James State Park)和南山州立公园(South Mountains State Park)。詹姆斯湖州立公园位于该县的西部,横跨一个6,812英亩的水库,公园可以划船、 游泳、 钓鱼或进行其他水上活动。南山州立公园占地18,000英亩,海拔3000英尺,有80英尺的瀑布。该公园有超过40英里的徒步路线,山地自行车爱好者还可以骑行17英里的环路。

詹姆斯湖州立公园


南山州立公园

除了美丽的自然风景之外,摩根顿市还紧邻三所顶尖的州立大学,包括北卡罗莱纳大学阿什维尔分校,北卡罗莱纳大学夏洛特分校和阿巴拉契亚州立大学。

北卡罗莱纳大学阿什维尔分校

伯克县拥有多元化的公司,许多国际公司的制造业务选址在伯克县。这些公司包括Viscotec Automotive Products,Continental Teves和Caterpillar。Google和Facebook在附近城镇建设了数据中心,位于北卡罗莱纳州森林城的Facebook数据中心距离摩根顿市仅不到一小时车程,位于北卡罗莱纳州勒努瓦市的Google数据中心距离摩根顿市不到30分钟。

北卡万豪费尔菲德套房酒店的具体地址是400 North Green Street, Morganton, North Carolina 28655。酒店所在位置交通非常便利,位于40号高速路旁,紧邻各大国家公园和北卡几大主要城市。

详细地址:400 North Green Street, Morganton, North Carolina 28655

管理团队
项目的开发管理工作将由摩根顿酒店开发有限责任公司(Morganton Lodging Management, LLC)承担。该公司负责人David Cocco先生有近30年的连锁酒店开发经验,成功开发完成8所万豪酒店,并且管理匹兹堡地区15所酒店。其管理的公司团队总共荣获万豪集团颁发的30个奖项,包括年度创新奖,年度精品酒店设计奖等。由其开发完成的项目包括万豪长住酒店,万豪春丘套房酒店等。根据美国三大信用公司提供的信用报告显示,万豪费尔菲德套房酒店的主要负责人David Cocco先生信用记录良好,无拖欠款记录。

抵押商业地产估值
酒店优越的地理位置,准确的市场定位,配套的设施,全方位的服务将吸引大量前往当地休闲度假顾客,商业前景乐观。酒店建筑施工期为18个月,开业时间预计在2020年。根据世界领先的酒店地产估值及咨询公司U.S.HOTEL 提供的估值报告,酒店建成后估值为1,380万美元,稳定经营后估值将达到1,510万美元,是EB-5贷款额的数倍。

现金流和财务预测
为了预测酒店建成后投入使用的现金流及财务状况,酒店开发商对酒店项目地点,竞争状况,市场分析、财务预测、游客流量等方面的因素进行了综合考虑: 

• 酒店所在位置地理位置优越,交通便利
• 未来经济增长势头乐观,市场需求强劲
• 摩根顿市环境优美,紧邻各大国家公园和北卡主要城市
• 酒店房间状况最优,较周边酒店具有竞争优势 
• 连锁知名品牌,带来网络效应

在前述宏观市场分析的基础上,综合酒店周边商业及竞争者的经营资料,酒店开发商对建设完工后的未来五年的财务运营状况进行了保守的预测,详见如下表:


综上所述,万豪费尔菲德套房酒店SBA 7(a)项目是优质EB-5投资移民项目,将EB-5资金以政府平台方式投入到美国中小企业,促进经济发展,积极创造就业。而投资移民申请所需就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需任何完全不需任何经营产生的直接就业,消除了投资人永久绿卡获批的不确定性。

SBA 7(a)贷款和EB-5资金的完美结合,真正意义上解决了绿卡和资金安全的双重保障。


来源:美国移民ALC



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