独家分析 | 美国投资移民政策面临调整：投资人如何在目标就业区调整后选择区域中心？
浏览次数：4478    添加时间：2017/10/5    来源：RCH走进美国

美国投资移民政策正面临巨大调整，美国国会内部的讨论如火如荼。由于大多数美国国会议员支持对目前的目标就业区（TEA，注：高失业率地区或者人口稀少的乡村地带）定义进行修改，目标就业区的标准调整已经成为这次政策变化的重点。

今天，ALC资深经济学家斯科特·瓦格纳（Scott Wagner）就为投资人简单分析一下如何在目标就业区调整后选择最佳的区域中心。

Wagner Consulting Group

Scott Wagner是区域中心控股集团的首席经济学家。2011年至2013年期间，他与美国移民局EB-5投资移民裁判庭密切合作，领导顾问专家团为EB-5项目的众多现行裁定及行政程序做出了奠基性的贡献。在2014年，他创办了瓦格纳咨询公司，为EB-5提供经济分析咨询服务。他在EB-5领域的专业积淀和美国移民局的内部视角是集团的宝贵财富。

目前的目标就业区定义是怎样的呢？目前的定义是非常宽松和灵活的。从技术角度讲，几乎美国任何区域都能够按照州政府确定的认证规则被认定成为目标就业区。虽然修改规则的建议已经讨论不止一两天了，可是迄今为止任何新的统一规则也没有最终落实过。比较当前不同提案不是我们这篇文章的主要目的，我们只需要接受一个高度概括的共识：目标就业区的认定将会变得更加严格。许多充满EB-5项目的大城市将会因为新政策的限制而无法再按照目标就业区的优惠投资额募集资金，比如像纽约曼哈顿区，西雅图市中心区以及迈阿密海滩等颇有吸引力的地点。那么，什么样的区域中心在这次大洗牌后可以存活下来，甚至更健康发展呢？

1. 首先，投资人必须仔细考虑区域中心在不同地理区域是否都有成功的操作经验。一家理想的区域中心，除了需要具备处理移民申请（从I-526申请到I-829申请）的丰富经验和良好纪录，是否能在新的目标就业区规则实施后复制以往的成功经验，在新地点的项目上保持稳定的财务和运营状态至关重要。举例来说，有一些区域中心，尽管过去成功运营了一系列项目，但都局限于某一大城市区域，一旦面对更加“乡村化”的新项目，操作经验不足，可能力不从心，从头学起。投资人应该尽量避开这些区域中心，因为它们也需要一个适应过程，难免在新规则实施的初期遇到挫折。

2. 其次，投资人应特别关注和重点选择具备商业模式多样性的区域中心。要注意到，地域的改变会导致商业模式也相应调整。比如说，原来在大城市的核心区开发高密度的公寓可能具备很高的商业价值，项目地点移到郊区后，公寓需求就不再强烈，中小规模酒店和购物中心的需求也许还能保留下来，但是开发规模和层次却很可能大不相同。这种情况下，同样的区域中心，是否适应新的商业开发需求呢？投资人请注意，在当前已经以多种不同商业模式运营项目的区域中心应该是未来目标就业区调整后的重点考察对象！

3. 最后，投资人需要关注目前在所谓“乡村地带”成功运营着项目的区域中心。这些区域中心的项目在未来新规则实施后无须做任何调整，属于完全不受新政策影响的经营实体。这些区域中心未来可以轻松保持经营上的一致性，从控制风险角度来说是最理想的选择。如果这样的区域中心已经有成功的记录，理所应当是投资人重点选择的对象。

目前目标就业区的投资项目占投资移民项目的90％以上。当美国国会制定了更严格的目标就业区认定规则后，绝大部分区域中心都将不得不努力适应新的规则，维持运营，继续发展。一个区域中心的地域多样性和商业模式多样性将会强烈影响其运营能力，而已经有乡村地带运营经验的区域中心则无须做任何调整。


文章来源：RCH走进美国